上海楼市胶着依旧 开发商捂盘焦盼反弹

　　翟宇

　　消费者认为，去年刚开始宏观调控，房价就已经出现下跌，而且一开始就有15%的幅度，今年政府的调控力度加强，跌幅应该更高

　　而开发商却认为，去年楼市下跌后出现了反弹，消费者的需求最终压抑不住，说不定今年底或者明年初会出现一轮反弹，“不如等等看”

　　上海楼市仍然笼罩在一股浓重的胶着氛围中。

　　从今年5月份“国六条”宏观调控政策出台开始，上海楼市重陷观望，至今已6个月有余。这一切似乎是2005年国家对房地产市场进行宏观调控后上海楼市变化的又一次重演。可是，现实远没有想象的那么简单。

　　上海中原地产获取上海房地产交易中心的住宅交易统计数据显示，今年1月～10月，上海住宅成交套数为153783套，成交面积为1749.0477万平方米。与此同时，上海新增住宅总量为1347.2659万平方米。这意味着上海已开始出现供不应求的迹象。

　　易居(中国)研究院(下称“易居研究院”)的统计数据表明，今年10月，上海住宅的上市量仅121.25万平方米，较9月的供应量209.74万平方米出现大幅下跌，跌幅超过42%。10月份上海住宅的供求比达到1.44，供不应求的现象在10月非常明显。

　　此外，易居研究院11月份的周报显示，上海新增住宅供应量仍然呈现持续下跌的态势，在11月13日至19日的一周内，上海商品住宅新增供应量仅18.4万平方米，比上周回落了49.5%，供应量明显萎缩。

　　开发商“捂盘”盼反弹

　　但是，供不应求仅仅是事情的表象。

　　《第一财经日报》记者在上海房屋土地资源管理局网站上看到一篇署名为上海三湘集团的《2006年上半年上海房地产市场分析》的文章，其中提到，2005年全年商品房新开工面积为3055.5万平方米，2006年上半年商品房新开工面积951.5万平方米，2005～2006年上半年合计新开工面积达4007万平方米。虽然其中有部分已经预售或销售，但待上市面积依然很大。

　　实际上，新增住宅供应量持续下跌的背后，是越来越多的开发商加入“捂盘”的行列。

　　某房产营销公司总经理刘先生表示，他近期所接触的新盘中，大多数的开发商都在“捂盘”，“要么就是小批量地将一些位置不好的房源先推出，试探一下市场的反应”。

　　易居研究院分析师林波认为，由于楼市的胶着状态已持续相当长时间，消费者对市场的观望心态也没有明显转变，在市场走势尚未明了的情况下，开发商宁愿选择“捂盘”。而且由于去年房价经历一轮下调后，在今年3月份开始出现报复性反弹，不少开发商都想再等等，看是否会出现如今年初一样的市场反弹。

　　今年的市场会是去年的“翻版”吗？这或许只是一些开发商的一厢情愿。去年的上海楼市，在宏观调控政策出台两个月后，就开始出现公开降价的楼盘，随后，在传统的“金九银十”期间，这一降价潮流一度愈演愈烈，直到今年1月，价格下探至最低点。

　　但是今年，自新的调控政策出台后，上海楼市并没有出现明显的价格下跌，仅有的大多是一些规模不大的楼盘开展的小幅打折或是赠送实物的优惠活动。到目前为止，还没有一个楼盘公开降价幅度达到10%以上的。而去年“打头阵”的降价楼盘，一开口就是15%。颇具讽刺意味的是，该楼盘在今年价格出现报复性反弹后，也“扭扭捏捏”地宣布涨价了。

　　这也难怪日前在某房产论坛上出现了一个帖子，其中将今年1月份《上海楼市》中刊登的上海部分楼盘的价格与现在房价进行比较，发现价格不降反升的情况。林波对此情况反应平淡，“今年1月房价下探至低位后，3、4、5月连续3个月价格又涨上来了。而且，到现在为止，这个涨上来的价格还没有开始下跌。”

　　刘先生则表示，实际上也有部分开发商希望能低价开盘，但是降多少才合适？没有人能说清。而且此前某楼盘近90名业主要求退房一案由业主胜出的消息出来后，不少开发商都对降价“心有余悸”。

　　反弹仍遥遥无期？

　　“其实很多开发商都不愿做第一个降价的。”林波表示，随着年底临近，一些面临资金压力的开发商也许会降价抛售，但是否会演变成一个市场普遍的情况，目前仍不好判断。

　　实际上，不同的公司面对资金压力的表现会各不相同。一些资金实力较强的开发商，会更倾向于将房子留在手里，等候一个更好的时机再推向市场。更重要的是，更多的开发商都认为，现在“还不到最后一刻”。

　　易居研究院在其最新的每周楼市动态中表示，本周成交量与上周相比有所上升，且上升的幅度较大，但从整体走势看，后市市场的走势预计是相对平衡而略有下探的态势。刘先生的判断则相当坚决：成交量不可能出现好转。

　　10月中旬，上海楼市一度出现“五环齐降”的局面，让不少等待买房的消费都颇为振奋。但目前看来，这仅仅是个案。林波分析，当时正好是“黄金周”之后的第三周。一般按照惯例，“黄金周”后的第二周会出现一个成交小高峰，因为“黄金周”期间成交的不少案子来不及备案，这部分成交将顺延至第二周，因此在第三周出现一个“低谷”也很正常。

　　根据易居研究院的统计数据，自今年7月开始，上海商品住宅成交均一直处于下跌态势，这一数据在9月时出现小幅上涨，10月份再次下跌。而网上房地产的住宅均价走势图显示，11月9日至今，内环内均价波动较大，但目前呈向下趋势，内外环间则一直向下，外环外均价反而出现向上的趋势。

　　今年的胶着姿态较去年更“有趣”。消费者和开发商的观望心理都是基于去年上海楼市的反应，但是却出现有两种截然不同的方向。消费者认为，去年刚开始宏观调控，房价就已经出现下跌，而且一开始就有15%的幅度，今年政府的调控力度加强，跌幅应该更高。

　　而开发商却认为，去年楼市下跌后出现了反弹，消费者的需求最终压抑不住，说不定今年底或者明年初会出现一轮反弹，“不如等等看”。

　　于是，今年的胶着较去年更长。林波说，接下来的几个月可能都会是现在这种情况。但他仍然谨慎表示，如果胶着状态延续时间足够长，普跌仍有可能出现。但是多长的时间是足够长？“我们没有遇到过这种情况，所以现在实在是不好判断。”

　　这是上海楼市发展以来遇到的第一个“坎”，对于很多分析师而言，没有前车之鉴，现在的判断都只能依据理论和已有的实践。刘先生担心的是，不知道开发商的资金到底能撑多久。

　　据了解，上海

房地产业界比较一致的看法是，现在上海楼市仍处于政策影响期，而非行业周期中的下跌期。正是在这个前提下，他们始终认为，房价下跌也会是个案，而不会形成行业普遍的情况。

　　但问题是，去年的市场走势无法成为今年的“翻版”。今年初房价的反弹是以去年价格的下跌刺激了潜在需求量为前提的，而今年，价格基本上没有下跌。林波最初还表示，“今年的反弹会慢一点”，后来他也不得不承认，最终能否反弹，还取决于接下来市场的反应。

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