广州二手房市场购房者调查

　　地产调控新政实施已经半年，为了解广州二手购房者的消费行为变化及特点，当地主要二手中介公司满堂红地产10月底在全市八区范围内发放了2100份问卷进行调查。在收回的1720份有效问卷中经统计发现，大多数购房者表示今年的房地产新政对自己有不同程度的影响，超过八成受访者觉得目前广州的楼价偏高，超过六成人预期未来一年广州楼价稳中有升，认为楼价将下跌的人士比例约二成二。调查还显示，现在广州二手楼市的投资客占购房者比例为一成二，比去年减少，说明调控对楼市投资行为有较为明显的抑制作用。

　　投资性购房需求受到抑制

　　调查显示，在广州的

二手房购房者当中，自用需求的比例超过87%，投资型购房者比例不到13%，其中，长线投资(出租)的比例为9.5%，短线投资(转售)的比例为3.3%，表明广州二手楼市属于自用型市场，投资、投机成分较少。

　　在自用需求当中，比例最多的目的是“换房”，多达27%，打破了人们“二手楼市改善性住房需求不多”的传统印象，主要原因是目前广州一手楼价居高，不少改善型购房者转向二手房市场。除“换房”外，“结婚”以及“为父母、子女购买”的比例也分别各占约四分之一，其他性质的自用需求为约10%。

　　与去年“国八条”出台之后所做的同类调查对比可发现，今年广州二手购房者中的投资性需求比去年减少近6%，其中长线出租的比例减少约2%，短线炒楼比例减少近4%，可见宏观调控对投资特别是炒楼行为抑制明显。

　　多数买家预期明年楼价稳中趋升

　　调查发现，今年的新政对二手购房者产生不同程度的心理影响，其中20%以上的人表示“影响很大”，过半人士表示“有一定影响”，两者比例总共超过七成七。表示“影响很小”以及“完全没有影响”的总共只有15%左右，另有7.5%的人表示“不清楚”。

　　对目前广州楼价的水平，有约22%的人认为“很高”，有62%的人认为“比较高”，可见“楼价偏高”是广州二手购房者的普遍印象。至于认为楼价“适中”的比例只有不到12%，觉得广州楼价“低”的仅有0.6%，另有2.8%的人表示“说不清”。

　　尽管大多数二手市场购房者认为广州楼价已经偏高，但他们还是普遍预期未来楼价将稳中趋升。认为未来一年广州楼价将会“小幅上涨”的比例超过四成，但认为楼价会“大幅上涨”的比例不到5%。预期楼价“小幅下跌”和“大幅下跌”的总比例为22%。换言之，下跌派明显少于上涨派，同时也有超过两成人士觉得明年楼价将“持平”。这些数据反映了两个问题，一是多数购房者认为明年广州楼价稳中趋升，二是购房者的心态实际上非常理性，认为楼价会“大涨”或“大跌”的比例都很低，均在5%以内(详见表1)。

　　中等

户型、中等总价是购房者选择的主流

　　调查显示，中等户型、中等总价的物业是大多数广州二手购房者的选择。在二手购房者中，表示选择单套面积71～90平方米物业的比例最高，达33%以上；其次分别是51～70平方米以及91～110平方米的物业，选择比例分别为约30%和近20%；144平方米以上的非普通住宅选择的比例较低，只有3%多一点。以总价而言，过半购房者表示考虑20～40万元的物业，比例为52%，然后是40～60万元的物业，比例约为22%。选择这两个区间的物业的比例合计达到七成四(详见表2)。

　　此次调查还显示，广州二手购房者计划购买的物业价格水平普遍在每平方米6000元以下，有77%以上的二手购房者计划购买每平方米3000元～6000元的物业，而计划选择每平方米6000元以上物业的比例只略高于15%。联想到最近广州举行的首批“双限双竞地块”拍卖，金沙洲四幅地块的最高

房价均在每平方米6000元～6500元之间，已经超过多数二手购房者的心理上限，而如今广州中心城区每平方米7000元以下的一手房极为少见。由此可知，广州一、二手购房者的主流人群的心理预期和承受能力有较大差异(详见表3)。

　　调查还发现，广州二手购房者中，超过三成人表示计划一次性付款。