嘉德置地借REITs扩展二线商业版图

　　吴晓波

　　CRCT是嘉德置地旗下两组对海外资本开放的房地产投资信托之一，它的建立充分反映了嘉德如何成功将其完整的房地产价值链配置到不同地区，并将为外资如何成功收购、发展、管理商用物业提供有效范本

　　近日，嘉德置地旗下的中国零售房地产信托(CapitaRetail China Trust，下称“CRCT”)计划正式获新加坡交易所批准在主板上市，售股规模为6.9亿新元，相当于34.5亿元人民币。这不仅是新加坡本地首个纯粹投资中国零售房地产的房地产投资信托，也是内地“171号文件”发布以来，首个在境外上市的中国物业信托组合。

　　CRCT成为嘉德里程碑

　　嘉德方面表示，CRCT成立的目的是长期投资中国的多元化零售产业。其首期投资的7个零售商场位于国内五座城市，分别是北京的

望京嘉茂购物中心、九龙商厦、安贞华联商厦，上海的七宝嘉茂购物广场，河南郑州的华联商厦，内蒙古呼和浩特的金宇购物中心，以及安徽芜湖的嘉信茂广场。可出租面积总计约41.3万平方米，投资总额达到6.9亿新元。

　　CRCT的基金单位中有不超过46.7%的份额，将公开发售给海内外的机构和其他投资者，以及新加坡国内公众。其余部分由国际战略投资者认购，包括嘉德置地、嘉茂商产信托(嘉德置地联盟公司，下称“CMT”)、大东人寿保险有限公司、荷兰养老基金等。CMT已同意认购CRCT 20%的基金单位，投资额为9330万新元。嘉德置地和CMT共将持有CRCT 26.3%的股权。

　　嘉德置地有关负责人表示，建立CRCT是该公司发展历程中一个重要里程碑，它将为集团构筑完整的中国零售商场版图争夺战略地位，协助其进军北京、上海、广州这三个主要城市以外的地区，涉足其他外资难以触及的二、三线城市的商业地产。

　　CRCT是嘉德置地旗下两组对海外资本开放的房地产投资信托之一，它的建立充分反映了嘉德如何成功将其完整的房地产价值链配置到不同地区，并将为外资如何成功收购、发展、管理商用物业提供有效范本。CRCT将在未来几年实现高速增长，为投资者带来稳定的收益，同时保持可观的发展前景。

　　目前新加坡本土的股息派发回报率大约是4%、5%，CRCT所提供的股息派发回报率约6%~7%，嘉德方面认为2个百分点的溢价将足以弥补新加坡和中国两地在税务、

汇率等方面的差距。

　　联手深国投、华联

　　在嘉德的CRCT计划中，二线城市所占的比重大大上升，这相比其他外资只专注于收购一线城市物业的模式有所不同。而嘉德的REITs计划如期上市，相信其采取的与内地公司合作模式助益不少，使其可以避开目前中国对外资设限的不少门槛。

　　嘉德置业主要是通过嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再通过让CRCT使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。而作为CRCT的战略投资者的荷兰养老基金和大东人寿保险，同时也是嘉德中国发展基金和嘉德孵化资金的战略投资人。

　　嘉德商用中国发展基金属于私募基金，主要投资于中国零售商场。其规模约6亿美元，其与深圳国际信托投资有限公司(深国投)的合资公司已经投资全国19个零售商场，总建筑面积超过90万平方米，总值估计约9亿美元。嘉德置地还将继续为14个零售商场发展项目注资(其中沃尔玛将是核心项目)，总计超过60万平方米。到2010年底前，深国投开发的中国沃尔玛项目中，将有70%由嘉德投资。

　　同时，发展基金在未来还将参与嘉德置地与北京华联集团投资控股有限公司的合作，并积极寻找深国投和北京华联以外的合作伙伴。

　　而嘉德商用中国孵化基金则专注于购入中国国内已建成的零售商场，并进一步实现其重组、增值和出租，且已通过此类业务募集承付资本4.25亿美元。孵化基金同样已给予CRCT优先认购权，并可能在未来与北京华联以及其他伙伴合作，主要项目包括嘉德置地以1.64亿美元购入的北京西环广场。此外，嘉德在今年第三季度，还收购了遍布广东的佛山、

东莞、湛江和惠阳；四川的绵阳和成都；山东的潍坊和淄博；江西的南昌；河南的郑州，以及北京的15家购物商场，这些购物商场的平均楼面介于3万至5万平方米，核心租户都是沃尔玛旗下的连锁商店。

　　而深国投的负责人在CRCT计划获批之后表示，其与嘉德的合作计划将能带领联营公司，在未来三至五年内发展成为中国最大的商业地产公司。