地产调控敏感期 百亿私募准备入场

　　本报记者 程志云 尹先凯 北京报道

　　思源集团是一家以房地产经纪业务为主的公司。几天前，这家公司公开了一个大胆的方案：在半年内成立房地产基金，投资北京、天津等一线城市的住宅项目。根据这家公司的测算，加盟者获得的年回报率不低于15%。

　　听起来这是一个让人吃惊的投资计划。更让人吃惊的是，思源并不是惟一一家准备把资金投入房地产业的公司。金融机构、大型国企、私营企业和私人投资者，都试图通过组建私募基金的方式入场。一位房地产行业的律师说，这类基金的总规模不会低于100亿元。

　　中国房地产业正处于第二轮宏观调控的敏感期，有关还会进行第三轮调控的猜测不绝于耳。这时候入场是一个好机会吗？当然，对于等待输血的开发商来说，这是一个好消息。

　　新的入场者

　　经纪业务一直被开发商看作挂靠在房地产利益链末端的附属行业。不过，思源对此似乎很有信心。北京思源置地投资有限公司副总经理林茂说，我们并不做项目开发全程，而是帮助那些仅仅在关键环节缺少资金的优质项目完成开发，从中获取超额利润。

　　几乎是在思源把眼光转向房地产开发的同时，原中国房地产开发集团总裁孟晓苏也正在滨海新区筹备组建房地产信托基金管理公司。据悉，在孟的游说下，天津市已经将房地产投资信托试点、开展房地产、工业企业固定资产等

资产证券化业务在内的试点内容，列入了滨海新区金融改革试点方案中。

　　还有动手更早的。中信证券，这家国内最早的创新类券商已经率先组建了房地产金融业务线。该业务线的使命之一是，在法律允许的范围内研究组建房地产基金管理公司。

　　林茂说，现在想投资房地产的投资者，包括大型资源类国企、房地产企业和金融公司，资金来源甚至包括民间借贷、地下钱庄甚至富裕的自然人。“这远比我们想象的多，也要复杂得多”。

　　一位参与房地产项目的律师估计，从他所接触到的要组建的私募投资基金的规模来看，不会低于100亿元。

　　是风险还是机会

　　10月30日，北京银监局宣布，包括四大国有商业银行在内的所有商业银行均被禁止向未封顶的楼盘发放按揭贷款。这意味着开发商融通资金的又一条管道被堵死了。

　　中国世代投资控股集团总裁禹晋永说，最近，银行对一些中小开发商几乎关门了。这些中小开发商四处借钱，有的甚至去借高利贷。“今年的宏观调控对大多数开发商资金链带来了压力。”

　　但是

房价还在涨。今年前三季度，北京房价同比上涨10.9%，居全国第二，深圳前三季度房价同比涨幅达31.9%。而这两个城市被认为是第二轮地产调控的重点城市。

国家发改委10月中旬发布的报告也承认，部分城市房价上涨仍然偏快，离预期目标还有差距。

　　对于开发商来说，这是最坏的日子，也是最好的日子。房地产业仍处在第二轮宏观调控的敏感时期。对于投资者来说，这时候进入房地产业，就好像进入了风暴中心。

　　不过一位业内人士说，开发商脆弱的资金链快要绷断的时候，往往就是不少机构以房地产基金名义进场获利的大好时机。在过去几年中，这样的一幕已经一再上演。

　　2003年，央行旨在规范房贷的121号文发布之后，银行资金逐步退出风险比较大的四证前(四证不全、自有资金少于35%)开发贷。房地产信托就曾乘虚而入。2004年到2005年，这种准公募性质的房地产信托价格高达15%以上，总额高达数百亿元，份额占集合资金信托业务的一半左右。

　　2005年，外资大举进入房地产金融领域。2005年底，两只国内概念房地产基金领汇基金和越秀房地产基金在香港上市打开大陆房地产在香港上市的大门。

　　这或许可以解释，为什么今年央行两次提高贷款利率，三次提高金融机构存款准备金，房地产投资增势却不减。发改委统计显示，1-9月，全国完成房地产开发投资12902亿元，同比增长24.3%，增幅比去年同期加快2.1个百分点。其中商品住宅投资同比增长29.5%，增幅比去年同期加快8个百分点。

