土地调控新规下工业地产何去何从

　　艾叶子

　　不久前，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(下称“通知”)出台。《通知》针对土地调控中出现的建设用地总量增长过快、低成本工业用地过度扩张等新动向、新问题，提出了一系列措施。

　　《通知》无疑将对刚刚在中国工业地产领域燃起投资热情的国内外投资者产生相当的调控作用。对此，《第一财经日报》就相关事宜及工业园区的发展趋势等问题对仲量联行工业部总监单维其进行了专访。

　　仲量联行集团是全球领先的

房地产服务和投资管理公司，管理着全球7000万平方米的资产，是全球最大的物业服务提供者。其投资管理公司拉塞尔投资管理公司，是全球最大和最多元化的房地产投资管理公司之一。

　　《第一财经日报》：不久前，政府出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，规定从明年开始，工业用地要招拍挂出让，这一政策的出台，对工业地产市场将产生怎样的影响？

　　单维其：从明年开始，土地将进行招拍挂出让，中央制定最低价标准，这使得目前整个市场非常活跃，很多人都希望在12月31日前拿到土地证。但现在看来，由于审批程序和时间等原因，目前还没有拿到土地证的基本上不可能拿到了。

　　从短期影响来看，该举措，会造成成本进一步上升，且供应减少，但工业土地价格将会逐渐回归价值，因此长期来看，将有助于土地出让市场的规范操作。

　　一直以来，土地价格都低于价值，这与地方政府招商引资策略是分不开的。以低价格换取投资和就业在一定时期内是有效的方式，但是随着大量园区的仿效，造成了大量园区的激烈竞争，打价格战。同时，由于模式趋同，盲目比拼土地价格，推出优惠政策、税收返还等。也造成了大量非法占用土地等投机行为。

　　2004年，中央对园区进行整顿，但工业土地供应开始一直处于供不应求的状态。土地价格，尤其是二级市场价值、价格上升很快，造成投机行为也剧增。

　　目前，我们的一些产业中集约用地程度太低，土地浪费严重；而且，一些地方为了招商引资，互相攀比，竞相降低工业地价吸引投资者，目前要杜绝这种现象有一定难度。低地价对大企业投资肯定有一定吸引力，这是因为，资本的本能决定了如果要投资办厂，在交通环境、市政配套等基本条件相当的情况下，哪儿的地价低必然就会投向哪儿。还有一些企业以高科技的名义低价圈占工业用地，然后再想办法改变其用途，这也是值得警惕的。

　　《第一财经日报》：如何看待制定工业用地的最低价标准，短期内会给土地价格带来怎样的影响？

　　单维其：《通知》规定工业用地要招拍挂出让，还规定，国家将根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。

　　从明年政策来看，短期内价格还会上涨，但长期将更加有序。但我并不希望看到对工业用地实行政策的一刀切。

　　工业用地不同于商业用地，更多是企业的生产资料，上升太快，必然造成生产成本的增加，迫使企业转移。目前已经有些对价格比较敏感的企业，如日、欧美企业向东南亚转移。

　　这是一把双刃剑，如果转移太快，肯定会有很大影响，大量外资转移将会抽空区域投资。只有逐步转移才是良性的。大部分企业还是以生产基地为主。中国就像一块磁石，吸引大量生产型外资企业到中国，但2005年底2006年初已经开始出现分流趋势。随着中国商务成本的快速上升，东南亚价格优势开始体现出来。

　　明年的政策要区别对待，不搞一刀切，哪些是生产，哪些是经营，不能在同一块土地上招、拍、挂。

　　此外，在我国不同的地区、不同的城市应该在工业用地的地价方面有不同的标准，不能一刀切。我国目前的城市工业布局较多地集中在东部，政府有必要引导其向西部转移，在土地上应该用一个价格杠杆来引导、调节工业布局的流向。比如，东部地区的工业用地地价可以大幅度提升，除了中央批准的项目可以落户以外，可以用地价杠杆把工业项目引导、调节到西部去。

