地荒钱荒轮流逼宫 房地产开发企业变中求生

　　“现在政府卖地就像往外抛东西，抛出去的是一只飞鸟，谁也不知道最终会落到哪里。”在北京近来数次土地公开竞拍中连连失利的潘石屹，唯有如此自我解嘲。

　　谢红玲

　　在公开场合总是一副乐呵呵模样的潘石屹，私下里却一直在为手里缺地，面临“断顿”发愁。

　　“现在政府卖地就像往外抛东西，抛出去的是一只飞鸟，谁也不知道最终会落到哪里。”在北京近来数次土地公开竞拍中连连失利的他，唯有如此自我解嘲。

　　眼下跟老潘同样发愁的

开发商大有人在，只不过有的是为了找地，有的是为了找钱，有的既要找地也要找钱。土地交易规则的无序变化困扰着开发商，地荒、钱荒也让他们心急火燎。而国内大部分城市

房价持续上涨，本来足以让获得超额开发利润的他们暗中窃喜的。

　　是坐以待毙，还是设法求生？这确实是个问题。

　　先变者先解困

　　12月9日，潘石屹麾下的SOHO中国，在北京CBD区的第5个项目“光华SOHO”高调亮相。老潘在活动现场宣称，这是该公司转攻商业地产后开发的第3个纯写字楼和商用物业项目。

　　尽管只是一个建筑面积7万平方米的小项目，但毕竟暂时解了SOHO中国“断顿”的燃眉之急，老潘对其显然格外重视。

　　“我们最近通过土地转让方式，得到一块足够开发三四年的城市核心区项目土地，”潘石屹高兴之余，故意“提前透露”了这个大消息，“这回咱们真的不用再担心没米下锅了。”

　　据说，为了拿下这个大项目，历来坚持利用自有资金搞开发的SOHO中国甚至破例向银行贷款人民币二十多亿元。

　　一年前，潘石屹宣布SOHO中国将改变开发策略，弃“住”从“商”。从尚都SOHO到朝外SOHO再到如今的光华SOHO，都只做写字楼与商业物业，有意规避了主要针对住宅市场的调控政策。

　　但在北京日益惨烈的地块竞拍中屡屡失手之后，老潘一度很是仓皇。面对发生重大改变的房地产业生态环境，他不得不进行新的战略思考。除了先后从其他公司手中购入北京两宗土地外，他不再执拗地固守北京一地，多次派团队到上海、天津探路，近期更锁定天津核心城区的三个开发项目。

　　近日，北京另一家实力派企业金融街控股，也对外宣布其精心打造的“奢华购物中心”将于2007年8月正式开业。该公司常务副总高靓称，这个购物中心的开业，意味着花了整整8年时间打造的金融街核心区全部开发完成，包括该购物中心在内的总建筑面积达100万平方米的金融街中心广场，更是金融街控股成功战略转型的代表作。

　　据悉，金融街控股主要转型方向，一是以商务地产为主导，增持优质物业，实现房地产开发与物业经营并举——据高靓介绍，金融街中心广场中的酒店、购物中心、餐饮酒吧街等物业全部由开发商持有经营；二是立足北京，面向全国若干重点城市和地区，目前该公司至少将业务拓展到北京以外的4个区域中心城市。

　　在此轮

宏观调控中高歌猛进的国内房企领头羊万科地产，最近也有新动作。11月25日，其广州首个中低收入人群住宅项目正式动工，同时公司主办的“80平方米的可能性设计竞赛”也即将揭晓。以中高端物业为主攻方向的万科表示，作出向下延长产品线的尝试，目的是承担必要的社会责任，但外界认为，不能排除该公司为适应新的政策和市场形势，适当调整原先产品开发策略的可能性。

　　房价“炸弹”

　　记者在各地采访调查发现，不少楼市热点城市中，各种规模的开发商都普遍感受到产业形势的日益严峻，其压力主要来自地根、银根紧缩等一系列政府调控动作。这种压力带来的直接后果，就是部分城市市场供应量明显减少。

　　北京市场可谓最为典型。根据世邦魏理仕的最新报告，由于6个项目未能按期落成，今年北京优质写字楼年度供应面积不足40万平方米，仅相当于去年供应量的60%，相对旺盛的市场需求而言，供应量明显不足，导致了租金、售价双双上涨。

　　北京的住宅市场供应同样受到冲击。今年头11个月，全市取得预售许可证的普通住宅和公寓近11万套、面积1335万平方米，同比分别减少20%和24%以上。同期住宅期房预售成交套数约12.7万套、面积1522平方米，同比分别下降8.6%和6%。

　　世邦魏理仕研究部高级经理覃晓梅分析称，尽管期房成交量下滑，但批准预售套数和预售成交套数之间存在1.8万套的差值，说明市场需求水平居高不下，空置面积不断被吸纳。供不应求局面导致的结果，就是住宅成交价格持续上涨。

　　正是北京等主要城市房价的持续上涨，让大量准购房人对政府出台后续调控政策充满期待，也给政府稳定房价的工作带来更大压力。在这种情况下，与房价关联度极高的地价走向自然更为引人注目。但是，原本“价高者得”的土地拍卖规则，变得没有规律可循，难怪潘石屹会感叹政府卖地就像抛出一只飞鸟，结果落到谁家没人看得清。

　　某种意义上说，持续上涨的房价，已成为住宅市场的“炸弹”。但正如潘石屹所言，只要政府不采取切实有效的办法增大住宅供应或抑制需求，未来房价还会涨。潘的观点在房地产专业人士当中颇具代表性。

　　政企双方都要变通

　　“跟过去几年相比，国内房地产政策改变很大，行业门槛抬得很高，比如土地款一次缴清的要求等，对开发商造成的压力很大。”拥有丰富国际房地产市场专业经验的北京世邦魏理仕总经理黄大为感触颇深地说。

　　从整个房地产开发链条上看，土地供应有限、竞争激烈等造成开发商的基本生产资料——土地短缺；银行紧缩开发贷款、缓发个贷(导致资金回流变慢)、地价不断攀高且多规定一次性付清则让开发商深刻体验到另一基本生产资料——资金的紧缺。加上外资抢滩、政府“规定动作”增多等等，大多数国内开发企业的日子真的越来越难过了。

　　黄认为，政策一再紧缩，不是促进市场发育的好办法，眼下国内地产行业很多问题尚未解决，最突出的问题是行业集中度太低、太分散，国家应该从土地与金融政策上扶持优质企业，加大这些企业占有的市场份额，鼓励他们和外资企业竞争。

　　“国家也应该加强对开发企业从开发数量到开发质量上的监管力度，让各地的土地出让行为正规化，体现公平原则。”他补充道。

　　不过，对那些濒临绝境的开发企业而言，与其等待政府作为，在等待中错失机遇，不如主动变革求生存。或合纵连横，或走向二线城市、三线城市，或转战商业地产、旅游地产、工业地产等领域，放弃住宅开发这个越来越危险的游戏，都是可供考虑的选择。