房价飙升商品房空置面积增长 地产泡沫说又抬头

　　对于广州楼市的未来走势，恒基地产执行董事孙国林称十分看好，并称——恒基地产五年内将向内地投资300亿

　　时报记者 韩渊武

　　国家统计局17日发布的报告显示，截至10月底，全国商品房空置面积为12241万平方米，同比增长9.3%。其中，空置商品住宅6680万平方米，增长7.7%。

　　一边是房价飙升，一边却是商品房空置面积同步增长，在这谁也看不清的楼市迷雾中，“地产泡沫说”再度抬头。那么，广州楼市是否真的存在泡沫呢？广州的高楼价，是否只是个美丽泡影？

　　近日，恒基兆业地产有限公司执行董事孙国林、恒基中国顾问田国强在接受记者采访时，异口同声地否认：“广州楼市相对健康平稳，不存在泡沫成分。”

　　据孙国林透露，作为在内地投资十余年的港资房企，恒基兆业地产十分看好广州楼市的未来前景。“广州楼价持续上涨是在情理之中，这是一种健康的体现。”据孙国林透露，恒基地产将进一步加大对内地的投资，未来5年内，将向内地投资300亿元。

　　楼价走势 看不到大跌的可能性

　　信息时报：目前广州楼价一直在持续上涨，房地产市场呈现出一片稳中有升的大好形势，对于广州楼市的发展，你有什么看法？

　　孙国林：2004年以前的广州楼价，其实还相对稳定，投机风险不大。从那时候起，我就经常到各地去看楼，同级数的楼盘，在北京却卖到比广州贵两三倍的价钱。就像珠江新城的房子，如果在北京最起码都卖到30000元/平方米以上。广州因早开发房地产，相关法例的不完善很容易被钻空子，然而在政策逐步完善后，房地产商与政府都能对广州房地产发展(的一些问题)对症下药，所以一直以来广州楼市都相对健康平稳。

　　田国强：相对其他大城市而言，广州消费群体较成熟，他们购房置业必然追求高质量的产品，这让港企房产在打造质量品牌时增强了销售的信心。广州楼市存在的泡沫成分较低，我对广州未来的楼市大有信心。

　　信息时报：一些内地城市的地价都在每平方米千元以内，而广州一些

　　孙国林：近期各大城市的楼价都相对较贵，平稳中带升，香港房企当然希望内地政府能采取相应的政策，配合房地产的发展，比如首先将地价冻结在一定的水平。

　　10月中旬，我跑过湖南、西安、徐州、沈阳、长沙等9个城市，这些城市的地价基本都在每平方米500元～600元之间，比广州的地价明显要低很多。所以说，广州楼价持续上涨也是情理之中，这是一种健康的体现。当然，恒基地产不会减少在广州的投资，只要有好的、存在回报的项目，恒基地产都一定会争取。

　　田国强：二三线城市所做的概念房(500元/平方米～1000元/平方米)在广州并不能兑现，这可能是因为上世纪90年代的楼价变化令广州人变得成熟。

　　在未来楼价的升幅要超越国民生产总值(GDP)的条件下，是看不到楼价大跌的可能性的。因此，广州楼市泡沫存在的可能性，可以说是相当于零。

　　现在天河较好的A级住宅已经达到10000元/平方米，可见楼市的投资与GDP已基本保持平衡，打造高质量的品牌房是适应广州人购房欲望的必然趋势。

　　港商投资 内地楼市调控促进港企投资

　　信息时报：随着宏观调控的持续深入、土地和信贷政策的革新，房地产行业的整合速度正在加快，土地资源也在进一步被市场优化配置。这一系列变化，将给香港房企在内地的投资、经营开发及销售带来哪些影响？

　　田国强：近来公布的一系列楼市政策与土地政策，包括信贷政策等，无疑对中国房地产的发展有良好的调控作用，可以使整个中国房地产行业健康地发展，这是作为中国支柱产业的房地产行业要持续发展所必须的。我认为，这一系列的利好政策，将再次推动香港房企加快内地房产的投资。以恒基地产为例，目前已在内地多个重点城市节节开花，在新一轮的内地扩张中，恒基开始打破“一线城市、中心地点”的战略路线，并全力切入二线城市。

　　孙国林：一个拥有雄厚实力的港商企业是不可能不开拓国内市场的。恒基地产将在五年内投资300亿元用于内地房地产，至今，我们已在内地投资了110亿元。

　　为加快内地房地产的发展，今年11月11日，恒基地产公布了已经集资7.2亿美元(50多亿人民币)在大陆买地，就是看准了7月以后的整个国内房产市场。广州是一个很有发展潜力的大市场，更关键的是，广州的文化等因素与香港相似。

　　信息时报：就目前恒基地产的投资经验来看，内地的房地产行业有什么规律？

　　孙国林：我们经过探索，总结出国内房地产需要的3个必然的要素，这3个要素缺一不可：1.购买力。城市GDP的增长速度决定着购买力的承受能力；2.房地产市场的网络脉搏。房地产有关条例规定都要熟悉，与政府有关部门之间要有良性的沟通，互相配合房地产的工作。3.诚信。一个企业最注重的是诚信问题，楼盘在交楼时的标准，是否说到做到，有否短斤缺两，这是一个很严肃的责任问题。