　　在第二轮地产调控启动之后，开发商的这些融资通道被一一阻断。2006年7月，银监会出台文件，明确要求房地产信托贷款标准要参照银行标准，信托业因此被逐出了房地产过桥资金市场。

　　同一时间，国家六部委联合发文，规定外资投资房地产必须在境内设立公司，并适用33%的企业所得税，而不是营业额15%的留滞税。投资国内房地产的收益大打折扣。

　　受政策影响，麦格理与万达合作的REIT(房地产投资信托)、凯德置地谋划于今年在新加坡发行的中国零售房地产投资信托基金都被迫搁置。

　　一位正在准备操作房地产基金的人士说，银行信贷资金、外资和信托资金相继退出之后，房地产市场中的资金缺口至少在数千亿以上。

　　但是依然飙升的房地产价格有着更大的诱惑力。一位从事房地产金融业务的人士说，很多地下钱庄和高利贷都看准了这个机会。由于对宏观调控预期强烈，黑市上资金的年率已经上涨到20%-25%。这基本上是房地产商承受的极限了。面对失血的开发商，投资者显然可以提出更高的要价。一些承受风险能力更强的机构已经明确要求项目的股份，要与房地产商坐地分成。

　　在能源和基础设施等行业，大型国企产业投资量大、投资期限长，有稳定的现金流，而且有高额度的银行授信。他们希望通过投资房地产类产品来匹配资金，抬高收益率。一些建筑施工企业不愿意自己垫资，也想向产业链高端延伸；私营企业和富裕的自然人投出的是自己的资金，愿意冒比较大的风险；一些中小房地产公司手里有地，但是没什么钱，他们参与投资基金实际上是想给自己的项目融资。

　　北京思源置地投资有限公司副总经理林茂说：“这些身份各异的投资者惟一相似之处，就是每个人都相中了房地产金融这块带来巨大诱惑蛋糕。”

　　他们的财路

　　首开思源增强型地产基金的思路是，通过寻找合作伙伴共同募集大约5-10亿资金发起成立投资公司，以公司的形态运作房地产基金。基金分别设立投资公司和管理公司。投资公司完全依照国外基金的模式，通过管理公司、托管银行以及专业的会计师、律师事务所对所选择的项目进行投资操作。

　　该基金主要围绕项目开发，以住宅项目为主。林茂说：“我们并不做项目开发全程，而是帮助那些仅仅在关键环节缺少资金的优质项目完成开发，从中获取超额利润。我们的投资项目主要集中在一线城市，通常每个项目投资不超过1亿元，投资周期一般不超过1年。”

　　据介绍，由于北京思源是一家以房地产经纪为主业的公司，因此基金投资项目上会充分借重经纪公司的销售能力，设计一些项目的具体操作细节。以住宅项目为例，他们可以和缺钱的开发商签订前期入股协议，通过注入资金帮助开发商拿到4证，把项目做完。与此同时，和开发商签订包销合同，帮助他们完成销售回款，锁定风险。或者干脆用低价住宅来作为资本回报。

　　“我们完全可以通过经纪公司完成销售，回收本金和收益。与过桥贷款不同的是，我们在房屋的变现环节上有专业技术和网络。”林茂说。

　　一位律师说，从法律环境上看，目前产业投资基金法尚未出台，因此以公募形式开展的房地产基金没有任何法律依据。建立公司制的私募基金或投资管理型信托是相对可行的思路。

　　中信证券则着眼于为公司服务。中信证券房地产金融执行总经理闫建霖曾指出，中信证券作为战略投资者，可以联合其伙伴一起作为战略投资者对房地产企业进行股权投资。与此同时，可以帮助企业在境内外上市、为房地产企业发行债券，并收购、处置房地产不良资产等等全方位的资本运作。

　　孟晓苏的初步设想是，分步实现REIT上市。他计划先在滨海新区用资金收购大量带有租约的工业厂房，组成项目池；第二步，以项目池的资产作为标的，经过评估后，打包到银行间市场发行资产支持证券，实现上市流通。待相关法规出台后，再择机将这些资产支持证券通过债转股方式转为中国首批REIT送入资本市场。

　　不过，一位房地产律师说，现在那些投资者还在观望，因为缺少专业的地产基金管理公司。这些专业人士要熟悉房地产业的行情，还必须是资本运作的高手。

　　也许更关键的问题是，房价还会不会这样涨下去。

　　来源：经济观察报网