2007年北京二手房市场发展趋势展望（一）

　　文/本刊记者 杨秀红

　　回顾2006年中国的房地产市场，我们感慨万千，房价，尤其是北京的房价在中央宏观政策的调控下依然涨势如虹，许多准购房者开始在狂涨的房价面前驻足观望，买还是不买，向左走还是向右走，成为大多数人心中的疑惑。就在这种疑疑惑惑间，2007年的金猪向我们奔跑而来，崭新的一年开始了。随之，2007年的房地产市场走势尤其是二手房市场的走势成为了人们关注的热点。就这一热点问题，本刊记者专访了链家地产市场总监金育松先生，请他为我们分析2007年北京二手房市场的发展趋势。

　　二手房交易量有望突破10万套

　　虽然2006年的二手房交易量在一系列宏观政策(主要是营业税、个税以及土地增值税的全面征收)的冲击下出现了涨幅明显回落的状况，但是，在经历两轮的宏观调控之后，消费者已经从原先对政策的不理解慢慢地变得理解。因此，金育松认为,当消费者的心理在经历了两年的“政策洗礼”之后已经变得更加得成熟之时，尤其是交易环节的各项税费政策对买卖双方造成的影响在慢慢弱化的前提下，二手商品房的交易量将会得到大幅的提升，从而使得2007年的二手房交易量有望突破10万大关，预计在9.0—10.0万套之间,其中二手商品房的比重会达到58—60%之间。

　　二手房价格将继续保持上涨

　　经历了2006年的价格高速上涨之后，2007年的二手房价格涨幅将呈现回落的趋势；但是，2007年的商品房供应并不会出现明显的增加，消费者的需求也不能通过新增量商品住房得到完全的解决，特别是2007年未开工的项目将只能延期到奥运会之后，这又势必会出现商品房供应出现一段时间的短缺，从而导致部分消费者的需求转移至二手房市场，住房二级市场的供不应求状况依然趋紧；同时，2008年奥运会的临近，以及2007年多条轨道交通即将投入运营，这些利好因素都将吸引更多的消费者在2007年完成置业；另外，经济的持续增长势头也在一定程度上支撑了消费者的旺盛购房需求。金育松认为这些因素的促动，将导致房产的价格不会出现下降，预计2007年的二手房交易价格将依然保持两位数的增长。

　　政府或将开展新一轮宏观调控

　　在经历了2005年和2006年的两轮宏观调控之后，房地产市场运行不能达到理想的预期效果，房价上涨幅度依然过快；面对这样的一个背景，政府可能孕育着2007年的新一轮的宏观调控。回顾2005年和2006年的宏观调控措施，从整体的宏观层面到具体的微观操作层面基本都已经涉及到，但是，对于相关政策在具体执行过程中是否能够到位并没有进行一个统筹的考量，而对于监测相关政策的执行应该会是2007年的一个重点，而这也将是2007年新一轮宏观调控的一个突破。比如2004年实施土地招拍挂政策之后，有许多土地在协议转让之后依然没有按照既定的时间和要求进行开工和建设(据相关数据显示，截至2004年8月31日，北京协议出让过关的土地超过8000万平米，而经过两年之后，差不多还有2/3的土地依然没有启动)，土地市场的清理整顿或将成为2007年的一个重点。其次，在连续三年的宏观调控下，消费者的需求依然不能得到有效的抑制，上调利率或将会是政府的另一个调控工具。在调控实施之后，始终不见价格回落，当2006年实现了“限制外资购房”之后，是否对“异地购房”也会进行一定的限制，从而防控过多热钱的涌入？从2006年12月到2007年12月，北京市在全市范围内开展房屋普查工作，希望通过此调查为进一步调控房地产市场提供科学依据，这是否已经预示着政府还会从更加细节的角度来进行区别性的制定相关调控政策？

　　根据上述分析，金育松预测2007年的房地产市场依然会是一个“宏观调控年”，而且各项调控政策将会更加有针对性。

　　社会住房保障体系的建立有望加快

　　解决大众的住房问题仅仅通过市场手段很显然不能达到预期的结果，而且在市场化的经济时代，通过政策的调解也不能根本解决企业、个人的“逐利”本性，当经济保持持续增长的状况下，市场有足够的能力来支撑或者满足社会的这种“逐利”特性，这就意味着单一的房产市场不能解决或者满足全面人群的需求。在此前提下，必须建立完善的社会住房保障体系，通过建立各层次的住房供应模式，才能解决社会各层次消费人群的居住需求，而且对于解决中低收入人群的住房问题也应该是一个政府责任。

　　从目前情况来看，政府相关部门已经在积极推进社会住房保障体系的建立，比如加快廉租房的建设，北京市在“十一五”期间将建设47—60万平方米的廉租房规模，解决6.7万户“双困”家庭住房；规范发展经济适用房，推出1500万平方米，约21万套的经济适用房，并探索建立经济适用房“内循环”制度，实施政府的回购；另外，2006年启动了限套型、限房价商品房的试点。因此，2007年的社会住房保障体系的建立将得到加快。

　　

开发商寻求资金突破，私募资金积极入场

　　随着2005年、2006年房地产调控政策的深入，一些具体的操作层面已经有了非常巨大的突破，为了政策的执行到位也制定了明确的量化指标；但是，面对房价的继续快速上涨，如何确保具体的政策能够真正执行到位就将成为2007年的一个主旋律，也就是监督、检查力度将会明显加大。土地市场的清理整顿以及控制开发商的信贷规模将会是首当其冲，开发商的资金压力将会进一步加大，而且2006年10月，北京

银监会宣布，包括四大国有

商业银行在内的所有商业银行禁止向未封顶的楼盘发放按揭贷款，而在房地产开发商的资金中，将近四成来源于按揭贷款，这就意味着开发商的资金链将被更加绷紧。面对这样的局面，开发商将会寻求资金的突破，而此时，私募资金就会以房地产基金的名义进入，从而获取高额的回报。

　　另外，开发商面临销售的压力，将会寻求营销渠道的拓宽，而最快和最有效的方式就是与具备门店规模优势、专业技术优势的大型品牌经纪公司合作，运用其完善的营销网络平台实现快速的房产销售，从而达到快速的房产变现，获得充裕的现金流。