广渠路36号地：不争第一的游戏

　　王芳洁

　　广渠路36号地终于开标了，13家投标企业不约而同地报出了低价。这是件匪夷所思的事情，参照此前开发商购买《招标文件》的热情，这块地笃定是一块天价地。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，广渠路36号地价值低估的原因在于政府背后的意旨。土地价格上涨，带动房价上涨；房价上涨，地方政府的压力就更大了。为了平抑房价，政府以楼面地价5939元/平方米的低价处理掉昔日的地王。

　　作为资深的业内人士，李文杰的观点没有错。但笔者仍有一点想不通，土地招标毕竟是一种市场行为，在残酷的竞争面前，投标企业怎么敢抛出这令人羞涩的绣球呢？

　　联想起不久前的四惠东地块拍卖，由于区位价值与广渠路地块近似，该地块被视作广渠路36号地的风向标。7300元/平方米的楼面地价，直接暗示了广渠路36号地的总价将不低于32亿元人民币。但四惠东地块的风向可能指错了。面积比它大、受关注度更高的广渠路地块可能达到的最高楼面地价也仅为6966元/平方米，实际成交价格更低至6000元/平方米以下。

　　如果说政策环境使然，那么四惠东地块所处的政策环境和广渠路地块是一样的。政府一样在力图压制土地价格，为此在住宅用地出让中放弃了拍卖形式，而只采用招标。甚至，四惠东地块最后的中标者竟不是报价最高的中远第二，而是第二名金地集团北京公司。

　　笔者认为，实际上四惠东地块的确是广渠路地块的风向标，但这风向标指的并不是地价，而是游戏规则。

　　四惠东地块出让刚刚结束、广渠路地块硝烟正起时，某房地产公司人士将其网名改为“广渠路地块投标考验开发商了，如何才能做第二呢？”

　　尽管在市场中，地产商面对消费者时一直处于强势地位，但面对政府，地产商就弱势了很多。这种弱势，令开发商一直小心翼翼地揣摩政府的心思。

　　四惠东地块价格非最高者得的现实，马上给了开发商一个心理暗示，广渠路地块的投标价格不能当第一，最好是当第二、第三，甚至第四。因为价格标仅占所有标的的40%，而其他标准量化的空间就非常大了。

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