参股奥运配套工程外资乘紧而入

　　来源：中国经营报 本报记者：李乐

　　漂亮妖娆的啤酒女郎，令人晕眩的五彩灯光，热力四射的现场弹唱，还有不同肤色且操着各国语言的诸多老外穿梭往来。北京三里屯酒吧街的夜晚依然风情万种，但周边旷日持久的大规模改造工程，以及来自后海等新兴酒吧街的强有力竞争，已经让它的江湖地位受到威胁。

　　也许，一份刚刚收到的多达42亿元的厚礼，会帮助它很快重新焕发迷人的魅力。

　　外资“吃”内资？

　　据来自香港的消息称，近日，老牌英资

开发商太古地产斥资42.5亿元人民币入股北京新三里屯项目。这处正在施工中的大型综合商场物业，位于三里屯酒吧街附近，占地面积52600平方米，建筑面积接近30万平方米。

　　尤为引人瞩目的是，著名投行摩根士丹利通过旗下基汇基金(Gateway Capital)与太古合资成立一家公司参与了此次收购，两者在新公司中各占20%和80%股权比例。他们所收购的，是新三里屯现开发商国峰置业手中持有的若干股权。

　　香港方面的消息还称，太古地产已取得该项目的控股权。但一位接近国峰置业的知情人士透露，收购完成后，太古地产与国峰置业所持项目股权比例大致相当，前者顶多是相对控股。记者就此致电国峰置业求证，该公司人士表示：“领导不在，不便回答。”

　　据了解，国峰置业全称为北京国峰置业有限公司，系北京市国资委下属企业，也是北京市为实施三里屯地区改造工程而设立的项目公司。

　　在国峰置业股权结构中，北京市国资委通过北京市国有资产经营有限责任公司持股80%，另20%由北京国锐

房地产投资公司持有，后者是2001年成立的民营企业，也是新三里屯原投资方之一。太古介入后，北京国锐将完全退出此项目。

　　肥水也要流外人田

　　实际上，新三里屯只是该项目的销售名称，在政府部门内部材料中，它通常被称作“北三里屯危改项目”，属于朝阳区重点危改项目之一，计划实施时间集中在2004年。

　　早在2003年北京奥运建设工程全面上马的同时，北京市政府启动了一批“奥运会配套城市改造工程”，其中包括三里屯地区、崇文门地区和前门地区等三个城区黄金地段的改造项目，国峰置业负责的新三里屯，便是三里屯地区改造工程的组成部分之一。作为与奥运配套的旧城改造项目，上述工程均要求2008年前全部完工。

　　2004年，三里屯地区的全面改造拉开序幕，“北三里屯危改项目”拆迁工作也旋即启动。记者从朝阳区政府获得的一份内部材料显示，当时该项目共需拆迁居民住宅楼房44栋，总计5.8万平方米，受影响居民1384户，另有非住宅建筑611间，总计1.2万平方米，拆迁期限为当年11月15日至12月5日。

　　时任三里屯街道办事处副主任的凌云回忆说，当时负责拆迁的便是国峰置业，期间由于资金问题出现过一些阻滞，但最终还是按时完成。

　　而据记者调查得知，拆迁启动之前，恰逢“8·31”土地出让大限，像其他很多京城房企一样，国峰置业动用了公司账面上的大部分流动资金，向国土局补缴了土地出让金，最终涉险过关。然而，这也使得公司的拆迁资金捉襟见肘。

　　“后来为了赶进度，在非住宅(大多为商业用房)拆迁补偿上又有不少超出了既定的标准。”一位参与当时拆迁工作的知情人士称。随后的两年中，该项目开发资金几度出现缺口，虽然政府几次出手相助，但整个工程的进度已大大拖延。

　　迫于现实压力，市政府主管部门开始考虑引进外来投资。

　　在此之前，除崇文门危改项目主要由香港新世界集团承担外，三里屯、前门两处改造工程很长时间内都未对境外资金开放。诸如三里屯这样二、三环之间罕见的黄金宝地的改造，一直由北京市属或区属背景的国资企业掌控，外人无从染指，个中原因似乎是不言自明的。

　　2005年，由北京市高级官员组成的代表团赴港招商，新三里屯作为文化产业项目之一被重点推荐给各路香港财团，也引起包括太古在内的众多企业的关注。尽管当时未能达成具体合作意向，但一年多之后，觊觎内地大型商场投资机会多时的太古终于出手，饱受资金问题困扰的新三里屯也迎来了转机。

　　“奥运时间表”的压力

　　按照最初的规划，新三里屯应在2006年全部落成。但到目前为止，该项目主体工程仍在施工，最快今年3月才能开始内部

装修，全面竣工恐怕要到今年6月份了。

　　“北京的奥运场馆和基础设施都由政府投资，但配套的城市改造工程，政府通常不会100%包揽，受到‘奥运时间表’的压力，它们中不少都存在资金紧张的问题，尤其是涉及到拆迁的部分，这为外资的适时进入创造了机会。”北京思源顾问总经理李国平分析说。该机构负责奥运村及其配套规划的顾问工作。

　　记者了解到的最新情况是，位于北京核心城区的一项大规模改造工程，由于一、二期拆迁难度较大，补偿标准一再超标，导致三期拆迁资金出现空缺，目前搬迁事宜已陷于停滞，若问题难以顺利解决，有关部门不排除仿效崇文区及三里屯的做法，开放门户，引入外资，以解燃眉之急。

　　显然，在奥运这个高于一切的任务面前，政府对既有规则作合理变通是顺理成章的，而这恰恰为跃跃欲试的太古和大摩们拿到京城黄金地皮开辟了一条新路。