开发商连续高价拿地 京城房价未来3年恐继续上扬

　　本报记者 费杨生 林喆 北京报道

　　被京城地产界称为“新地王”的广渠路36号地昨日明确了归属。北京城市开发集团有限责任公司与北京城建兴华地产有限公司联合体以26亿元夺标，住宅意向销售价格为9500元/平方米。

　　业内人士分析，尽管此番地王争夺战的结局颇有点出人意料，但京城开发商近期连续高价拿地将直接助推周边区域价格的上涨，并进而带动北京房价的继续“高昂头”。

　　出让价大大高于底价

　　在房地产调控“紧箍咒”频念的情况下，北京近期的土地拍卖实行的都是“价高者非必得”的逻辑；但出让价依然大幅高于招标底价。

　　广渠路36号地因为地块大、地理位置好而颇受

　　出价29.81亿竞标地王的金融街(000402)对出让结果表现坦然。公司董事会秘书于蓉认为，北京市国土局没有让价高者得，是出于

　　而作为胜出的城建兴华的母公司，北京城建(600266)董事会秘书张财广表示：“招投标不以价格取胜，我们当时在投标时，就有信心标得这块地。”

　　北京市国土局局长安家盛也表示，针对热门地块采用招标而非拍卖或挂牌的方式出让，就是为了防止盲目竞价现象出现。

　　有消息称，在广渠路36号地的招标评分标准中，价格占30%；投标企业财务实力与经营理念各占15%；付款进度、开发企业的资质及业绩等占40%。但在价格方面，达不到标底价得0分，达到标底价得15分，超出标底价1.35倍则再加13分。业内人士称，如果以此来评判，城开联合体以26亿元中标似乎并不意外，土地出让部门既保证了土地出让收益，也执行了房地产调控政策。

　　在此之前，北京的多块地块出让也是如此逻辑。11月15日，金地(集团)股份有限公司以7.5668亿元夺得四惠地块，是该地块招标底价3.7亿元的两倍多。11月20日，华润置地(北京)股份有限公司以10.35亿元拿下广安门地块，高出8.9亿元的招标底价1亿多元。

　　区域房价将明显上涨

　　一些经纪机构均预测，连续高价拿地将直接推动这些地块所在区域房价上涨。

　　北京市中大恒基不动产营销公司市场研究中心预测，广渠路地块的未来获利空间巨大，等到项目开发和销售时已是1年之后，届时，该地区的房价势必将上涨5000元/平方米。

　　北京市我爱我家房地产经纪有限公司市场研究中心分析，四惠地块的楼面价约为7300元/平方米，预计售价将达14000至15000元/平方米；广安门地块的楼面价约为4800元/平方米，预计售价将达10000至11000元/平方米。

　　广渠路36号地规划建筑面积46万余平方米，照此计算，该地块的楼面价将达5648元/平方米，预计售价将达9500元/平方米以上。

　　目前，广渠路周边热点区域的二手房价格已经呈现上涨势头。北京市信一天房地产经纪公司市场部经理罗煜预计，广渠路地区的二手房季度交易单价涨幅为300-400元/平方米，而在“地王”拍出后，涨幅可达500元/平方米以上。该公司统计显示，目前广渠路周边区域二手房交易价格在8000至10000万/平方米之间。

　　未来几年房价很难“向下”

　　专家称，继续高价拿地预示着房地产商对未来市场看好，也预示着未来几年房价仍将继续“高昂着头”，并不会出现在2009年就“掉头向下”的局面。

　　法国巴黎百富勤经济师秦红雨预测，由于上个世纪70年代开始实施计划生育政策，结婚人口数开始相对减少，这样延续下来，在2009年后，中国将出现一个巨大的住房需求断层，房地产市场因此必然面临重大调整。

　　但一些业内专家对此并不完全赞同。摩根大通中国首席经济学家龚方雄乐观地预测，未来三到五年中国房地产资产价值每年升值10%是合理的。阳光100置业集团副总经理范小冲认为，未来房价将呈稳步上涨，未来的房地产市场在具体某个时点进行大规模调整的可能性不大。

　　中大恒基不动产营销总经理助理郑建阳分析，如今多块新地块高价拍出，将推动房价进一步上涨。一是将直接导致周边在售楼盘调高身价，顺应购房者“区域价值上涨”的心理。二是区域价格上调将更容易引起购房者对房价上涨的恐慌心理，驱使准购房者提前购房，造成购房需求集中性上升，又引起房价加速上涨。三是地块成交均价大大高出标底价，也给开发商一个信号，只有考虑卖出高价的定位方案才有可能拿到地，迫使今后地块竞拍抬价，也迫使房价进一步上涨。