机构看市

　　世邦魏理仕北京公司

　　2007年北京商场物业趋热

　　一、新增供应量巨大

　　2007年北京优质零售物业(含高档购物中心、百货商场和著名商业街)新增供应量达95万平方米，分布在市内几个主要商业区，其中朝外和燕莎约34万平方米，建外和国贸23.5万平方米，西单4.7万平方米，中关村和金融街各近9万平方米，东四环15万平方米左右(各区域所占面积比例见下图)。

　　2007年北京将有数个标志性大型优质零售物业开业，其中以建筑面积18万平方米、营业面积10万平方米的华贸中心水世界商城最为引人注目。此外还有朝阳公园附近总建筑面积15万平方米的圣拉娜，17万平方米的购物街区新三里屯，8.9万平方米的金融街四季商城购物中心，11.5万平方米的西单Mal l和15万平方米的美罗城购物中心等等。

　　二、需求继续增长

　　经济的持续发展和政策的逐步开放，将促使更多外资零售商明年进入中国尤其是北京市场。台湾新光三越百货将在北京华贸中心开设内地第一家百货公司，其600多个品牌专卖店中，国际奢侈品品牌就多达90个。英国特易购超市(Tesco)收购顶新集团旗下乐购卖场50%的股权进入中国市场，在北京的大成国际中心、华侨城维吉奥商业广场和立水桥三家新店筹备明年开业。

　　与此同时，家乐福和沃尔玛各有三家新店在筹备之中，麦德龙、法国欧尚超市明年也将分别开设其北京的第三家门店，多家奢侈品零售商更加速扩张。

　　三、平均租金可升10%

　　我们预测，2007年北京优质零售物业吸纳量仍低于新增供应量，整体空置率小幅上升，很多物业将承受较大招租压力。但成熟的优质零售物业租金还是会保持平均约10%的年增长率。东方新天地，国贸商城租金增长将领涨整个市场，并保持全市最高水平。

　　新增加的优质零售物业中，物业品质及经营模式也存在差异。保持统一产权，只租不售，并由经验丰富的商业管理公司管理的项目，随着物业逐渐成熟，租金会稳中有升。同时市场上更多散售商业项目，中小投资者所面对的风险较大。

　　新增零售物业分布在不同区域，既有传统商圈，也有新兴商业区。西单Mall、王府井富阳广场、新三里屯等传统商圈内项目，人流有保证，只要经营得当，租金会逐渐升高，达到所在区域平均水平。