海南楼市的难忘记忆

　　作者 邓建华

　　编者按

　　年末总结和盘点是一种习惯，一种回首的姿势，是一种迈步新征途前的“深呼吸”。2006年即将成为历史，在接下来的几天，《财经》将和读者一起，用不同于往年的方式，回味狗年的财经变化。

　　对于长期接触各行各业的财经记者而言，一年奔波下来，所收获的并非只有那些已经见报的稿件，作为个人，他们会有许多别样的感受。这里所记录的，将是通过这些记者的眼睛观察到的狗年财经世界。这组年终专稿《狗年财经眼》内容涉及楼市、物价、车市、股市等大家关心的话题共九篇，敬请关注。

　　《财经》希望，在阅读这些感受后，各位同样能用自己的方式，对一年来的变化做一个小小的总结，记住深刻的，忘掉琐碎的，用崭新的心态去迎接新的一年！

　　无论如何，房地产商们正在成为海南城市建设重要的力量，房地产业的相关税收也成为海南最重要的税源产业。这个行业不管有多少瑕疵，它也值得关注和扶持。

　　细细算来，我转型为房地产记者已近十个月了，对海南楼市的认知还停留在粗浅层面，很难用几个字概述这个强势产业鲜明的特点。尽管对迷雾一般的楼市风云不一定看得分明，但今年海南楼市还是给我留下了许多难忘的记忆。

　　调控冷雨

　　接二连三的宏观调控政策出台可能是2006年楼市最鲜亮的底色。今年，没有哪一个领域会如房地产业一样承受如此之多的调控，也没有哪个领域像它一样强烈牵动上至中央、下至普通市民敏感的神经。中央政府通过土地、税收、金融等扛杆影响楼市的意图非常明显，并确实取得了实效。各地许多消费者由恐慌性跟风购房转向普遍持币观望，海南楼市趋淡，别的地方也同样如此。前不久我在广州参加房博会，偶遇青岛和武汉的两个大腕级开发商，他们两小时多的话语中哀叹占了绝多比例：“价格虽然往上走了很多，但就是卖不动了。没有钱进账，每月开门的花销都得数百万元。”

　　海南楼市的一度趋淡映证异地购房客中有相当比例是投资客，因为调控措施是针对抑制挤压投机和投资泡沫的。显然，楼市低迷令海南一部分实力不强的开发商感到压力，因为有很多信息表明，海南民间资本拆借规模在今年下半年加大，利息也提高不少。

　　海南政界和学界、地产界都有人提出，海南楼市应区别于全国一般楼市的，本身就是旅游地产，服务于外地市场，购房者在海南买的就是第二第三居所，有特殊性，他们期盼中央政府给予海南楼市以特殊区别，免受调控的压力。这样的呼声有一定道理，但我猜单独给海南楼市开口子的可能性不大。海南有特殊性，难道青岛、上海、厦门等地就没有特殊性吗，任何一个城市和区域只要认真探析，就能提炼出很多独特个性。

　　囤地热情

　　尽管调控冷雨使得海南楼市销售一度趋缓，但拎着钱在海南找地找项目的开发商有增无减，开发商囤地热情非常高涨。

　　我个人以为，从长远的时间尺度审视海南，其一流的生态环境和独特的自然气候优势具有稀缺性价值，土地未来的增值空间非常巨大。但现在是否真正迎来了大开发时机，还有待商椎。国内一些著名企业常常高调在海南投入100亿或50亿元资金，但就是只听楼梯响，不见人下来。许多大资本在琼海、万宁、陵水以“宏大叙事概念”圈地后，以规划、基础设施等来拖时间，两三年过去了仍没有实质性的投入。

　　大企业进入海南战略性储备土地的意图非常明显，海南当地的中小企业如果盲目跟风，不从自身的资金链条考虑，长远战略会和现实投入产生矛盾，扩张步伐应该谨慎些，最好不要剑走偏锋，选择开发项目还是集中于主城区较好。

