旅游地产的开发趋势

　　谢红玲 李乐

　　日前，在本报举办的“旅游地产的开发趋势”主题论坛上，与会专家学者、行业协会代表、开发商及策划界人士各抒己见，刮起了一轮激情四射的“头脑风暴”。以下为各方精彩观点摘要：

　　王志纲工作室首席代表 王志纲

　　现在旅游地产项目都是大资金投入、大盘开发，出现了以旅游开发名义大面积圈地，却找不到好的商业模式的现象，造成“圈而不发”，这是需要警惕的。建议各地政府在国土整治的基础上做旅游开发，不要单纯考虑旅游收益介入开发。

　　中国

　　随着这些年来以住宅开发为主的房地产业迅速发展，城市居民住宅户均拥有量已达到一定的水平，房地产产业自身也面临升级，而城市化进程越快，人民的生活水平越高，对旅游地产的需求越旺盛。

　　中国旅游地产发展研究课题组副主任 蔡云

　　从旅游产业来看，现在已从初级阶段的观光旅游到所谓的“面包旅游”，再发展到现在成了休闲消费的旅游。这意味着旅游开发从单一的模式，发展成了多元的模式。

　　旅游地产开发是一个系统的工程，包括自然环境的和谐统一、是否合乎法律法规要求等问题。面对宏观调控苦苦找寻出路的地产企业，应该对此有足够清醒的认识。

　　瑞星思达总经理 康仕学

　　作为一家来自海外的机构，我们很看重中国的旅游地产的空间，同时也意识到了要入乡随俗。中国经济飞速发展，人民的物质生活快速提高后，精神生活也一样需要提高。旅游地产不但会给人提供一次旅游经历，同时也能满足先富起来的人们生活理念上的更多层次要求。

　　BDCL建筑设计公司总经理 张玮

　　我感觉近几年很多城市的旅游地产都是拿来主义，旅游地产开发热情极其高涨，但我们关心的是：能否确立一种地域性、文化性很强的旅游地产模式？中国有很多古镇，怎样合理开发是很重要的事情，我觉得比较理想的状态是，既不要把它毁掉，也不能随意强加给它们别的东西，使其失去自身原有的特色。

　　北京大学房地产研究所所长 陈国强

　　经过几十年的发展，我们已经具备了从住宅地产向旅游地产转型的市场基础，地方政府在旅游地产发展中扮演着一个十分重要的推动者的角色，因为这和他们的政绩密切相关。

　　另外，现在一些境外资本大举进入，也给需要长期性大投入的旅游地产的开发，提供了雄厚的资金支持。此外，跨国旅游集团在国内中心城市业务全面铺开，他们所带来的就不仅是资金的支持，还会有更多成功的经营模式。

　　亚太旅游联合会副秘书长 沈飞

　　旅游地产的开发运作大致有两种模式：一是大投入、长期开发，从未来经营中获得收益。这在美国和欧洲的旅游地产项目中用得比较多，华侨城采用的也是这种模式；二是小投入，用有限的资金运作，实际上就是合理利用自然环境，这不用花太多钱，在里面进行适当开发，项目卖得也一样好。总之开发应该有差异化，充分考虑自身的情况。

　　对于有意参与开发旅游地产的投资商来说，一定要注意项目所在地政府主管部门是否全力支持的问题。我们在与企业研究实施方案的时候，有企业就多次提出政府要介入，因为没有稳定的政策环境，开发是不可能顺利的。旅游地产所需的投资不是一个小数目，如果政府一个新政策出台，导致了投资的大规模亏损，那该怎么办？

　　星河湾副总经理 黄全敏

　　在中国发展旅游地产，最重要的还是保持中国自己的文化特色。发达国家的经验告诉我们，具有差异性的建筑和规划，还有旅游业与其他产业的互相兼容，将对各个地区旅游产业的发展起到非常大的作用。

　　目前住宅领域的开发其实也可以和旅游地产结合起来。例如星河湾设立的游艇会、迷你

　　北京世纪华侨城实业有限公司地产营销部经理 黄英彦

　　华侨城通常从事一个大规模片区的开发，因此包含了几大要素，既有旅游也有地产，还有一些综合配套服务，我们如何理解旅游地产的运作呢？我概括了五个关键点，那就是：资源是核心，规划是基础、环境是优势、配套是关键、文化是特质。

　　阳光100策划总监 陶伟光

　　阳光100有一个非常有名的旅游地产项目，位于桂林阳朔的西街，那里现在已经成为一个小资们喜欢去旅游的地方。当时我们经过周密的考虑和规划，没有进行大规模的开发，而是尽量在项目建设中保持对这块地方的敬畏，即便如此，项目销售额还是出乎意料地达到了1.3亿元。