全国房价依然一片涨声 国务院不满房价调控效果

　　作者: 田霜月 王卫国　李斌

　　调控五月全国房价依然一片涨声，建设部官员解释调控政策具有滞后性，专家质疑调控政策

　　“国务院对房地产调控情况并不是很满意，现在有关部门压力很大。”建设部一位人士前日表示。建设部房地产司副司长姜万荣在日前举行的“2007年中国行业发展报告会”上也坦承，房地产宏观调控的成效还是初步的、不稳定的，部分地区房价上涨的压力依然较大。

　　70个大中城市房价同比涨6.7%

　　据了解，从5月17日推出“国六条”的国务院常务会议到10月17日专门听取房地产市场调控措施落实情况的国务院会议，整整5个月，国务院仍基本维持“原判”:少数城市住房价格上涨过快；结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍需进一步规范。

　　国家发改委和国家统计局的数据提供了佐证:三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，同比涨幅较高的主要城市包括:深圳12.3%，北京10.9%，厦门10%，成都8.9%，

呼和浩特8.4%和广州8.3%等；下降的城市只有2个，分别是:上海2.3%，丹东0.1%。

　　对此，姜万荣给了两个解释:由于正在审批的项目因套型结构调整而延期开工，导致商品住宅新开工面积环比下降，因而影响了商品住房的后续供应。另外，随着物权法的制定和实施，今后征地拆迁的成本会更高，周期会更长，也可能会推动房地产市场价格的再度上涨。

　　专家认为现行政策难抑房价

　　“按照目前的调控政策，房价上涨难以改变。”北师大房地产研究中心主任董藩说，“今年一系列宏调政策出台都没有认真对待房地产行业的巨大真实性需求。”

　　对此，清华大学房地产研究所博士后张金华分析，供给方面现在很多政策是从结构调整上去调控，除了会有地方政府阻力外，由于市场中的真实消费需要仍很旺盛，实际效果不会明显。相反，“控制别墅用地，给人的感觉是别墅价格要涨；控制大户型比重，给人的感觉是大户型价格要涨。”

　　在打击和抑制投机性需求方面，征收个人所得税、五年内转让收受营业税、调高按揭成数、加息等政策，专家认为，一方面局限在了房地产交易环节导致成本被转嫁，另一方面忽视了真实的消费需求。董藩说:“房地产市场如果真有泡沫，这5个月来早就应该挤掉了。但目前处于观望期的房市，其价格仍在如此上涨，只能说明存在着巨大真实需求。”

　　坚定不移落实措施稳定房价

　　张金华建议，调控政策必须围绕供给和需求两方面进行，政府要增加土地供应量；征税重心应从交易环节转向保有环节。

　　对于建设部下一步的工作，姜万荣表示，要坚定不移落实已经出台的各项措施，着力抓好稳定房价、调整结构等工作；其次是综合运用税收、信贷等经济杠杆，引导居民理性消费。与此同时，政府将逐步加大对低收入家庭住房保障的力度。

　　省建设厅厅长:

　　广深房价飙升　主要是批地少

　　加强房地产规范管理，广东稳定房价是可以达到的！昨日，省建设厅厅长劳应勋在接受采访时表示，广东房价提升得比较快的主要是广州和深圳。因为这几年来，两地土地的批出相对来说是减少了，导致房屋供应量减少。

　　劳应勋昨日接听完由省纠风办、省电台等单位合办的“民声热线”(020-36235999)后，就被记者问到房价的问题。他说，除了广州和深圳，其他城市房价上升都不是很大。广深房价上升这么快，主要还是供求关系的问题。因为这几年来，广州和深圳土地的批出相对来说是减少了，这样就影响到房屋的供应量。

　　他说，现在两地已经重视这个问题，也采取了相应的措施。但是不可能今年土地批出来后，明年房价就降下来，要有一个过程。只要认真贯彻“国六条”以及加强房地产的规范管理，广东稳定房价是可以达到的。

　　预计什么时候可以稳定？他说，很难判断了，主要是看市场。

　　-读数字

　　国家发改委和国家统计局:今年3季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，同比涨幅最高的是深圳，涨幅高达12.3%，广州涨幅位居第六，达8.3%。

　　深圳市房地产研究中心:今年9月深圳商品房均价为9313元，比今年8月下降了12.7%。

　　专家:深圳国土部门发布的是环比数据，相对来说更为精确，敏感度也更高。只发布同比数据，我觉得是不公平的。

　　广州“阳光家缘”网站:广州全市新建商品住房签约价格10月涨到7029元/平方米。调控以来广州房价上涨了近千元，涨幅超过15%。

　　分析:国家统计局和广州的“阳光家缘”两种数据统计口径不一样，但两种统计结果的走势是一样的:房价上涨。

　　-同比与环比

　　同比是与去年同期相比；环比是与上月相比。

　　-房价之惑

　　广州　调控五月房价涨千元

　　三大原因造成广州房价不降反升，专家认为住房建设规划有望最终压低房价

　　从今年5月至今，地产新政已施行了将近半年。但广州每月公布的房价依然是涨势大于跌势，高端商品房的旺销更是让10月的广州房价历史性地突破7000元/平方米大关。对此，相关部门把希望压在了新近出台的建设规划上，表示要用适度的“供大于求”平抑房价。业内专家也认为，随着明后两年大量政府保障型住房和中小户型、中低价位的商品房推向市场，广州房价回落已成定局。

