正大集团垂帘地产开发

　　王芳洁

　　作为深圳001号中外合资企业营业执照的持有人，泰国正大集团是第一个来华投资的外商集团。而在过去的二十七年间，“001号”正大集团也总是走在风气之先。

　　近日，正大集团与长江实业携手开发浦东项目。实际上，根据《第一财经日报》了解，正大集团在北京的手笔比上海大得多。除与泛海集团合作开发东风乡外，正大集团还获得通州区通州新城的土地一级开发权。

　　与政府合作

　　在日前敲定的浦东项目中，人们似乎更加愿意将目光集中在李嘉诚的长江实业，忽略了该小陆家嘴绝版地块原先的主人——正大集团。据介绍，小陆家嘴X3-2地块土地的转让方为富都世界公司，而富都世界则是上海陆家嘴集团与正大集团于1992年成立的合资企业，主要进行小陆家嘴区域30多公顷土地的一级开发。换句话说，富都世界是上海小陆家嘴的“地主”。

　　一位正大集团高管向记者表示，正大集团与政府合作开发的模式正是自浦东开始。而这种模式一直沿用至今。

　　当小陆家嘴的土地陆续出让完毕，仅余X3-2一地块时，正大的脚步早已踏上北京。上述高管表示，约4年前，正大集团与北京东风乡政府成立合资公司，进行土地一级开发。该地块正是今天为业界赞叹的泛海国际居住区项目。

　　据了解，整个东风乡项目占地3000亩，位置紧邻朝阳公园。项目包括1000亩体育公园、1000亩产业用地及1000亩住宅，其中仅住宅项目的规划总建筑面积就超过200万平方米。

　　而记者从通州区投资促进局方面得到的消息是，占地15平方公里的运河新城已确定由正大集团与保利地产合作进行一级开发。

　　但日前正大集团方面向记者证实，运河新城的开发建设和经营公司——北京北运河土地开发管理有限公司由通州区政府与正大集团共同组建，其中通州区政府以土地入股，占51%股权；正大出资，占49%股权。

　　虽然身为大型国有房地产企业，保利地产仅参与了运河新城部分路桥的修建。

　　低调经营

　　作为一家以农产品为主业的外资企业，正大集团与多家企业有一定的共性，却在策略上各有区别。

　　作为以生产饲料起家的企业，正大集团多少类似于昔日中国首富刘永好的希望集团。并且，两家企业先后涉足房地产行业。然而从过去的经验来看，正大集团多与政府合作经营土地，而由希望集团衍生的新希望集团更倾向于进行房地产二级开发。

　　“尽管二级开发利润在表面上高于土地经营，但作为以农产品为主业的公司，正大对于利润敏感度不高。对于正大来说，二级开发经验不足，风险太高。”正大集团人士表示。在这种考虑下，自1992年涉足浦东建设以来，由正大主导进行的房地产项目屈指可数。

　　不过实际情况是，以二级开发为主的新希望集团在近几年并没有表现出首富的气质，业绩平平。

　　正大集团人士继而介绍，过去项目的教训也是正大止步于二级开发的重要原因。位于浦东的正大广场在过去几年中，经营一直不顺畅，情况至最近才略有改观。

　　和正大类似的还有李嘉诚旗下的长实—和黄系。同样作为外商，李嘉诚在东方广场项目中经历了长达10年的周折。尽管如此，长实—和黄系仍在二级市场表现踊跃，其做法与内地房地产企业并没有任何不同。

　　实际上，在土地成本日益攀高的今天，内地房地产企业也已经意识到土地经营权的重要性。珠江地产、北京城建等企业先后在北京、浙江等区域大面积圈地，通过一级开发带动二级开发。

　　加入土地运营行列的还有凯德置地，作为外资企业，凯德置地进入内地已有多年，一直集中于房地产二级投资与开发。日前，凯德置地成都获地，该成都地块即是凯德置地涉足一级开发的起点。

　　也许因为“001”外商的光环，尽管也是外资企业，正大集团在土地经营业务的拓展上，一直异常顺畅。身为“地主”，正大在房地产开发中，虽一直名气不大，实则获益颇多。

　　今年年初，当超过200万平方米、定价1.4万元/平方米的泛海国际居住区刚刚崭露头角，业界即盛传泛海建设于2003年从泰国正大手中收购得土地。然而近日，记者得到消息表明，正大集团也许并没有撤出东风乡项目，而是以土地入股，与泛海建设共同开发。隐藏于泛海建设背后的正大集团，因其掌握着最重要的土地资源而更加从容。

　　虽然以上消息没有得到正大方面的证实，但该合作开发的模式却出现于小陆家嘴项目中。另外，正大集团人士也表示，鉴于正大在易初莲花超市业务中成绩优异，不排除将来进行