房产保有税：能解决的和不能解决的

　　本报记者：陈劲松

　　据透露，从明年开始，国家将对中大户型征收“保有税”，以鼓励小户型的发展，这意味着最新的调控政策直指物业持有环节。

　　保有税实际上应该叫物业税，但因为目前物权法还没有通过，就先叫作房产保有税，其实都是向物业的持有环节征税。和谐社会当然不允许你占用社会资源又不付费，谁占有的资源越多谁就要付越多的费这个原则是对的。从我国的房地产税收体系本身来看，从对房地产交易环节征税过渡到向持有环节征税，是一个大进步。在交易环节征税，事实上是阻碍交易，对老百姓并没有一点好处。

　　但现在该政策还没有出台实施细则，到底怎么收？多大面积才收？收多少？是按照

房价、租金，还是按评估值收？目前还都不清楚，很难判断它会给市场带来哪些具体影响。但有几方面问题是要进行研究判断的。

　　增加持有环节税收是不是可以降低房价？

　　增加物业税会不会降低房价，我们可以参照海外成熟市场的经验。开征了物业税的地方房价是不是就非常平稳，事实上并不是。我国的香港、英联邦国家和美国都征收了物业税，但最近几年英联邦各国房价也涨得很快。税收起到的是社会财富再分配的作用，它本身并没有抑制物业市场价格的功能。

　　就中国的情况来看，我们原先没有这一税种，突然实施有可能在短期内对房价产生抑制作用。但中长期来看，市场该怎么样还是怎么样。比如香港一直就有物业税，1997年之前就有，当年的疯狂炒作与此无关。投机或投资行为和什么相关呢？主要还是跟房贷首期门槛、银行利率以及所得税的高低相关。从长远来看，不存在物业税一征，房价就会下降的规律。

　　业主会不会把此税转嫁给租户？

　　事实上，在香港，业主普遍会把物业税转嫁到了租客身上。这是市场自己的逻辑，是普遍情况，政策和人为的因素控制不了。租户除承担租金外，还多交了税，可以说政府征收物业税是从租客身上收了一笔钱。

　　如果房产保有税对90平方米以下

户型网开一面，那么是不是就会使得拥有这类户型的业主占便宜呢？这部分人是不是一定就是中低收入者呢？从

小户型项目的购买人群构成来看，未必。所以说，征收物业税到底打击了谁，有待考察。

　　如果以90平方米为限能不能打击投资者？

　　基于同样的推测，如果政府不收90平方米以下户型的保有税，等于鼓励人们购买这类住房，这必然使投资者涌向此类住房，令其成为下一个投资焦点。目前市场上购买90平方米以下住房的人，有很大一批不是自住，将来政府又不收他们的物业税，正好为投资者大开方便之门。

　　在国内许多城市里，真正自住人群很大程度上集中购买90至120平方米之间的房子，这些人是社会“夹心阶层”，他们买不起再大的房，小房又不愿意住。那么一旦以90平方米为界限征收保有税的政策出台，这些人好不容易买了一套自住房，一边供着按揭，一边还要交物业税，他们将受到双重打击。因此，建议政府考虑把征收的门槛提高到120平米以上。否则，物业税最终打击的是这群以白领为主的中间阶层。

　　新税种会否带来新的不公平？

　　征收房产保有税(或物业税)其实是让所有购买住房的人，不管是租客还是业主，交一笔钱给政府。一般来讲政府都会对这笔钱的去向和用途负责任。比如香港的差饷估价署对这笔钱收了多少、用在哪些方面都是有明确交待的，一段时间内，比如一个季度会根据市场情况的变化将一定数额的税返还纳税人。每年或每两年也会评估一下税率的合理性，因为市值在变化，而且变化得非常快，如果不评估，将造成与市场相脱节的情况。对物业税的评估，更几乎是英联邦国家估价师的核心工作。

　　因此大概的结论是，征收保有税比征收高的交易税好，但对此抱以太大的期望是有问题的。保有税的征收将通过具体的细则来决定对市场的影响力。我们想借助这一税种解决那么多的问题，恐怕未必能真正如愿。税就是税，它是调节和保证社会公平的手段，不能由它带来新的不公平——换言之，政策效果还需要市场来检验。(作者为世联地产董事长)