群雄火拼上海新江湾城

　　本报记者王其明上海报道 9.45平方公里的新江湾城，俨然成了陆家嘴之外，地产大佬们在上海滩扬名立万的又一处舞台。

　　11月24日，经过176轮激烈竞争，华润置地击败凯德置地、中海地产、万科地产及上海古北集团四大强劲对手，出价15.4亿元，拿下总面积14.4万平方米的新江湾城C2地块。这一报价高出拍卖底价3.5亿元。

　　这是去年1月来自广东的合生珠江系以近16亿元的高价获得新江湾城C1地块后，该片区再一次上演强手如云的地块争夺战。有趣的是，当时参与竞拍的同样是凯德、中海、古北这几位“武林高手”。

　　华润176轮竞价击退凯德

　　在今年上海2号土地公告中，新江湾城C2地块规模最大，也最受关注，共有30多家开发商购买挂牌文件。华润置地等五家递交了保证金，入围最后竞价。

　　当天长达一个多小时的举牌大战中，万科、中海自始至终作壁上观，报价上升到13亿多元时，古北悄然退出战团，而来自新加坡的凯德则与华润展开肉搏战，直到最后一轮。

　　跟去年初合生珠江连番恶战获胜之后面临“出价过高”的议论一样，此次C2地块的成交价，在当地业界看来也不便宜。

　　“C2地块位置不如C1好，但华润的出价折算成楼面地价每平方米近6700元，而当时合生所出的楼面地价每平方米还不到6000元，”一位开发商表示，“何况现在又多了一个70%的90平方米以下

　　去年初，上海楼市正值巅峰期。随后严厉的调控政策令

　　不过，传闻并未变成事实。今年4月底，合生在C1地块上开发的“新江湾城一号作品”面市，一周内卖出208套。即使后来调控风暴再起，上海楼市惨淡，该项目销售依然保持平稳，据说至今销售回款已达8亿多元。

　　有资深地产研究人士估算称，由于楼面地价成本每平方米高出近800元，华润要想在C2地块上赚取与合生项目同样水平的利润，售价每平方米至少要高出后者2000元。

　　“在目前这样的市场气氛下，华润愿意出高价拿地，只能证明他们认为上海楼市不会大跌，尤其相信新江湾城的房价比别的片区更坚挺。”该人士说。

　　值得注意的是，同是2号土地公告中出让的其他多幅地块，鲜有引来如此激烈争抢的。而就在今年10月份，美国知名开发商汉斯集团首次进入上海市场，便斥资约17亿元购入了新江湾城的C5地块。

　　炙手可热新江湾城

　　翻开上海地图可以看到，规划总占地面积约9.45平方公里的新江湾城，位于这个中国最具活力的城市的东北部，即黄浦江以西的中外环之间。在行政区划上，它属于杨浦区，复旦、同济、上海财经大学等17所高等学府均汇聚杨浦。

　　新江湾城原为空军江湾机场用地，1986年经国务院、中央军委同意，机场迁建，腾出土地作为上海城市建设发展之用。1994年7月，江湾机场正式关闭，1997年上海新江湾城开发有限公司(即今上海城投集团)成立，负责实施原机场留下的6平方公里土地的综合开发。

　　从区位上看，新江湾城毗邻上海四大城市副中心之一的五角场，后者占地3.11平方公里，以商业办公为主，而新江湾城规划则以中高档生态住宅为主，两大板块互相呼应。更重要的是，在寸土寸金的上海市区内，已经找不到第二块像9.45平方公里的新江湾城这样完整的可开发土地了。

　　目前，香港瑞安集团旗下总占地84公顷(1260亩)的“创智天地广场”，就在五角场。这是因成功开发上海新天地而在国内声名鹊起的瑞安又一新的大型综合开发项目，集办公、商业及居住于一体。其中，以休闲住宅为主的“创智坊”11月初已经面市。

　　“新江湾城的开发速度，比我们想象中还要快，再过3年~5年这一带的商业和居住环境就可以完全成熟了，”瑞安

　　“新江湾城和五角场开发，都是上海市的重点工程。”杨浦区发改委主任蔡仁敏接受本报记者采访时，也显得信心十足。

　　但土地大规模出让才开始不久便引来国内外顶级开发商积极追逐的新江湾城，也面临地价、房价互相拉高，市场是否过早炒热的质疑。

　　中国指数研究院(华东)副院长陈晟分析称，上海中外环间楼盘均价为每平方米9000元~10000元左右，位于这一区间的新江湾城，实际房价普遍高于这一水平。据了解，在华润C2地块附近的一处新楼盘，最高售价已达每平方米18000元了。华润高价拿地的消息一经传开，很可能给区域内市场带来更多的刺激。