房地产步入新一轮调控周期的前夜

　　

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    ●《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求房地产项目进行增值税清算，政策意图是按累进税率清算，但执行情况如何将是判断政策影响的关键。

　　●如果按累进税率清算，影响将是非常大的，有几个方面的影响：

　　第一，会在一定程度上降低房地产公司的主营利润率；

　　第二，政策影响房地产公司的项目购并；

　　第三，会影响企业现金流；

　　更为重要的是，该政策可能代表了政府从严调控房地产的态度。

　　●要明确指出的是：宏观调控是一个常态，根据往年的经验，目前正进入宏观调控的前夜，需要高度注意风险。2007 年可能的政策主要集中于土地、税收、信贷三个方面，其中具体政策可能有：试点开征物业税、严格执行土地两年不开发收回的规定、严格累进制土地增值税、严格90 平方米70%政策、增加政策性住宅供给、消费信贷政策、预售政策等。

　　●对公司而言，对投资性房地产没有影响，对普通住宅影响较小，对低毛利项目影响较小，对已经较充分计提了增值税的公司影响较小。

　　●2007年政策可能的调控路径。

　　□中信证券研究所

　　王德勇 段海瑞

　　2007 年1 月16 日，国税总局网站公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。该政策可能代表了政府从严调控房地产的态度，可视作房地产进入新一轮宏观调控前夜的一个强烈信号，其对行业内企业的影响不一。短期来看，对步入调控前夜的房地产板块保持谨慎乐观，但依然有理由持续看好房地产行业的长远前景。

　　通知规定：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的，房地产公司应进行土地增值税的清算。同时规定符合下列情形之一的，主管税务机关可要求企业进行土地增值税清算：

　　———已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　———取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　———纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　三大影响

　　该项政策的出台，将对房地产行业和企业有三个方面的影响：

　　会在一定程度上降低房地产公司的主营利润率

　　根据土地增值税的征收办法，土地增值税按四级超率累进税率征收，增值额不超过扣除额50%的部分按30%征收，超过50%－100%的部分按40%的税率征收，超过100%－200%的部分按50%征收，超过200%的部分按60%征收。

　　按照这种征收办法大体估算，对普通住宅来说毛利率超过40%以上的项目均要征高额增值税，对其它项目来说，毛利率大于27%的项目就要征高额增值税。土地增值税计入主营业务税金，如果严格征收，这会降低上市公司的主营利润率，从而降低净利润。

　　政策影响房地产公司的项目购并

　　目前房地产行业已经进入了产业整合周期，这种整合主要是通过企业间购并与项目收购完成的，如万科收购南都就是典型例子。房地产公司或者项目购并的目的主要是收购土地资源，快速增加土地储备，购并过程中在建项目与土地储备的溢价是不可避免的，高额的土地增值税将极大打击项目购并积极性。

　　显示政府从严调控房地产的决心和立场

　　从最近政府禁止建设部放宽“90 平米”普通住宅标准和国税总局出台该项政策，都可以看出政府严格调控房地产的决心和从严执行既定政策的决心。在加强了税收监管以后，我们认为诸如加强转让环节的税费征收、两年没有开发的土地收回等严厉的政策都会逐步实施。

　　两个疑问

　　疑问1：土地增值税究竟如何征收？

　　目前，我国部分地区已经开始了土地增值税的征收工作，各地征收金额并不相同。但目前为止，还没有哪个地区按照国家标准在项目结束之后收取增值额30%以上的税金。

　　土地增值税如何征收，如何按照国税总局规定的方法进行扣除，目前还要看具体执行的情况。

　　疑问2：针对收购公司时的土地增值税如何征收？

　　从国税总局的条文可以看出，文件基本上堵上了项目收购漏逃土地增值税的口子，但是并没有涉及收购公司土地增值税的缴纳问题，这一漏洞如何弥补或者出台什么样的细则，目前还有悬疑。

