囤地遭逢调控利剑 华南房企痛并战栗着

　　陈华

　　编者按

　　今年，一场严厉的土地整肃行动在囤地现象较为集中的华南展开。自广州史无前例地收回百余宗闲置土地之后，东莞又将追讨土地闲置费的利剑指向囤地企业。在已公布的处理名单中，一批知名地产公司赫然在列。这其中既有华南民企代表，又有港资地产巨头。囤地年限最长的甚至超过十余年，其中不乏在第一轮地产泡沫破灭之后土地被套的情况。不愿承担市场风险的开发商们期待以时间换得新一轮的上涨空间，然而牺牲的却是公众利益。

　　华南整肃风起，必将给全国带来更好的示范意义。我们期待更多的城市可以站出来，对土地闲置说——不！

　　进入年末，珠三角的土地整肃大潮惊涛拍岸。

　　素以土地储备增值获利见长的和记黄埔(0013.HK)近日就接到了来自东莞市国土资源局开出的约7915万元的土地闲置“罚单”，从而成为此次土地整肃行动中遭罚的最大地产企业。

　　东莞的三个标志性时刻

　　珠三角今年的年度“收地大戏”，剧情最峰回路转的莫过于东莞。今年4月，东莞市国土部门正式成立专职的闲置土地处置工作组。

　　此后，常平镇政府下属的集体所有制企业——东莞市常平房地产开发实业公司，就因一块25亩的闲置土地被罚140万元，并成为该市第一个因土地闲置过长而被罚的对象。很快，该公司于今年6月一次性缴清了所有的土地闲置费，并承诺一年内对该土地进行开发建设。

　　同样，以开发网络游戏著称的香港摩力集团的关联公司香港时富集团，因旗下时富花园后期规划用地约206亩闲置13年未开发而收到罚单。经过协商，在今年8月该集团终于一次性缴付了闲置费827.1万元，并递交了限期开发保证书。此后，东莞各城区相继出现开发商主动上缴土地闲置费的情况。

　　11月底，和黄旗下东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司因5宗涉及面积高达1938.3亩的闲置土地15年未开发，收到近8000万元的罚单，成为广东历年来最大的一笔土地闲置费罚款。

　　东莞市国土资源局的相关人员向《第一财经日报》表示，东莞今年的闲置土地整治活动并非针对大开发商进行，凡是被认定为闲置土地的地块，都会按照规定进行罚款或回收。该局资料显示，目前常平、寮步、东城等区进度较快。收缴宗数最多的是房地产开发进度较快的东城，已对46宗闲置土地进行处置，占总宗数的83.6%，已收缴土地闲置费并签订限期开发保证书的共l7宗857亩，金额l856万元，其中泰安房地产公司为占地303亩的项目上缴闲置费808万元，东莞光大地产为占地l71亩的项目上缴闲置费450万元。

　　他进一步表示，国土局目前的工作是尽快完成清理90%闲置用地的目标，从明年开始，对新土地出让按新标准收费，并按拖欠土地税费总额按月加收滞纳金3%。。处置不力、收地无果的镇街，将由市政府直接介入收地：对未能按期完成任务通过检查验收的镇街，将予以全市通报，并责令限期整改，整改期间，暂停所有建设用地审批业务直至检查验收合格为止。闲置用地的认定公告除了在内地主流媒体刊登外，还将在港澳地区的报纸刊登。

　　收地背景

　　东莞市某代理行的负责人表示，在此次土地闲置清理过程中，被罚的以早期通过关系拿到协议土地的开发商为主，他们并非纯以开发获利，更多的是希望通过囤地获得土地价值转移。其中有不少来自深圳、香港的企业以及一些乡镇集体企业。

　　在东莞最新的闲置用地回收公告上，有港资背景的包括明盛实业发展深圳有限公司、香港诚富投资有限公司等，仅这两个公司的闲置土地就接近10万平方米，占这期公告的闲置用地的36%左右。华南MALL的开发商——东莞市三元盈晖投资发展有限公司的关联公司东莞市三元工贸实业总公司，也有约4.5万平方米的用地闲置。

　　该人士认为现在政府连不少已开发楼盘的后期项目也开始计收闲置费，使发展商以往惯用的分期开发、更改规划等拖延开发限定时间的方法难以奏效。例如时富花园个案就是13年间只开发了188亩，不足整体规划面积的一半而被认定为闲置土地；和黄的个案中，该公司也曾经提出该地块属于市一级规划控制区域，因此导致项目闲置而提出免征申请，但最终也只是免掉了近两年的部分闲置费而已。

