关虎屯生活广场遭遇业态危机

　　●关虎屯生活广场，一个曾被业内人士普遍看好的商业项目，一个身负全新农改超重任的样板工程。

　　●事隔一年，竟落得商户怨声载道，市场人去楼空。

　　●是经营业态选择失误，还是正如专家所说的，市场繁荣需要一定的过渡期？

　　□经济视点报记者 司超慧

　　见习记者 郑 磊 实习生 梁 鸽

　　关虎屯生活广场，一个当初被业内人士普遍看好的商业项目，身负全新农改超重任的样板工程。事隔一年，竟落得商户怨声载道，市场人去楼空。

　　从关虎屯生活广场开盘一周商铺即被抢购一空的辉煌，到现在多数投资者守着空铺租不出去的尴尬。关虎屯生活广场到底怎么了？为何政府捧场、经营者看好、消费者欢迎的被各方期待的项目却步履蹒跚？

　　市场冷冷清清

　　2007年1月5日下午，记者来到丰产路与经五路口的关虎屯生活广场，满目萧条景象。

　　关虎屯生活广场包括两栋建筑。一栋地上四层(A栋)，另一栋地上二层(B栋)，两栋建筑之间形成了一条L形的商业步行街。只见冷清的步行街上除了几家饭馆之外，只有不到5家的店铺开着门，“出租”、“转让”，甚至是“急转租”的字样随处可见。“生意不好做，没有顾客，再这样下去就只有关门的份了。”一位商户紧皱眉头，望着丰产路上匆匆过往的行人。“没有一个人会注意到你的存在，大家好像都忘记这是个市场了。”

　　而在A栋一楼的一家鞋店，记者看到一些质量和做工都看上去相当不错的皮鞋只标价60元，“你如果想要，还能再便宜些，赶紧处理完了好关门，你看看，这哪有生意，净赔钱。”鞋店女店主说。

　　记者发现，整个A栋一楼的情况比室外的步行街情况稍好一些，但也有近七成店铺处于关门状态。

　　虽然广场正门入口处人流络绎不绝，但绝大多数顾客进门后干脆利落地直接左转上了楼——他们的目标只是2楼和3楼的丹尼斯超市，而对一楼开着门的店铺，没有显示出兴趣。

　　偌大一个生活广场，只有丹尼斯在唱独角戏。

　　广场前世今生

　　“其实，全国范围的农改超项目都会遇到此类问题。”河南商业协会副会长何宏剑告诉记者：“一个市场要成熟起来至少需要3年的热店期，关虎屯生活广场急不得。”

　　关虎屯农贸市场是郑州市市场发展局下属市场之一，它与其他所有的农贸市场有着一样的成长史——从上世纪70年代末开始崭露头角，80年代中期全面发展，90年代初期进入繁荣时期。

　　业内人士认为，老的农贸市场所处的地理位置无可挑剔，作为传统的营销点已让不少市民有了消费习惯，只是外在的硬件等方面需要进一步包装升级。

　　于是，按照规划，这个老的农贸市场被赋予了许多新的概念。由郑州市市场发展局金水市场中心操刀，其接受了一场彻头彻尾的革命，现在的关虎屯生活广场已经没有了老农贸市场的一点影子。

　　在规划中，这个项目被赋予的期望是：一个营业面积4万平方米，拥有大型停车场，集购物、餐饮、休闲于一体的现代化超市型购物中心。在经济效益上，预计年成交额将近5亿元；在社会效益上，为辖区邻近居民提供一个购物和休闲的场所。

　　“我们给新项目添加了许多流行元素，使其更有优势，希望它更快地融入现代消费者的生活。”曾参与项目策划的一位业内人士告诉记者。首先，具有现代感和亲和力强的名字——“生活广场”，用比较时髦的英文讲出来就是“living mall”，这个名字和与众不同的经营业态有望为消费者带去新鲜感。其次，吸引强势品牌入住。据市场发展局金水市场中心宣传科科长勇鹏介绍，从带动其他品牌经营和人气方面考虑，我们从众多竞选者中敲定丹尼斯入驻。最后，A、B两栋建筑之间的L形商业步行街，这在规划者眼中是最具卖点的。

　　但目前的萧条让规划者始料未及。这不禁让人联想起2005年年初，河南首家未脱襁褓已惨遭夭折的农改超项目——康家乐超市。从热热闹闹的开业到销声匿迹，康家乐只走过半年的征程。“由此可见，农改超项目说起来容易做起来难，其中自然存在许多风险。”一位业内人士分析，所以前期的策划很重要，市场未来的定位、方向都要做清楚，这样才不至于轰轰烈烈地来，无声无息地走。