　　广州区域 原芳村价值一直被市场低估

　　信息时报：在广州的城市发展中，原芳村区是人们传统观念中认为较差的区域，而当时恒基地产却仍大举进驻，并在原芳村成功开发了恒荔湾畔花园，请问当时你对原芳村的价值持什么看法？

　　孙国林：原芳村的确是人们传统观念中认为较差的区域，因此无论是项目投资，还是建设等方面都相对落后。但我们认为，这种区域有着特别明显的好与坏转换的潜机，而恒基地产在这个新旧转换的时机建设恒荔湾畔，就起到了提升该区域城市居住价值的作用。从这个意义上讲，恒荔湾畔的开发意义已远远超出了房地产开发本身。

　　以恒荔湾畔为例，从买地到开发，一共有10年的光景，公司曾做过市场调查，了解芳村人的文化、收入等因素，我们把项目定位为不需要大面积的

　　如今，芳村与荔湾的合并，无疑在经济、文化、政治地位上，都能带动落后地区的建设发展，加上近一两年，市区地皮非常短缺，因此打造高水准的楼盘，将受到荔湾人民的欢迎。

　　田国强：我认为，原芳村的区域价值一直被市场低估了。

　　恒基地产作为该区域的新加入成员，有责任与义务对该区域的真正价值与前景进行诉求。在经过区域合并、政府投入与发展后，新荔湾的区域价值有了明显的提升，而恒荔湾畔只不过是该区域价值体现的极少部分而已。

　　港穗比较 广州发展商交楼装修更细心

　　信息时报：面对越来越理性、成熟的广州消费者，广州发展商在营销手法上和产品的打造上，与香港地产相比，有那些不一样？

　　田国强：香港的买家一般追求几大品牌发展商的属下楼盘。由于香港是人多地少，大发展商在产品建造上都下足功夫，对产品在设计与用料上都精益求精，尽量使买家能买到优质的居住场所。因此，香港发展商在产品设计规划方面上与广州的同行相比，国际化的感觉多些，而符合本土的做法又相对薄弱一些。

　　相反，广州的楼盘项目在产品设计的进取方面比香港项目更有代表性，例如中海、万科的产品设计、富力地产的装修水平等，虽然每个区域都有不同的审美标准，但他们对产品设计的不断进取很值得香港房企借鉴。

　　此外，在交楼装修标准方面，广州发展商比香港发展商更细心。香港发展商一般将装修重点安排在公共的地方，例如大堂与会所；而广州的项目不仅在公共地方的交付标准上有明显的提升，而且在交楼标准方面都有明显的提升。香港的发展商是追求高建房率(特指普通住宅)，而广州的发展商则在整个地块的规划方面有明显的提升，不仅能做到低容积率，而且在园林设计与地块的整体性规划方面都做得比较仔细。

　　记者手记 港资房企的本地化

　　在广州，虽然民营和国有的房企仍然处于楼市强势地位，这从每年广州房地产企业的开发、销售数量及成交金额中可以得到印证。但是，随着内地房地产开发门槛的提高，本地化的中小房企逐步被市场淘汰，实力派港资房企也开始走上了其加速投资的“快车道”。

　　事实上，在香港土地资源紧迫的形势下，港资房企向内地发展是必然的选择。自上世纪90年代初期进驻以来，港资房企已越来越清楚地意识到，与其挤在香港为了那有限的土地资源抢破头，不如到内地大展鸿图。有现象表明，目前中国各地的土地市场，已呈现“千帆竞发”的争夺态势，港资、外资等纷纷出手，不断进驻中国内地房地产市场，并推动着区域楼市的发展。尤其是恒基地产、新世界地产、和记黄埔、路劲集团等，已展现全国开花的局面。

　　而港企的到来，则给广州房产业带来了国际化的楼市开发经验。可以看到的是，多个港资房企自进入广州以来，不论是住宅项目，还是酒店或

　　当然，港资房企经历过风风雨雨，逐渐克服了“水土不服”。从“水土不服”到“摸着石头过河”，再到“本地化”的转变，使港资房企人对内地项目定位的理解、设计风格的运用、居住习惯等实现了准确把握。包括人才本地化、市场本地化、资金本地化、文化本地化。诚然，随着内地房地产市场秩序日益规范、法律法规要求市场信息透明的情况下，港资房企加快投资内地房地产将是大势所趋。

　　孙国林

　　毕业于香港理工大学；1970年～1997年任职香港新昌集团；1997年～2006年任职恒基兆业地产有限公司执行董事；2005年获香港特别行政区政府颁授荣誉勋章；2003年～2007年任职香港物业管理公司协会会长；香港地产行政学会副会长； 广州市荔湾区物业管理协会名誉副会长。

　　田国强

　　香港资深地产专家、负责恒基兆业地产有限公司国内房地产项目策划、销售工作。