烂尾楼复苏潮起 成都楼市升势难挡

　　尽管今年的冬天才刚刚到来，烂尾楼全面复苏的春潮，却已在成都市场上涌动。

　　经过长达11年的周折后，当地无人不晓的住宅烂尾楼王御峰苑终于“咸鱼翻身”，热火朝天的施工现场，让250多位一度陷于绝望的小业主激动不已。

　　它只是近期成都诸多陆续复工的烂尾项目中的一个。有预测称，按目前地价与楼价互相拉升的走势，未来一两年内，该市楼价将大幅上涨20%~30%。这显然成了催生烂尾楼复苏春潮的重要力量。

　　烂尾楼身价倍增

　　除了命途多舛的御峰苑(现更名为“格林尚元丽舍”，详见链接)外，总建筑面积近6.7万平方米、号称成都最大烂尾楼的汇通大厦，也在停工8年后找到了新的接盘者。

　　11月16日，香港瑞安集团以超过人民币4亿元竞得此项目。它位于成都内环边锦江大桥旁，与索菲特大酒店、锦江宾馆隔河相望。瑞安宣称要再投入2.5亿元，将其建设成集写字楼、酒店和商场于一体的综合性商用物业。

　　此前不久，市中心人民中路上停工12年的精图大厦已重新启动。该大厦楼高108米，共31层，总建筑面积4.4万平方米。新的投资商将其命名为“一号公馆”，计划改造成豪华精

装修的小户型单位出售。而位于市中心华兴街一栋建筑面积达7000平方米的写字楼，在闲置5年之后，也更名为“华兴商务港”推出市场，据说销售情况不错。

　　“这些早期沉淀下来的项目，一般都占据着城市中比较好的地段，只要资金到位、关系理顺，再加上适当包装，附加价值会很高。”四川中原物业顾问有限公司副总经理孔军表示。

　　比如改头换面之后精图大厦，以五星级超豪华会所等配套作招徕，预计均价将高达每平方米1万元。而华兴商务港的写字楼单位此前售价还不到每平方米4000元，周边同类物业价格现已涨至每平方米7300元上下了。

　　至于御峰苑，2004年短暂复工时打出的均价为每平方米2700元~3100元，如今其附近新开盘项目早就卖到每平方米5000元以上了。

　　据官方数据显示，成都全市66个列入“清理处置名单”的停工工程项目(即所谓烂尾楼)，迄今为止有30个彻底得到解决，29个已复工或已处置，并将在明年全部完工，剩下7个中也有3个进行了拍卖。

　　业内人士介绍，成都多以相对较低底价拍卖的方式处置烂尾楼，有时接盘者只需支付物业正常整体售价的1/2便可得手。若物业产权明晰、可塑性强，溢价空间无疑很大。

　　换言之，随着近来成都楼市水涨船高，只要操作得当，盘活烂尾楼将成为回报丰厚的投资捷径。刚刚落入香港瑞安囊中的汇通大厦，现场拍卖时还吸引了来自深圳及成都本地的另两个买家，最终成交价比底价3.53亿元高出近5000万元，可见三方竞争之激烈。

　　政府核定开发量变相助推

房价？

　　近日出台的《2006—2010成都市住房建设规划》中称，五年规划期内，成都五大主城区及高新区总开发建设规模为5555万平方米，其中开发商品住房约45万套，总建筑面积4300万平方米，平均每年开发860万平方米。

　　而今年1~9月份，成都五大城区及高新区商品住房成交面积572万平方米，同比增长接近30%。2005年全年这一数字为676万平米——也就是说，规划新增供应与实际需求之间的缺口，正在迅速接近。

　　分析人士表示，从该《规划》具体内容看，2006年到2007年成都主城区的土地供应将减少1/4，然后每年以1.6%的速度递增，这样可以控制旧城改造规模，减少住宅的被动性购买。但近期内，主城区地块的竞争将会更加激烈，可能诱发五城区地价的上涨，导致未来一两年住宅价格快速提高。

　　“市政府的新规划显然是为了顺应调控要求，控制

房地产开发规模以节约土地资源。”一位不愿具名的成都开发商私下表示，“但由政府核定每年的具体开发量，会改变市场预期，增加炒作机会，地价、房价都会拉高。”

　　成都最近几次土地拍卖结果显示，该市住宅用地地价基本分布如下：市中心的一环内约每亩1000万元，二环内外每亩700万元，三环内外每亩500万元。

　　据成都顾问机构尺度地产副总经理山传海分析，以地价每亩500万元，平均容积率4.0计算，项目楼面地价约为每平方米1874元，加上建安成本每平方米2200元(按这一开发强度下主体建筑大多为20层以上的惯例计算)及费用摊销，综合成本每平方米5000元上下——这正好与眼下成都三环内外最新上市楼盘的水平相当。

　　“这些项目平均售价必须达到每平方米6000元，开发商的收益才有保证，”他说，“现在成都城区商品房均价超过每平方米4200元，到2008年初它们作为主力楼盘陆续上市时，将拉动周边楼价上涨至少20%~30%。”

　　无论是从盘活烂尾楼中掘金，还是抢占新盘开发先机，成都房地产投资的这一轮“牛市”，大概又会让无数英雄竞折腰了。