新三里屯收购案的另一面

　　来源：中国经营报 本报记者：张更立

　　此次北京新三里屯项目收购案，因为有太古和大摩两大豪门联手而备受外界关注。

　　香港开发商涉足内地商业地产，早已不是新闻。自20世纪90年代中后期起，仅北京就有新鸿基的新东安市场、长和系的东方新天地广场、恒基的恒基广场、九龙仓的首都时代广场等案例。2002年以后，随着内地楼市迅速升温，几乎所有知名的香港商业地产开发商都已进入内地。

　　以成功开发经营金钟太古广场、太古城等商场物业而著称的太古地产，无疑是香港商业地产开发商中的佼佼者。2004年底广州“太古汇”启动，是他们正式进入内地投资的第一步。而继2006年11月以12.65亿港元获得上海静安区大中里项目50%股权后，北京新三里屯是他们在内地收购的第三个项目。

　　近年来，香港商场物业每年的落成量均在10万平方米左右，仅相当于一个大型购物中心的体量，反观内地一些中心城市，此类物业年上市量动辄在50万平方米以上，北京、上海等更不下100平方米，而且目前内地许多城市的商业形态升级换代的需求非常强烈。这一切，都为太古地产之类大鳄提供了难得的机遇及舞台。

　　至于大摩近几年积极投资收购内地物业，更是公开的秘密(详见附表)。不过此前其收购对象多是服务式公寓、高档住宅及高级

写字楼等，近期才尝试介入商业地产开发性投资(如大摩与安信置业合作开发的上海宝山区安信商业广场，2006年底刚刚入市)，携手太古参股北京标志性商业项目，应该说是其投资策略继续调整的信号之一。

　　除大摩外，其他国际基金投资内地商业项目的案例也屡屡出现。比如2006年美国保德信金融集团以10亿元人民币收购深圳怡景中心城50%股权，新加坡嘉德置地收购北京华联商厦等等，后者早年还投资开发了上海著名的购物中心来福士广场。

　　总的来说，随着时间的推移，外资基金参股或收购内地商业地产项目越来越不算什么新鲜事了，大摩在太古对新三里屯的收购中现身，只是一次正常的市场行为。如果要进一步分析此举的特别意义的话，大概可从以下三方面去思考：

　　首先，新三里屯项目的盈利前景是二者联手的根本前提，只有项目本身基本面良好，令太古及大摩都有较佳的获利预期，才能激发他们参与其中的积极性。

　　其次，太古与大摩以各自的品牌影响力为基础，强强联合，互为依托，将令项目一开始便能吸引市场的高度关注，对即将展开的招商及租售定价极为有利。

　　最后，能够有强大的合作伙伴一起承担责任，分摊风险，也将减小内地市场某些不规范因素对外来投资的负面影响。

　　海外基金与香港

开发商联手参股开发内地项目，主要是出于投资策略的考虑，而不是担心资金短缺，预计今后此类外资联手收购的做法在内地市场上将会不时出现。

　　另一方面，2006年7月内地出台的“外资设限”政策，仅是针对投机性外资和境外个人购房设置了一定的限制，对开发性及长期经营收益性外来投资不会产生太大影响。这也为类似太古与大摩等有意继续渗透中国商业地产市场的外来开发商或基金机构，保留了足够的发挥空间。

　　(作者为香港中原集团属下森拓普研究中心总监)