谁来分享上海物流地产盛宴

　　艾叶子

　　仲量联行工业部总监单维其：目前国内较好的物流物业成为稀缺资源。物流地产热，主要因为整个物流目前都很热。从2004年外商可以占大股份到现在，大量物流企业在中国进入了快速增长阶段。根据预测，接下来五年内，整个物流市场都将以30%的速度增长，外资增长速度还将更快

　　“如果给你5000万元，让你去投资，投资地点在上海，你会选择投资什么类种？”

　　2006年11月10日举行的上海住交会不动产高端论坛上，主持人IRETO国际不动产联盟主席夏智康提了一个有趣的问题。

　　论坛嘉宾，世邦魏理仕上海区董事总经理吴立良回答：“你给我5000万元，我可能会为你带来1个亿的增长。但是投资的方向，我不会只对具有稳定收入的租赁地产感兴趣，我可能去投资工业物流的地产，因为这是国内市场未来的机会。”

　　吴立良的回答代表了目前一大批投资人的观点。

　　在外资新政提出种种设限之后，地产投资界人士并没有停止淘金的步伐，不过，他们将目光转向了以往并不大关注的工业地产领域，尤其是其中的物流地产。外资在此领域里的投资频率也开始稳步上升。

　　在接受《第一财经日报》采访时，知名地产服务机构仲量联行工业部总监单维其反复强调，物流地产将是今后一段时间“最有投资潜力的领域”。而这个领域，也是因某种原因长期被国内媒体所忽略。

　　物流地产外资涌入

　　今年年初，仲量联行就宣布已协助全球排名第二的工业地产开发商——AMB中国完成了其在华的第一笔收购，从香港上市公司爪哇控股(0251.HK)手中收购了位于上海松江九亭的一个物流地产项目，预计总投资达1330万美元。

　　除了AMB外，国内工业地产上也不乏其他知名买家的身影。

　　早在去年11月，上海第一宗成熟物流物业交易的成功，被看作工业地产投资在中国提速的标志性事件。在新加坡上市的枫树信托投资基金就成功收购了上海浦东空港的欧罗物流园项目，其价格为1.2亿元人民币；去年11月，澳大利亚麦格理银行旗下的麦格理亚洲基金也在上海康桥投资了一个物流分拨中心，项目总投资4000万美元。

　　由七幢单层仓库组成的欧罗园位于上海浦东空港附近。因有了DHL、Sagawa等大客户撑腰，枫树信托自信满满，宣称这项物业扣税后的年净收益将保持在8.1%至11.4%之间。

　　对于投资工业地产的基金来说，这是一个理想的数字。

　　投资银行目前关注对象已经转向中国的物流地产，投资回报率是直接的诱因。据世邦魏理仕工业服务部高级经理李林松分析，目前商业地产投资回报率保持在8%左右，而物流地产的投资回报率竟高出2个百分点，达10%左右，且相对稳定。

　　有了低廉的入手价位和预期并不复杂的“出口”，外资鱼贯涌入顺理成章。据统计，自2004年4月国土资源部作出政策调整以来，工业地产逐渐扮演着一个新兴领跑者的形象，进入中国的房地产投资超过40%强都是在这一领域。经过两年的调整和积淀，尤其是经过2006年工业地产大鳄厉兵秣马，“高筑墙、广积粮”，相继完成了各自战略布局，海外资本竞相抢夺土地的盛宴开始上演。

　　物流物业成稀缺资源

　　“目前国内较好的物流物业成为稀缺资源。物流地产热，主要因为整个物流目前都很热。” 单维其以简约的笔法刻画了整个物流地产市场的前景，“从2004年外商可以占大股份到现在，大量物流企业在中国进入了快速增长阶段。根据预测，接下来五年内，整个物流市场都将以30%的速度增长，外资增长速度还将更快。”

　　在单维其看来，这种情况主要是因为市场供需不平衡决定的。单维其分析，由于物流行业的特殊性，物流用地对周边环境(如交通等)要求较高，可选范围更小；物流行业在税收贡献和直接投资等方面对地方财政的贡献不大，这造成一些地方政府不太支持仓储用地发展，更愿意把土地给生产性企业，造成上海整个物流业一地难求。

　　由此，单维其得出结论——物流行业利润薄，租金上涨压力大，所以很多企业都往周边走；很多不能离开上海的，只能把上涨的租金自己消化或者转移到服务价格中。

　　随着物流的发展，现代物流，要求标准化集装箱、标准化操作，以提高效率，这与从前的传统散货形式设置的仓库有很大区别，传统仓库远远不能满足现代物流需求。随着物流服务的升级和发展，对现代物流仓库的需求越发强烈，这造成了供需矛盾的扩大，租金也持续上涨。

　　上海作为中国第一大港，有大量物流物业需求，作为集散地，供需矛盾更为突出。过去两年，物流仓储租金以平均15%~20%幅度上涨。

　　据透露，目前的租金为：外环周边在1元/平方米。上海郊区0.8~0.9元/平方米，且以每年15%的速度增长。

　　上海物流成本上涨，造成区域配送、市内配送、区域性配送随着上海仓储成本上涨，交通完善，开始向上海周边地区扩展，需要寻找交通便利，即1~1.5小时交通区域。该区域会成为新的物流集散地或物流中心。

　　仲量联行和上海市仓储协会的联合调查显示，上海市现有仓库总面积是1100万平方米。而框架钢结构单层仓库只有10%，即100多万平方米。绝大多数都是混凝土结构的老式仓库。其中不乏市郊农民为了出租谋利而搭建的简易房屋。许多仓库还谈不上存贮质量，甚至连消防设施都没有。

　　有业内人士认为，现在各地兴建的“标准物流仓库”也只是满足了现代物流的基本需要。换言之，按照上海的比例，未被满足的仓库需求起码还有九成。而政府大力推行的物流园区项目也很难满足需求。

　　仲量联行曾陪同一家世界知名的快递公司到长沙某物流园区考察。作为一个没有太多泊位的长江港口，其入驻价格甚至比上海更高。虽打出“保税”旗号，却称“正在办理”中。考察结果让客户大失所望。

　　一方面是缺失，另一方面却是增长。随着“世界工厂”的加速运转，单国内

零售业就呈现出逐年30%左右的增长，而其对物流的贡献率达到75%。包括奥运会、世博会、亚运会等大型活动的相继举办，业内人士对仓储需求大幅增长普遍持乐观态度，大多认为，2010年以前，仓储市场并不会改变供不应求的状态。

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