郑州写字楼停车位症结待解

　　●目前在写字楼客户对购买影响因素的选择中，车位已上升到继地段、价格之后的第三大关注因素，而郑州写字楼车位却存在着严重的配比不足的状况。

　　●目前，引进地面智能立体车库，成为解决写字楼停车问题的途径。

　　□经济视点报记者 徐 靖

　　今年以来，郑州写字楼需求市场上，置业者不再局限于对价格、地段等传统因素的关注，诸如车位配置、服务管理、智能配备等要素都成为其关注的重点。尤其是车位，目前在写字楼客户对购买影响因素的选择中，已上升到继地段、价格之后的第三大关注因素，而郑州写字楼车位却存在着严重的配比不足状况。

　　停车难逼走客户

　　“老张开车去上班，傻了。停车场里没车位，满了。绕着大楼开几圈，一看时间，快下班了……”这首改编自雪村的新民谣反映了目前“有车族”无处停车的尴尬。11月24日上午9：30左右，在经三路一家高端写字楼开公司的张苏明开着车绕了几圈没有找到停车位，他只好冒着被市政管理部门罚款的危险，把车停到了路边一片空地上。锁好车后，他无奈地哼着这首自我调侃的小曲儿。

　　“没办法，近些日子差不多都这样。买得起马，配得起鞍，就是马儿没地儿拴呐。”面对记者提出的关于写字楼停车难的话题，张先生有一肚子的苦水：“今年春节过后，我就琢磨着搬出现在租的这个写字楼，没有其他原因，就是因为停车难，找车位的时间已超出了我的忍耐度。2002年刚搬到这里来时，这幢楼停车位还算多。从去年开始就不行了，这里的车辆仿佛一下子井喷了，把过道挤得连自行车也骑不了。光是挤倒还算了，关键是有时候根本停不了车。那天下午我出去办事，回来后绕了三圈都找不到停车位，于是想着停到外面去，可太远了不方便，近一点的也没有车位，绕了一圈又回来，真把我折腾的够呛。”

　　记者通过对经三路和农业路上几个比较高档的写字楼随机调查发现，类似张先生这样的情况还真不少。农业路与文化路交汇处黄金地段有一座落成若干年之久的高层写字楼，就是因为开发商没有将地下停车场纳入规划，致使至今招商业绩仍然不佳，接近死盘。

　　“其实，新建的写字楼目前停车问题还不太突出，早几年投入使用的写字楼这种现象太普遍了。”郑州思奇物业管理有限公司董事长于阳告诉记者，写字楼停车难已大大影响了楼盘品质，很多商户都在抱怨，甚至有的因为停车问题另择他隅。

　　记者在采访中发现，开发商并不重视停车位问题，在写字楼的宣传推广方面，绝大部分楼书都在重点介绍地理位置、配置等，对停车位的表述显得很模糊，只是告示一下停车位的建筑面积而已，有的甚至只字不提。而且在车位规划方面，开发商重视短期效益，规划车位数量远远不能满足客户的长期需求。这是写字楼停车难的关键症结所在。

　　写字楼的停车症结

　　根据调查，目前郑州写字楼的车位配备情况基本是每300～400平方米配备一个停车位，有的甚至要500多平方米才配一个车位，还有更多写字楼，是按照面积划分后住户的数量配备的停车位。例如，红专路上的财源大厦，两栋高层写字楼共有198户，配备300个停车位；经三路上的财富广场相对比较超前，住户与车位比例为1：1.2；文化路上的永和国际规划中，有6层扩展型智能立体车库，停车位配备达1：2。

　　尽管如此，还是有很多业内人士对5年以后的停车表示担忧。

　　一位聊宅网友发帖说：“国家规定停车场用地总面积按规划人口的每人0.8平方米至1平方米设计。一座写字楼每100平方米的建筑面积配备

机动车位的指标是0.5个，娱乐性质建筑的指标是1.5～2个，餐饮性质的指标是2.5个。而依据美国公用物业停车标准作为测算基础，其停车位标准规范为行政办公每100平方米3～5个、中型

零售业每100平方米5个、公寓每户1.5个。按照标准停车位每个35～50平方米(包括停车位所占面积、车库行车道路、转弯半径、行车进出引道等)计算，一栋大型高端写字楼停车位面积将超过使用面积；即使按照欧洲的高端写字楼停车位标准(每平方米2～3.5个)计算，高端写字楼的停车位面积也基本与使用面积持平，这在国内几乎是不可想象的。郑州作为中部崛起发展最为迅速的城市，汽车月销售5000辆左右，更多的工薪阶层加入有车族。如果按此计算，停车位的空缺简直就是一个天文数字！”

