REITs热潮降温 后来者面临市场大考

　　吴晓波 田爱丽

　　备受关注的香港富豪REITs(1881.HK)上市事宜可能延至春节后。香港《东方日报》日前引述消息透露，原计划下月中分拆上市的富豪REITs，现决定将分拆上市日期延至农历新年后。

　　与此同时，今年香港最后一个上市的REITs——阳光房地产投资信托基金(下称“阳光REITs”，0435.HK)股价一直表现不佳，这使从去年底以来开始涌现的REITs热潮呈现降温趋势。

　　阳光REITs两日跌12%

　　作为地产大鳄恒基系旗下的第一个REITs，阳光REITs虽然有恒基地产(0012.HK)、恒基发展(0097.HK)及恒基主席李兆基的私人公司兆基财经通过资产折让注入方式进行护航，但12月21日上市后，其收市报2.43港元，较发行价2.6元跌6.5%。22日继续延续跌幅，跌5.4%至2.30港元。这使它成为近期港交所上市新股当中，首只跌穿招股价的

　　相比以往发行的房地产信托基金，阳光REITs开出的条件更具吸引力，不但年回报率约8%，它还向投资者提供有两年回报担保，即在任何环境下，投资者均会收取一个担保回报。而为进一步提升吸引力，阳光REITs表示未来还将陆续收购优质物业，并且恒基地产会于未来12~18个月注入集团的资产。但现实证明恒基系的种种努力都无法获得市场热捧。

　　香港辉立资产管理策略师陈煜强认为，由于近期港股在中资股拉升下牛市气氛浓郁，现在散户投资者更愿意投资于中国概念股，使房地产投资信托基金投资热潮减退。而阳光的部分在其首次公开募股中获得配额的大型投资者可能获得股份数量高于自己的最初预期，因此可能抛售一部分。

　　或再斥资28亿收购物业

　　但阳光房地产行政总裁吴兆基则认为，房地产信托基金与其他新股有分别，属长线投资，基金单位价格的波幅亦会较轻微。阳光上市后负债比率维持约41.2%，其物业组合包括12项写字楼及8项零售物业，平均出租率分别为89.%及87.9%。该等物业经评估值约90.9亿港元，收购价则为70.6亿~72.7亿港元计，较评估值折让20%~22.4%。据独立测量师估计，阳光旗下的写字楼及零售物业于2006年中至2009年中将分别获得累积租金升幅38%及32%。

　　恒基地产同时宣布，将再向基金出售最少2项在香港的写字楼及零售物业。吴兆基表示，有关写字楼及零售物业项目规模约为阳光估值的30%，涉及金额约27亿至28亿港元。再收购物业时，会采取银行贷款或发行新单位等方式另行融资，但目前未有具体融资计划。

　　越秀REITs放缓扩张

　　第一个在香港发行的内地房产信托基金越秀REITs(0405.HK)，也暂时放缓了扩张规模。据其8月发布的半年报，越秀REITs半年溢利1.03亿港元，每基金单位溢利10.33仙，中期息14.38仙，回报率高于其后上市的领汇以及泓富基金。虽然回报较高，但该基金的股价也从上市后的最高点3.7港元回落到目前的3港元左右。

　　越秀REITs有关负责人表示，暂时未商谈或计划通过发行新基金及以其他方式，向其单一大股东越秀投资进一步收购其名下物业。但此前越秀投资曾经表示，有可能在越秀城市广场等位于广州市的物业落成后，行使其优先收购权，将其置入资产池内。而且该基金并未如此前香港媒体所报道的，计划在近期销售以商业物业作为抵押的债券，以集资1.5亿美元进行优质物业的再收购。该公司现正考虑如何为2008年12月到期的1.65亿美元贷款提供可节省成本的再融资，但现没有任何有关选择落实的决定，或订立任何具约束力的协议。

　　香港富豪推迟上市

　　阳光遭遇冷脸，越秀暂缓扩张，这对下月打算上市的富豪酒店REITs也有一定影响。因而当富豪REITs延迟上市的消息一经披露，富豪酒店(0078.HK)股价当天每股即下挫0.69港元。

　　今年上半年，富豪拟组酒店REITs的传闻已甚嚣尘上。里昂证券的研究报告认为，估计富豪酒店REITs资产中包括5家酒店，价值约97.5亿港元。假设全数42亿港元的负债将转至该基金，则该基金的资产净值将为56亿港元。

　　据悉，富豪将采用新加坡CDLREITs模式，成立一家公司负责管理及营运，并向筹建的REITs租用5家酒店，REITs投资者可享受稳定的租金收益；同时富豪也会定下机制，当酒店收益达到某个数目时，营运公司将向REITs投资者摊分部分利润。不过，REITs热近期降温。富豪可能推迟上市日程的同时，还将增聘一至两家投资银行作承销团成员，以减低风险。富豪REITs还会在招股书内披露洽商收购已近完成的酒店项目详情。

　　市场的冷淡，无疑将提升陆续筹备入市的REITs的竞争门槛。分析人士认为，未来香港市场将出现酒店REITs与写字楼、商铺REITs平分秋色的状况。内地概念、酒店概念、香港社区铺概念、MALL概念等REITs除了回报率外，还必须通过各种鲜明的差异性以及个性卖点吸引市场，支持股价。

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