　　业态选择失误？

　　从关虎屯生活广场的现状来看，又一个轰轰烈烈的农改超项目正在趋于沉默，美好的愿景或将破灭。究竟是什么挡住了关虎屯生活广场的发展之路。

　　何宏剑介绍，开发商用于改造建楼的资金来源于对商铺使用权的出让。而由于这个项目规格太高，面积太大，所以被切成很多小块来出售。但是，开发商出让使用权就失去了控制权，处于被动，以后发展的局面，不能为开发商所控制。

　　“当初招租时挺好的，投资人对于店铺的期望很高。但是分成很多小块，店铺面积较小，大中型餐饮服务项目进不来。”何宏剑认为，目前生活广场内，一些大的、成规模的餐饮项目生意很好，如丽都饭店。这说明了出让商铺使用权的弊端，占绝大多数的小业主无法达到自己的期望。这些各自为战的小业主将铺子出租后，商户经营产品多为服装鞋帽，生活广场更像服装广场。何宏剑认为，这偏离了当初的设想方向。“定位于‘living mall’，是希望带来业态的变化以及业种组合的新花样，主要就是与生活紧密相关的，商户卖服装鞋帽其实是定位不准，与附近的业态重复了。”在他看来，这里应该是搞一些美容、健身、餐饮之类的与生活相关的项目。“最好是业主联合起来把铺子返租给开发商，由开发商统一经营，打通店铺间的地界，引进一些大的项目。

　　面对尴尬的现状，勇鹏也意识到个人采取买断使用权的经营模式并不利于市场的发展，考虑了很久后，他们决定尝试返租的方式第二次开发生活广场。据他介绍，管理中心曾由派遣相关人员专程赴福州学习经验，准备以后把广场的一二楼店铺全部返租回来，再统一租给大的经营公司，这样能最大限度地保护业主的利益。

　　“前一段也谈过整体返租，但是当时没有找到统一的解决方案，因为牵扯的业主较多，一个有不同意见就不能解决，返租就只能是一句空话。”勇鹏一脸愁容。

　　“业主不同意的原因在于，将来对面的郑州国贸中心建成后，会促使这块宝地价格上升。”市场发展局金水市场中心主任耿贵勤补充道。

　　市场繁荣需要过渡期

　　“至于返租之后，我们正在考虑，找一条最合适的路。”勇鹏对未来还带有很大期许。

　　同时，正在建设中的郑州国贸中心，在某个方面也让关虎屯生活广场的未来看到了希望。

　　地处花园路与农业路交叉口的郑州国贸中心以近50万平方米的超大体量欲问鼎中原，而斜对面，丹尼斯15层百货大楼的工地上同样热火朝天，按照工程进度，预计到今年年底，15层的丹尼斯百货将在这里拔地而起，开门迎客。据了解，该店以经营精品流行百货为主，另设地下大卖场，建筑面积7.4万平方米。

　　两个商业巨无霸的诞生，加上花园路与农业路交会点的“黄金地段效应”，一个新的商圈呼之欲出。预计两年后，农业路花园路地段所散发出来的商业能量将是惊人的，它向东辐射经三路家世界，向西辐射奥斯卡影都，向北涉及融元百货，向南直指正道中环百货。

　　何宏剑认为，关虎屯生活广场与新商圈的中心点仅一街之隔，如果能形成新商圈的配套经营模式，其日后的人气，自然有理由作乐观的估计。

　　而关虎屯生活广场要做的，除了等待之外，还要转型——专心地做中央商业区的配套，不能倾向于百货，与商业中心的经营业态一定要区别开。

　　何宏剑还认为，从成本方面来看，生活广场的前景有很大的可期待性。毕竟这里店面的租金在整个农业路和花园路商圈很难寻觅。低成本优势再加上广场前大面积的停车场，都将为生活广场的复苏埋下伏笔。

　　眼下，摆在管理中心和业主面前的难题，是如何形成统一的意见，以确定未来的发展方向。

　　此外，勇鹏认为，任何一个商业广场的兴旺，成功不是一蹴而就的。银基商圈、光彩市场、黄河路服装市场的兴旺，是业主的心血、经营商户的努力，管理者的付出和政府的指导支持等综合因素相互叠加在一起促成的。即使具备这些因素，一个市场的繁荣也需要一定的过渡期。