房地产股惊魂：房市拐点将临的预兆

　　FN记者 徐绍峰

　　跌停，跌停！

　　1月17日和18日，沪深房地产股出现了此轮牛市以来最为猛烈的恐慌性杀跌。杀跌的导火索，来自一份《通知》。

　　这份名叫《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，虽非地产调控新政，但产生的政策效应却出人意料。尽管1月18日、19日，大量房地产上市公司发布的重大事项公告声称，《通知》对其2006年业绩没有影响，对公司主营业务影响有限；尽管此次增值税政策影响的仅仅是开发项目毛利率在30%以上的公司，超过30%的，超过部分增收增值税，超过幅度不同，增收幅度不一，但对毛利率在30%以下的公司没有影响；尽管有市场人士甚至断言，增值税政策只会助涨房价而不会带来房价下跌，房地产股没有理由下跌……但房地产股还是不争气地跌得满目疮痍。

　　一份并非新政的政策发布要追溯到1993年12月13日的《通知》；一个存活了长达十多年的税收政策，为何没在房地产股牛气冲天的2006年产生影响，却在2007年初因为国家税务总局一声“加强征管”，就引来房地产股的惊魂跳水？

　　房地产股如此“过激”反应，预兆的是房地产市场“拐点”行将来临。

　　在投资市场，投资大众只有在面对一个过热且变数较大、调控重拳频出、拐点将临的行业时，才会心理高度紧张，以至一有风吹草动，脆弱的心理防线就崩溃、资金就仓皇出逃。作为房地产市场“晴雨表”和超前反映市场景气变化的房地产股，此次“集体坍塌事故”，不仅是对近来股价非理性狂涨的矫正，更是提前预兆了房地产市场的变盘在即。大众集体无意识地接受了一次政策测试，测试的“答卷”表明，人们对房地产市场的信心相当脆弱。尽管依然有房市死多看涨房价，那不过是诱多者的自欺欺人。虽然我们无法断言“拐点”何时出现，但房地产股炒作资金的一次集体出逃，已经提前给出了预兆。市场的“发言”，穿越了当前利益各方的吵吵嚷嚷和喧闹无比，以上帝的微笑观赏着有关房市涨跌的毫无意义的争论。一叶知秋，房市的拐点已离我们不远，我们要讨论的不是房价跌不跌的问题，而是何时跌、跌了以后该怎么办的问题。

　　增值税“加强征管”，或许是那根压垮“房市骆驼”的最后一根“稻草”，或许不是。但房地产股上周的暴跌，千万不要轻易归结为市场的“过激”反应。资本市场的资金有着异乎寻常的敏感和前瞻，作为对去年年底中央经济工作会议关于“将房地产调控作为2007年工作重点”精神的贯彻执行，增值税“加强征管”旧事重提于2007年初，我们不能不赞同主流资金的看法：房市新一轮宏观调控已经拉开帷幕。而这个正在开启的帷幕后面，可能有着更多远比增值税“加强征管”这根“稻草”更为沉重的砝码。比如，坊间谈论有可能试点对一人多套住房梯次征收物业税、实施商品房预售政策，以及2007年可能适时出台金融调控措施。这些“重拳”中的每一记，都会对房市“不倒翁”产生不可小视甚至致命的影响。比如，早在2005年末，联合国开发计划署就建言中国“考虑开征”的物业税，一旦开征，将会导致那些一人拥有多套住宅商品房的投机客“平买贵用”，也就是说“买房容易养房难”，进而加速“投资房”抛售、有效平抑房价。

　　对于房市危局，央行其实早已忠告在先。在不久前发布的《2006年金融稳定报告》中，央行以拳拳之心告诫"房市中人"，在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，金融机构需关注房地产市场波动带来的潜在风险。《报告》认为，当前国内房地产价格走向尚不明朗，若房地产价格出现大幅下跌，那么银行自身持有的房产抵押价值将会降低，冲抵银行资本，进而影响到房地产信贷投放，而这将推动房地产价格更大幅度的下跌。现在，房地产股又以暴跌的方式再次给人们敲响警钟，人们还会充耳不闻、熟视无睹，以至无动于衷吗？

　　房地产股惊魂，是股市资金的一次惊魂。尽管去年以来，由于人民币的持续升值，带来房地产公司资产升值和房地产股的价值重估，但持续而疯狂的攀升，已让房地产股一如房地产市场一般，累积了巨大泡沫，部分房地产股的寒冬或许正在临近。房地产股惊魂，也是

房地产商的一次惊魂。尽管房地产上市公司都强调，增值税"加强征管"，对其2006年业绩没有影响或影响很小，但谁都避而不谈对2007年业绩的影响。惟有亚泰集团像皇帝的新装中那个童言无忌的男孩说"对其未来的影响无法预测"，毕竟，增值税"加强征管"，将会调节房地产开发企业的土地增值收益和利润，冲减

人民币升值带来的资产增值效应。房地产股惊魂，更应是银行房贷的惊魂。央行的忠告言犹在耳，当房市"拐点"渐行渐近之时，银行是未雨绸缪，还是静候调控"巨斧"砍下、房市泡沫破灭之后，再谋划银行房贷如何抽身？