　　河南万厦物业管理有限公司的王经理告诉记者，车位作为物业功能配套的重要组成部分，在对一个顶级写字楼项目的综合品质评价中，占有越来越重要的地位，目前郑州写字楼市场的停车位问题并没有引起广泛重视，具体表现在以下几个方面：第一，设计停车位的不够。如融丰花园，由于以前设计的是商住楼，相对预留的停车位较少，但现在已经成了专业写字楼，原有的停车位远远不能满足办公停车的需要。第二，物业管理办法不完善。有些大厦的物管和保安不太负责，造成车辆乱停乱放，人为的形成拥堵，车辆进去自己找地方停放，地下停车场空置，没有100%发挥作用。第三，写字楼进出通道不合理。有些大厦甚至只有一个通道，进出车辆都要从这里经过，极易酿成事故。或者进出通道设计不合理，有些出口由于城市道路原因造成封闭，造成流通不畅。第四，新建项目在场地规划建设时缺乏停车场规划，是导致停车难的一个重要原因。第五，人为原因造成。因为地下车位租金相对较高，很多车主不愿到地下停车场停车，造成地面停车拥挤不堪，地下车位空置。

　　另外，市政管理方面的不合理也造成了写字楼停车位紧缺状况。据南阳路上某写字楼的开发企业老总介绍，许多写字楼和商业密集附近区域都缺少市政规划的停车场，而在写字楼前期土地征用时，开发商都是买地到了市政道路边，建设写字楼后，门前广场上如果划停车位，自己的业主也不能随便停车，市政管理部门仍然会将停车场的经营权夺走，否则就是违章停车。

　　对于置业者来说，他们购买写字楼的思想也日渐成熟，尤其是对车位的关注，更使得停车位问题更加敏感，这几乎成了写字楼能否成功营销的关键所在。那么，如何从根本上解决这个问题呢？

　　建立体车库将成潮流

　　五合国际总设计师刘力博士谈到写字楼规划设计时曾说，国内尚未有开发商务型高端写字楼的成熟标准，目前的标准基本上是属于强制性的技术性规范，尚未考虑到高端写字楼商务功能的应用性需求。很多投资商在开发高端写字楼项目时，更多的是在关注初期的投资回报，而未真正关注实现高端写字楼项目成功的现实需要——即客户的真实需求，所以高端写字楼停车位配套数量过少、停车场设置人性化设计缺陷、驾驶者出入不够便利、停车场的巡防监视设备达不到安全防护要求等因素，均成为高端写字楼项目的致命内伤。而这一切，也正在逐渐得到验证。

　　在日本等国土面积小、汽车数量众多的国家，立体停车设备已经占据了70%的市场份额，但在我国，目前机械式车位所占的比例仅为2%～3%。

　　不过目前在郑州，已经有开发商在尝试改变这种状况。尤其是在寸土寸金的市区中心地带，就像当初从盖多层建筑到盖高层建筑一样，停车场的建设也开始向上争取空间。地下3层甚至更多的空间作为停车场，引进地面智能立体车库，成为解决写字楼停车问题的途径。

　　“立体停车场的占地面积仅是平面停车场的1/25～1/2，空间利用率比建筑自走式停车场提高75%以上。传统的停车场停放50辆车均需空间1650平方米，而采用露天电梯塔式立体停车场平均只需50平方米，每辆小轿车的占地面积仅为1平方米。”河南省建筑设计研究院一位研究人员认为，建设立体车库可最大限度地利用有限平面空间，解决城市车辆用地紧张。他列举了立体车库的种种优点：占地面积小，能充分节约土地资源；存车率高，安全有序，而且能达到停车绿化两不误……这正好解决了土地短缺，就近停车等各种难题。

　　据记者了解，南京市城镇建筑设计院总建筑师陶敬武很早就对写字楼停车场建设问题提出了自己的观点。他认为，目前写字楼停车场的发展主要有两大趋势：地面立体停车库和复式机械停车库。关于设计方面，陶敬武说，随着社会的发展，车子数量也日益增多，而土地资源却有限。这些因素使得停车库设计的难度大增。地面立体停车库是个窄而高的建筑，借助一些智能化通道和停车设备将车子一层一层摞起来，有的高达10层，这就大大减少了土地占用面积。如果有心设计一下它的建筑风格，这种地面立体停车库也能算上是一处地面景观了。而复式机械停车库就是稍稍增高了地底层，利用停车设备在原先停放一层车位的空间可以停放两层车子，充分利用了空间资源。而对于那些已经建成投入使用并具有先天停车短板的写字楼，如果不引入地面立体车库，就只能靠市政管理和

城市规划部门解决了。

　　“但是，目前这种解决办法的开发成本较高，最主要的是开发商顾及成本，推广起来还有很长的路要走。”河南省建筑设计研究院研究员说。