仲量联行报告：物流地产业的机遇和挑战

　　未来物流仓储设施将集中在长江三角洲、珠江三角洲和环渤海三个地区，仓储设施功能也会由单一储存转向增值服务

　　艾叶子

　　高效的物流体系是中国经济持续增长和现代化的关键因素，随着对中国商品的国际和国内需求持续增长，物流行业需要迅速扩张才能为中国的制造商和零售商提供高效和高性价比的服务。

　　中国的物流市场尚处于起步阶段，对现代物流物业的大量需求和监管障碍及缺乏市场透明度之间的矛盾，给物流地产业带来了巨大的机遇和挑战。

　　仲量联行着手对有高发展潜力的地域和复杂的市场运营机制进行了深入研究。2006年7月，仲量联行与China Supply Chain Council 协作，对目前在中国的138家中外物流企业进行了问卷调研，旨在发掘中国物流市场的潜力，并对其现状和前景提出新的视角。

　　根据仲量联行向《第一财经日报》提供的调查数据报告，未来物流仓储设施将集中在长江三角洲、珠江三角洲和环渤海三个地区，仓储设施功能也会由单一储存转向增值服务。

　　地理位置趋势

　　目前的物流业务集中于三个主要地区。绝大部分接受调查企业的仓储设施(85%)都集中在三个主要地区：长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区。最为集中的是以上海(32%)为中心的长江三角洲(43%)。

　　珠江三角洲和环渤海地区(各21%)目前的集中程度都低于长江三角洲，在珠江三角洲地区较为集中的是广州(11%)和深圳(9%)。在环渤海地区，主要集中在北京(13%)和天津(4%)。

　　除这三个主要地区以外，成都所占比例也比较大(5%)。此外，只有厦门和沈阳超过了1%。

　　根据调查，未来的物流业务仍将集中在这三大地区，但会从上海和北京分流。从未来计划(未来两年)来看，物流业务仍将集中在三个主要地区(保持在85%)。

　　但会有一定的物流业务从上海和长江三角洲(27%)分流出来，流向珠江三角洲(35%)，尤其是广州(19%)和深圳(15%)。该地区目前已大量投资于道路、铁路和港口基础设施。

　　环渤海地区也在许多公司的未来计划范围内，但更多的增长将出现在天津(8%)，而不是北京(13%)。

　　在这三大地区之外，成都是企业扩展规划的重点(11%的被调查企业准备在成都设立新的物流设施)，其他超过1%的城市包括青岛和武汉。

　　此外，运输基础设施和市场将是选址决策的主要考虑因素。运输基础设施、市场和供应商是选择仓储地点首要考虑的因素，上述三个主要地区拥有最好的运输基础设施、最大的消费者市场和最大的供应商网络。

　　临近港口也是一个重要的因素，这反映了中国物流业务仍然倚重出口市场。相反，临近机场却显得不那么重要，因为目前空运的货物量还是比较少。

　　由于中国缺乏熟练的物流员工，是否有合格的劳动力要比劳动力成本更为重要。

　　增值服务趋势

　　首先，最明显体现为仓储设施功能的变化上，由储存转向增值服务。根据调查，储存是目前仓储设施的最主要用途(25%)，其次是转运(20%)、增值服务(20%)与集拼(18%)，还有行业运营(9%)。

　　但从受调查企业未来三年的规划来看，仓储设施的用途将由储存转向其他价值更高的用途。

　　尽管仓储设施的各种用途预计都将增长(包括储存)，最强劲的增长预计将出现在增值服务、转运和集拼业务领域。

　　其次，被调查企业预计更短的运输时间将变得更加重要。被调查企业还预计企业仓储设施和IT技术的应用也将变得更加重要。

　　企业对第三方物流的信心也在不断上升，被调查企业普遍预计大中华区的第三方物流业务将会迅速增长，而且仓储设施的规模也会增大。

　　因此，仓储空间的利用效率更高。在受调查企业看来，服务水平和范围以及降低库存的能力被认为是仓储设施最为重要的标准。仓储空间成本也很重要，但要排在服务和效率之后。仓储空间成本占仓储总成本的比例差异则很大，最低的可以低于5%，最高的则超过40%。

　　另一个重要的增值服务，就是安全，安全被认为是仓储设施迄今为止最为重要的一项额外服务项目。安全性还被认为当前仓储设施最主要的问题。被调查企业也指出现有仓储设施的一些缺陷，这为国内将来建设仓储设施提供了新的借鉴。

　　最后，根据调查，物流企业更愿意租赁现有设施，而不是设计、建造或者拥有设施。2/3的被调查企业都表示更愿意租赁现有的仓储设施，而不是设计和建造自己的仓储设施。

　　80%的被调查企业愿意租赁，而不是拥有自己的仓储设施。他们一般愿意租赁1~3年(57%的被调查企业)。

　　调查发现，喜欢共用仓储设施和独立仓储设施的企业各占一半。一般的被调查企业对这两种仓储设施都有要求或没有明显的偏好。无租赁设施的占6%，10年以上的占10%，7~10年占10%，4~6年的占21%。

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