　　但在东莞巨额征收土地闲置费的背后，是东莞土地市场的地价上涨与开工面积的再创新低。据合富辉煌的研究数据，今年东莞地价从第一季度的均价1111元/平方米，迅速上涨到第三季度的2357元/平方米；新开工面积却出现自2004年以来的首次负增长，今年一至三季度新开工面积只有165.56万平方米，同比降低了21.38%。

　　打击开发商囤地的工作仍面临巨大压力。

　　各有重点、分个击破

　　在今年掀起的华南土地整肃行动中，广州是“铁腕收地”的典型。据官方统计，今年1~10月，已累计无偿收回闲置土地131宗共205.65公顷，追缴国有土地使用权出让金19.8亿元，成为历年来整治闲置土地力度最大的一年。政府方面更透露最终目标是在2008年“消灭”市区内的闲置用地。

　　东莞是今年华南地区清理闲置用地速度最快、单项土地闲置费征收额度最高的城市。从6月正式启动闲置土地治理工作至今，已通过征收土地闲置费、限期开发、土地置换、退地还耕、协议收购和托管、强制无偿收回等多种方式和渠道，已经完成全市81%闲置土地的处置，面积l8872.85亩。截至11月27日，全市累计征收闲置费面积3870亩，总金额1.08亿元。

　　珠海市则率先将工业闲置用地作为整治目标。根据有关方面统计，珠海市国土资源局和各区政府、园区管委会截至上半年已收回闲置用地503.8万平方米，以工业园区用地为主。

　　今年以来，每次公开拍地都会出现新地王的佛山，不少早年拿下土地的开发商也已在加速动工。如12年前拿下佛山南海地区某地块的香港汉国置业，在获得摩根士丹利注入的合伙资金后于今年开始平整土地。为了增加土地供应，佛山市政府也于日前表示，城市道路核准报废等方面闲置的土地要纳入禅城区土地储备中心进行土地储备整理开发。另一个新措施是土地使用权转让中申报价比标定地价低20%以上，区政府将行使优先购买权取得土地。

　　在增城，从2002年开始已经成立了处置闲置土地办公室，并在两年间盘活闲置土地86宗，11657亩。从2004年开始掀起的和黄、金地、恒大等大型房企进军增城的浪潮，也正是由于地方政府手中有地，方才能够频频推出优质地块，以吸引企业进驻。

　  相关链接

　　2006年6月8日，广州市国土资源和房屋管理局(下称“广州市国土房管局”)在其网站上公布，成功收回25宗闲置土地，总面积达32.1916公顷。这是自“国六条”颁布以来，广州实行的第一次收地行动。

　　2006年7月2日，广州市国土房管局再出“重拳”，公布了47个《收回闲置土地决定书》，对47块闲置两年以上的土地予以收回，总面积达到691338平方米，相当于12个正佳广场的占地面积。其中，土地闲置时间最长的达到8年10个月。

　　2006年7月11日，有媒体报道称，珠海市入夏以来已强制收回闲置用地503.8万平方米,近期还将收回闲置土地194.3万平方米。8月，珠海市正式对外公布，依法收回位于金湾区的一块闲置11年土地，面积约为540平方米，仅相当于一个标准足球场大小。

　　2006年8月30日，广州市国土房管局公布新一批收回闲置土地名单及其处置方案，共涉及43宗闲置土地，总面积达82.3万平方米，创下新纪录。

　　2006年9月5日，广州市国土房管局再发22道《收回闲置土地决定书》，要求相关单位必须在10日内交出22宗累计面积达27万平方米的闲置土地。逾期不交出土地的，国土房管局将依法处理。

　　2006年10月10日，广州市国土房管局网站上公布了今年以来，广州收回闲置土地的最新统计数据，总计有131宗闲置土地被收回，用地面积共205.65公顷，追缴国有土地使用权出让金19.8亿元。被收回的闲置土地将纳入城市土地储备，成为未来几年广州

　　2006年11月30日，东莞市闲置土地处置工作组的消息称，截至11月，东莞收缴的土地闲置费用已高达1.01亿元。东莞全市累计处置各类闲置土地491宗；其中，限期开发307宗，地块置换6宗，退地还耕137宗，协议收购或托管35宗，法院委托拍卖1宗。

　　华南“收地运动”回顾

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