　　两种统计走势一样

　　广州5月份以来新建商品住房均价不降反升。根据广州市国土房管局每月发布的市场分析报告，广州今年5月份新建商品住房均价为6097元/平方米，而到了10月，根据“阳光家缘”网站的实时统计数据，广州全市新建商品住房签约价格已经涨到7029元/平方米。新一轮宏观调控启动以来的半年时间里，广州房价上涨了近千元，涨幅超过15%。

　　另一方面，国家发改委和国家统计局每月联合发布的统计数据显示，三季度广州房价同比上涨8.3%。据了解，两种数据统计口径不一样，但两种统计结果的走势是一样的，发改委和统计局发布的广州新建商品住房销售价格从5月到9月，一直保持在9%左右的增长。

　　三大原因房价反升

　　难道广州房价真的是越调越涨？业内人士认为，现在给宏观调控下结论还为时尚早，广州房价近半年的上涨事出有因。广州同创卓越房地产投资顾问有限公司执行董事陈柳青指出广州近期房价上涨的三大原因:首先是宏观调控带来的大户型紧缺心理，导致大户型商品房“奇货可居”。其次，大量小户型住房建成并推向市场要有一定时间。还有一个原因就是根据“国十五条”规定，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。更改规划会使项目延期开工，从而影响了商品住房的后续供应。据统计，7、8月商品住宅新开工面积环比分别下降了22.6%、12.5%。业内人士认为，这也是短期内房价难降的原因。

　　政府改“供求”降房价

　　现在，执行房地产宏观调控政策，平抑广州房价的重任落在了9月30日出台的《广州市住房建设规划(2006-2010年)》上。广州市国土房管局相关人士日前指出，这份规划就是要用适度的“供大于求”来平抑房价。

　　广州市国土房管局相关负责人指出，这份规划就是要加大住房的年均供应量，以解市场需求之渴。

　　业内人士普遍认为，这份明显改变供求关系的规划执行后，广州房价将在一年后迎来真正的回落。寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同认为，这份规划关键在于落实。

　　专家认为，同比统计口径难反映近期变化，目前判断调控效果为时尚早

　　深圳　未来楼价一定会跌

　　“国务院到底对哪个部门的调控措施不满意？怎么不满意？网上的报道并没说清楚。”昨天，深圳市房地产研究中心负责人王锋接受记者采访时提出，各地落实国家房地产调控政策效果是否明显，不能仅仅在政策出台四五个月后便急于作出判断。由于“90-70”(国六条规定，新建商品房套型建筑面积90平方米以下住房必须达70%以上)的结构调整政策形成市场有效供应需要较长时间，具体到深圳来说，要到明年年中其政策威力才会发挥出来。

　　深圳调控还要以观后效

　　今年9月底，国务院房地产市场调控政策检查组到深圳，当时的报道显示，国务院检查组的评价是，调控政策在深圳贯彻落实取得很好开端并建议深圳从严控制建设项目和住房结构，统一协调做好规划设计与施工许可证管理，保证宏观政策的顺利实施，继续扩大住房保障的覆盖面等。“估计开端良好的潜台词就是，以观后效。”深圳一位房地产业内人士说。

　　环比统计更为敏感

　　上周末，深圳市房地产研究中心公布了今年第三季度的房地产分析报告，指出今年9月深圳的商品房均价为9313元，比今年8月下降了12.7%。该中心负责人王锋博士还作出分析，今年第四季度这种下降趋势仍将继续。

　　这个报告一出，立即引起争议。因为就在不久前，国家发改委和国家统计局的数据显示:今年3季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，同比涨幅最高的便是深圳，同比涨幅高达12.3%。

　　中原地产深港研究中心总监张伟分析，相对于发改委、统计局的数据，深圳国土部门发布的数据更为精确，敏感度也更高。“只发布同比数据，我觉得是不公平的，即使深圳今年9月份比8月份跌了20%，如果与去年相比，同比的幅度还可能在涨。我觉得要看房价走势，一定要看环比，因为它是最敏感的数据，可以很快地反映出房地产市场的趋势。”

　　未来楼价专家看跌

　　对于深圳下一步的房价走势，王锋与张伟二人不约而同地选择了看跌。“调控政策对深圳楼市有无影响，这一点是毋庸置疑的。有一点是很能说明问题的，就是房价虽然没有大跌，但至少有一点大家是认同的，就是现在房价没有再涨了，实际上已体现出了宏观调控带来很大的影响。”张伟认为。

　　王锋告诉记者，“我个人对深圳未来小户型商品房形成有效供应，会带动深圳房价涨幅回落是绝对有信心的。”

　　广州今年新建商品房均价走势(单位:元/平方米)

　　月份　1月2月　3月4月5月6月7月　8月　9月　　10月

　　均价　5564　5985　5997　6253　6097　6380　6848　67886382　7029

　　环比↑5%　↑8%　↑0.2% ↑4.3% ↓2.5% ↑4.6% ↑7.3% ↓0.9%　↓6.0%　↑10.1%

　　注:10月均价根据“阳光家缘”网站实时统计结果计算，最后数据以广州市国土房管局发布的市场分析报告为准。

　　深圳今年1-9月商品房均价走势(单位:元/平方米)

　　月份　1月2月3月4月　　5月　　6月　7月　　8月　　9月

　　均价　7950　8223　8270　793595729949　　992010669　9313

　　环比　↑2.93%↑3.44% ↑0.57%　↓4.05%　↑20.63% ↑3.94%　↓0.29% ↑7.56%　↓12.70%