开发商资金瓶颈点燃地产投资基金

　　本报记者 叶加

　　越来越多的中小开发商正在陷入两难境地：一边是地上建筑物增值的诱惑，一边是因资金缺口造成的企业危机。这种两难惹得各路资本都期望扮演救世主角色。当然，救世主可不会免费出演

　　当越来越多的房地产开发商遭遇资金瓶颈时，地产投资基金找到了新的活法。

　　思源集团——一家专做新盘销售代理、顾问、物业的房地产中介机构，正在联合首开集团着手筹备一支5至10亿元规模的投资基金，投入到因资金困难无法开工的项目中，以求获得高额回报。

　　思源置地投资公司高级投资经理廖向阳向《财经时报》透露，他们不会单纯只进行资金投入，依托其策划能力和首开集团的开发经验，他们将通过深度介入具体项目，来探索增值的可能。

　　逢低入市

　　不久前，思源集团董事长陈良生公开发布将与首开集团联合发起成立

房地产基金的消息，希望思源集团能成为包括投资在内的房地产综合服务商。

　　通常来说，在取得土地后，

开发商首先要交纳大笔的土地出让金，如果这笔费用拿不出来，就无法取得开工证，更别说接下来的施工投入了。

　　越来越多的中小开发商正在陷入两难境地：一边是地上建筑物增值的诱惑力，一边是因资金缺口造成的企业危机。这对矛盾，已把中小开发商推向生存的边缘。

　　各方资本都期望扮演救世主的角色，思源也不例外。

　　“按照规定，开发商在拿到四证之后才能从银行获得贷款，包括35%自有资金等政策，已经让开发商在前期面临很大的资金困境。”廖向阳说。

　　据他介绍，只有少数地产商能够走直接上市融资的道路，它们中多数出路只能是从地下钱庄获取高利息贷款，或等待外资收购。

　　把首开集团作为合伙发起人，完全是思源优势互补的考虑。首开集团拥有良好的政府和银行关系，并具有开发实力与经验，这为思源成立地产基金起到了推波助澜作用。

　　据了解，思源集团、首开集团共同发起的这支基金，首期规模为5至10亿元，后期将增至15至30亿元。思源基金将以1000万元为一个出资单位，并将分别认购5到10个单位。

　　“未来，思源很可能会以投资业务为主。”在廖向阳看来，目前国家的产业基金法正在酝酿，现在成立地产投资基金，将能抢占先机。

　　10%的回报底线

　　目前，廖向阳正在和他的团队着手两件事情，一方面是在跟潜在投资人洽谈投资意向，一方面是寻找一些值得未来投资的项目。

　　按照思源的设想，基金要在明年下半年初步募集完毕，然后开展投资业务。届时，思源将成立一家投资公司，负责管理资金和投资决策；投资公司下再成立一家

资产管理公司，负责具体的投向和操作。

　　“投资公司实际上就是一个资金池，它不会干预具体的投向和业务操作，而下面的资产管理公司将聘请专业人士对这些资产进行操作，保证投资人利益。”

　　相对于那些简单的资金投入和过桥贷款，廖向阳更愿意把自己的投资命名为“增强型基金”。所谓增强型基金，就是通过投资公司的资金和策划投入，使得被投资项目获得更多的增值。

　　据廖向阳介绍，他们并不仅限于以股权的方式将资本注入项目，还将依托自身策划管理能力和首开的开发实力及资源，探索增值的可能。

　　事实上，思源更多期望的是短期投资，因为资金盘子并不大，这样可以寻求投资回报最大化；而在投资地域上，侧重在北京、天津等一线城市，或其他具有投资潜力的项目上。

　　“我们所介入的项目可能会是多样的。一方面，我们可能会在开发商获得四证前的资金匮乏期间以股权形式介入，然后到取得开工证前将股权转让，获得一定的溢价收益；另一方面，我们也可能深度介入被投资项目，直到它取得预售许可证之后退出。”

　　廖向阳表示，思源基金将会以住宅项目为主，这或许是因为住宅项目开发时间和投资回报期较短。

　　思源基金对投资人承诺的投资回报不低于10%。“这只是一个保守的估计，至于上线，我们不封顶。”