秦虹：预售制度可以转换一种形式

　　张艳红

　　“国六条”及“九部委十五条”以来，尽管不少城市房价的快速上涨得到一定程度的遏制，而各地开发商对此次调控颇有微词，但是这并不意味着国家的宏观调控将有所放松。在昨日举行的泛珠房博会专业论坛上，建设部政策研究中心副主任秦虹针对目前的宏观调控与房地产政策趋势发表演讲时透露，一方面国家针对房地产市场和土地市场的调控不会放松，另外一方面，各项有关房地产市场的制度还有待创新。

　　预售制度可变为间接融资工具

　　对于目前备受关注的预售制度问题，秦虹指出，预售制度有其存在的好处，同时也有缺陷。其优势正是可以让开发商提前发现市场，同时预售款也是开发商资金最主要的来源之一。但是，从过去的经验看，预售制度也存在明显缺陷，首先是容易导致“烂尾”的发生，其次，则是由于交楼标准往往无法实现开发商最初的承诺，容易导致住房纠纷的发生。

　　但是，预售制度不一定非要取消，相反，可以充分发挥其优势，而规避其风险。而最好的办法就是今后

房地产预售的直接融资功能向间接融资功能转变。

　　秦虹举例称，发展商可以进行预售，购房者可以只出少量的预售款，其余则由开发商去向银行融资。如果一个项目已经预售了60%~70%，银行就认为这个项目开发得非常好，没有什么风险性，就会放心大胆地提供投资。如果这个项目只预售了10%或是15%，银行就考虑到这个项目的风险性，银行在贷款的时候会慎重地考虑。银行不给贷款，你的项目就没有钱投资，就没有办法建，从而避免了一些损失。

　　限价商品房应限销售对象

　　目前，全国不少城市都在积极就竞

房价、竞地价的“双竞”地块进行探索，而广州更是已经成功走出了第一步。但是，广州市第一次推出“双限双竞”地块之时，因没有限制销售对象而遭受业界质疑；在近日推出的科学城“三限双竞”地块时，便将限制销售对象列为土地招标的条件之一。由此，限价商品房是否限销售对象成为业界广泛关注的问题。

　　对此，秦虹表示建设部没有对这一点进行明确规定，各地都还在实践当中。但是是否限制还要各个地方政府根据自身情况予以确定，目前还没有定论。但是，在她自己看来，限制商品房的销售对象应该介于普通商品房和经济适用房之间。即这部分人群应该比购买经济适用房的人群经济条件稍微好一点，申请的条件也应该相对宽松。

　　更多精彩内容请浏览第一财经的网站：www.china-cbn.com

　　中国首选，价值之选！欢迎订阅第一财经日报!

　　订阅电话：021—52132511(上海)10—58685866(北京)020—83731031(广州)0755—82416077(深圳)