　　《第一财经日报》：目前土地市场的主要问题是什么，能否对明年的宏观调控作一个预估？

　　单维其：目前，中国土地市场进入了一个“真空期”，大趋势和大方向已经确定，但缺乏更多的配套细则，整个市场都处于观望状态。市场普遍对明年期望值较高。政府提出的土地出让金和补偿等政策目前还没有明确说法。

　　就像之前说过的，短期内必然会影响到成交量，但长期更有利于规范，经过整顿后，为长期健康发展打下扎实基础。

　　可以预计，明年的宏观调控，首先会对土地出让制度进一步细化；这将对工业用地最终用户影响深远。其次，工业用地供应不能采取一刀切，要对自用和是否用于投资、开发、经营区别对待。最后，土地新政策将不会以影响企业正常投资行为为基础。通过预审机制，区分自用和投资用途，明确哪一类企业可以参与竞争，而不是每个企业都可以，满足区域规划和整体需求。

　　《第一财经日报》： 目前一直在谈“总部经济”的概念，从工业地产的角度来看，这带来工业区内商务园区的兴旺，也造成了大量趋同的商务园区项目，有成功的，也有不成功的，你怎么看工业商务园区的供应和其中的主要问题？

　　单维其：总部经济，作为“工业区内的商务园”的概念，已经逐渐得到认可。由于市中心办公用地价格的上涨，生产型企业往往要求办公面积大，但在功能上又不完全是办公，还有研发、展示等功能，大量企业开始看好周边的商务园区。整个商务市场供应偏大，项目竞争十分激烈。

　　据估计，2005年，上海有26.6万个左右的商务项目。2006年达到68.2万以上，近70万。预计2007年可达到96.7万左右，近100万。但很多项目趋同，缺乏自身特点。以商务办公为主，工业商务物业次之。

　　漕河泾、金桥、张江等园区是自然转型，从第二产业向2.5产业转移，即生产研发综合体，是以区域性总部为需求。

　　类似项目的主要区域还有漕河泾、金桥、张江，临港，这些都是目前热点区域，大量客户入驻。市北、闵北、康桥、张江、浦江等也有类似项目在进一步跟进。

　　通过我们的分析，类似项目要成功，主要有以下必要条件：

　　1.成熟的配套环境，以满足员工日常需求，如餐饮、娱乐、住宿。

　　2.良好的交通环境，特别是轨道交通。否则将有大量的班车以满足员工交通需要，会成为最头疼的问题。

　　3.良好的环境：高绿化率、低密度的物业形态，给企业以人为本的形象。

　　而对于出现供大于求、重复建设情况严重的现状，有深层次的原因，必须根据其原因寻找对策。

　　首先，整个项目应该有清晰定位，明确目标客户是哪些，找到适合的客户群体，不是每个项目都能满足定位，不能好高骛远。

　　上海科技绿洲，借鉴英国理念，以长期租用为主。先做园林再做项目，密度低了三至五成。该园区就明确以跨国公司为目标客户。紧邻中环线，靠近古北生活区，周边大量高等院校提供良好配套环境。

　　其次，错位竞争，如何规划与其他类似项目不同点。浦江镇浦江智谷以环保节能技术为特点，采用德国先进技术，9月收到德国节能证书，比一般办公楼宇节能至少40%～50%。注重周边环境和配套设施。

　　第三，要有园区软环境。管理、配套外设施、交通、安全度等问题都要跟上。

　　总之，总部商务园区，不是简单的生产园区需求，工业园区需要开发商自己打造满足需求的服务和必需的生活需求。

　　《第一财经日报》：能否分析一下今后上海的工业园区的热点走势？

　　单维其：首先，虹桥枢纽及周边区域必将成为新一轮的热点。该区域，将于2008年初具规模，2010年投入使用。不仅是在上海，而且将同时成为以后国内商务园区的热点，有相当大的需求。虹桥、闵北樽轩、优乐加城市工业园都会受到该区辐射。

　　其次，传统热点区域还将持续保持热度。例如漕河泾、张江等区域。这些区域的供应总体来说还有一定的潜力可挖，但必将逐步稀缺，将是最供不应求的区域。

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