　　一个信号

　　如果说2006 年调控的目的是抑制房价的上涨，那么从图1的房价走势来看，宏观调控难言硕果。

　　需要明确指出的有三点：第一，宏观调控是一个长期的趋势，这是由房地产行业的属性决定的，政府不可能对房价上涨置之不理；第二，政府前两年没有平抑房价并不等于政府没有这个能力，政府宏观调控依然有“杀手锏”，集中于土地、税收、信贷三个方面；第三，目前的土地增值税清算政策传导了一个信号———房地产正在步入新一轮宏观调控的前夜。

　　1998 年房地产市场的启动，有两个关键的要素，第一是福利分房制度的取消，第二是银行按揭的支持。当然，恢复福利分房、取消按揭支持是绝对不可能的，但是增加保障性住房、提高首付款比例是完全有可能的。如果说增加保障住房是一个长效措施，那么，提高首付款比例会起到立竿见影的效果，它的杀伤力在于政策一旦出台，没有任何变通的余地。

　　2007 年房地产的调控政策依然离不开土地、税收、信贷等政策，目前的土地增值税清算政策传导了一个调控的信号。

　　短期风险

　　近日，有媒体报道商务部研究报告认为2007 年人民币升值幅度在4%—5%之间，在我国城市化不断推进和人民币升值的大背景下，有理由持续看好房地产行业的长远前景，同时依然认为房地产企业将继续成长。

　　但是，短期来看，对步入调控前夜的房地产板块保持谨慎乐观，越是上涨，越要警惕潜在的风险，毕竟整个行业和企业都存在一定的不确定性。

　　部分房地产上市公司受土地增值税政策影响情况分析

　　股票代码  股票名称 应交土地增值税占收入比例  主营税金中体现的土地增值税占收入的比例  报表中体现已计提增值税占收入比例  毛利率 普通住宅比重 投资性房地产比重 受直接影响度

　　600007中国国贸 0.00% 0.00% 62.81% 全投资性房地产，不受影响***** 无

　　600639浦东金桥 0.00% 0.00% 49.99% 基本是投资性房地产，基本不受影响***** 无

　　000667名流置业 11.10% 1.81% 12.91% 38.64% ***** **很小

　　000002万科Ａ0.02% 0.57% 0.59% 34.79% ***** 较小

　　000402金融街6.20% 1.77% 7.97% 39.25% ***** 小

　　600675中华企业 0.00% 4.68% 4.68% 41.28% *** **小

　　600383金地集团 0.00% 0.28% 0.28% 36.41% **** 小

　　600533栖霞建设 -0.30% 0.91% 0.61% 30.36% **** 小

　　000069华侨城Ａ 0.00% 0.00% 0.00% 48.62%大

　　000024招商地产 0.11% 0.00% 0.11% 27.41% *** **较大

　　000031中粮地产 0.01% 0.00% 0.01% 50.25% ***** * 较大

　　000608阳光股份 0.00% 0.00% 0.00% 35.56% ***** 较大

　　000616亿城股份 0.00% 0.00% 0.00% 26.60% **较大

　　600240华业地产 0.00% 0.00% 0.00% 51.88% ***** 较大

　　600748上实发展 -0.02% 0.02% -0.01% 48.27% *** *** 较大

　　600048保利地产 -0.13% 1.09% 0.96% 42.56% *** * 较大

　　000006深振业Ａ 0.42% 0.00% 0.42% 24.46% *** * 一般

　　600159大龙地产 0.00% 0.00% 0.00% 21.49% ***** 一般

　　600266北京城建 0.11% 0.14% 0.25% 27.76% ***** * 一般

　　600322天房发展 0.04% 0.06% 0.10% 34.82% **** 一般

　　600325华发股份 -1.26% 0.81% -0.45% 35.21% ***** 一般

　　600376天鸿宝业 0.87% 0.69% 1.56% 23.88% ****** **一般

　　601588北辰实业 0.00% 0.00% 29.62% ** ***** 一般

　　说明 该指标越高，计提了增值税准备越充分，影响越小该指标越大，影响越大星号越多，影响越小 星号越多，影响越小

　　数据来源：各公司2005 年度报告，中信证券研究部