经纪管理办法呼之欲出二手房资金面临监管

　　许慧颖

　　主管部门对于采用何种模式进行资金监管尚无定论。建设部科学技术委员会委员柴强博士表示，目前建设部对于几种模式都在研究，他认为采用第三方执行资金监管更值得深入研究和探讨

　　“关于二手房交易资金如何监管的细则很快就会出台。”建设部住宅与房地产业司产权与市场管理处处长杨佳燕对《第一财经日报》表示。

　　这是记者日前在由建设部、北京市建委、市中介行业协会、中原地产经纪等多方参与的“二手房交易‘资金监管实施方案’研讨会”上获悉的。杨佳燕所指的细则即禁止房地产中介经纪机构以任何形式自行保管交易资金，并对具体交易资金监管作详细规定的细则。

　　没有缓冲期

　　上个月，建设部住宅与

房地产业司副司长侯淅珉就曾表示，今后将不再允许中介机构代收代付交易资金。而在此次研讨会上，侯淅珉称文件一旦出台将“立马执行，不会给占款的房屋中介公司缓冲时间”。

　　这意味着，如果违规操作的中介不尽早处理占款，一旦政策出台，将可能面临资金链紧张、破产出局的厄运。而杨佳燕介绍，新的管理办法将只针对新发生的业务，不追溯以往的

二手房交易在中介公司中形成的资金沉淀。

　　众所周知，目前交易资金多数是存入房地产经纪机构账户，造成中介占用、挪用以从事其他投资，如扩张门店等。虽然北京早在去年就逐步开始实行“银行代收代付和保证金制度”(在指定银行交纳60万元的租赁代理保证金，通过指定银行代收、代付租金)，但目前加入的仅有30家中介机构，目前备案的中介机构却超过2500家。

　　市场运行状况要求资金监管势在必行。北京中原地产三级市场部副总经理宫萍介绍，按照今年预计的7.6万套二手房交易量、成交总金额以75万/套来算，按照其中全款交易量占30%，且每套可进行资金监管的金额为50%；贷款交易量占70%，其首付款成数为30%计算，则一年中潜在资金监管的房款总额将达到205.2亿元。

　　然而，除了主管部门的监管外，消费者自身的意识也有待提高。中原地产是京城首家试行开设专用账户监管资金的，即由银行与其合作的资金监管方(房地产经纪机构)开设专用账户监管。据宫萍介绍，实行9个月来，各类进入资金监管账户的仅占总业务量19.4%。

　　以中原地产为代表的一大批中介机构都很赞同这一资金监管模式。因为这种模式便于管理以及相关主管部门监测，并且不会产生额外费用，程序简单。不过，主管部门似乎对此并不十分赞同。

　　北京不会模仿天津模式

　　主管部门对于采用何种模式进行资金监管尚无定论。建设部科学技术委员会委员柴强博士表示，目前建设部对于几种模式都在研究，他认为采用第三方执行资金监管更值得深入研究和探讨。

　　国内并非没有可以借鉴的模式，天津就是国内首个吃螃蟹的。早在2005年4月，天津就开始试行由政府进行资金监管。今年8月1日，天津市发文，明令全市所有二手房交易全部强制资金监管。

　　天津房地产管理局市场科科长张冬梅介绍，天津市的做法是由国土房管部门出面专门成立天津正孚房地产经纪中心进行资金监管。该中心由政府全面负责，张冬梅本人也同时担任中心总经理。目前这个公司发展业务到现在为止已经做了2万多件，涉及监管金额60多亿元。

　　据张冬梅表示，目前还没有发生过一笔有关交易或者是监管不到位的情况。不过，目前也正在研究怎么加强内部控制，“因为这里面也存在很大的风险，房管部门专门做资金方面的服务是头一遭。”

　　而柴强认为，这种由政府主导的模式在现阶段看有其存在的必然，但是市场成熟之后，整个环境变化之后，政府如何慢慢淡化退出，长远来看应该有这样一种问题。宫萍认为，天津模式的弊端在于：成本增加较多、成立专门机构时间较长、涉及主体较多，不便于操作流程的简化。

　　张冬梅介绍，对于二手房买卖双方来说，交易流程与原来类似，而且不增加交易费用；目前该中心的管理成本等都由天津国土房管部门承担。而对于北京中介机构赞同的“银行＆经纪公司”的做法，张冬梅认为，该模式未能从根本上解决中介占款问题。

　　对于北京市将采取何种模式进行监管，市建委租赁市场管理处处长罗洪京虽未明确表态，但他表示北京可能不会效仿天津做法。

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