　　房价高低

　　海南的房价是偏高了，还是偏低了？

　　这似乎是一个道不明白的话题。从资源的稀缺和生态环境的优越来看，许多开发商和营销人员认为海南房地产资源不能贱卖，要面向全中国、甚至境外富人服务，价格还有大提升空间。从海南许多人不到2000元/月薪水的角度看，很多本地居民已感到无法承受，尤其在三亚市，动辄6000元/平方米以上的房价，令当地干群感觉囊中羞涩。

　　从长远看，我个人也认为海南的资源环境是足以支撑其房价往上走的理由，异地置业可能会成为支撑海南楼市未来发展的主流。但我同时也认为，衡量一个地方楼市是否良性，还应参看二手房价格和住宅租金水平。

　　一般认为，一个区域楼市租售比(即售价与月租金之比)的正常范围应在100：1-230：1之间，如果售价租金比超过300：1，意味着这些房屋的投资价值不大。海口一套100平方米的地理位置比较好的住房租金可能有800元／月左右，有些还达不到，平均租金还不到8元／平方米，如按照国际通行的算法，海口住房价格应该在1600元/平方米算是良性。按照一些经济学家所认为的适度的泡沫对于楼市是有益的，那么也应该在2500元/平方米范围之内。

　　海南房价已渐渐对本地居民产生挤出效应，这现象不容忽视。从海口、三亚二手房市场情况看，都只能用“平淡”二字来形容：价格低，成交量低。对于许多暂没有实力购置一手房的百姓而言，购买二手房不妨列入考虑的范围。二手房的交易应成为海南楼市的重要组成部分。个人认为，政府和有关方面应加大整合海南楼市的中介服务，加大整合营销海南，吸引更多的度假者、旅游者来海南，发展换房旅游、分时度假，提高海南空置房的使用率。

　　物管纠纷

　　尽管许多物业公司总是感叹薄利，但越来越多的业主对于物管公司的“苦经”并不领情。物业收费雾里看花，让业主交钱心里没谱；物管以停水停电停电梯相胁迫，让业主身受折磨现象屡见不鲜。关于

　　我曾历经了一个小区业主委员会成立的过程，并非如当初所想像的那般轻松，由于耗不起精力和时间，最后只能选择退出。在现实的抗争和纠纷中，业主们尽管身为“主人”，其实还是处于弱势地位。听说北京市建委已开始对“自己开发、自己售楼、自己进行物业管理”的服务方式进行限制，实际上是解除开发商与物业管理公司的“父子关系”。也许这对于广大业主是福音，可从制度设计上杜绝内部人控制，规范房屋开发与物业管理两个行业的管理。开发商与物业管理公司解除隶属关系，除了业主对物管公司起到限制作用，也能更有效监督开发商是否在售房公摊面积上做手脚，维护业主权益。

　　最终归宿

　　在网络上，一度对话语权持有强势的房地产商现在似乎成了人人喊打的“过街老鼠”。但无论如何，房地产商们正在成为海南城市建设重要的力量，房地产业的相关税收也成为海南最重要的税源产业。这个行业不管有多少瑕疵，它也值得关注和扶持。

　　事实上，这个行业也有令人尊重的行为。今年五月，海口某开发商向业主公布成本价，邀请客户全过程监督施工品质。海口也有房地产商举起品质的大旗，他们认为市场已给房地产业丰厚的利润，没有理由不建好房子回馈客户、回馈市场。

　　在我看来，海南房地产行业群雄混战的局面正逐步明朗，市场规范化、行业细致化、企业规模化将逐步显现。但房地产市场的竞争状况已经加剧。我个人预测明后两年是房地产优胜劣汰的洗牌阶段，随着消费者购房的理性和专业化，未来海南楼市的竞争将从品牌营销概念上升到综合品质的竞争，这是海南楼市的未来归宿，也是最终的归宿。

　　相信海南楼市明天会更好。