建业出售近三成股份 嘉德进军中部

　　房地产行业洗牌刚刚拉开序幕，建业已经开始了股权转让之路，在助推其上市融资步伐的同时，也让我们看到了外来财团的雄心。

　　□经济视点报主笔 刘金松

　　对胡葆森来说，来自嘉德置地的投资，也许比建业冲超更让他兴奋。后者将以6亿零100万人民币收购建业集团(Central China Holdings Group)29.75%股份，10月30日，双方在成都签署了初步合作协议。

　　关于建业寻求战略合作者的传闻，早在坊间流传，合作对象也经历了多次变故。而嘉德置地的后来居上，多少让人有点意外。

　　这家来自新加坡的房地产企业，自1994年进入中国后，一直把主要精力放在上海、北京等一线城市。只是在今年5月收购成都置业一半股份之后，才开始向内地发展，入股建业则被看作是其进军内陆省份的又一个大动作。

　　嘉德置地在中国的投资多以其子公司——凯德置地的名义进行，嘉德集团是亚洲最大的上市地产公司之一，也是新加坡头号

房地产商，拥有遍布全球近20个国家80多个城市的房地产和服务公寓网络，目前总市值达207.63亿新元(约合人民币1038亿元)。

　　不过，与建业的合作并不是嘉德置地第一次涉足河南，2003年，其旗下子公司——凯德商用中国投资(B)甲有限公司就以2.077亿元购买了北京华联商厦河南分公司100%的股权，从而拥有了“五彩购物广场”的物业产权。

　　“五彩”的前东家正是建业集团下属的建业投资，此次双方合作是否和五彩的交易有某种姻缘，还不得而知。

　　双方并未公布合作的具体细节，但业内观察人士认为，此次联姻可谓是“郎财女貌”：嘉德置地不仅有雄厚的财力，而且在资本市场也有良好的人脉；而建业的良好形象以及在本地拥有的丰厚资源，为嘉德置地进军河南打开了方便之门。

　　根据协议，嘉德置地可以在建业集团再投资5亿人民币(1亿新元)，将股份再增加13.94%。如此乐观的安排，似乎更显示了双方的情投意合。

　　不过在这桩至今为止看上去美满婚姻背后，也让业内感受到了房地产行业整合的硝烟。建业的股权转让之路，在助推其上市融资步伐的同时，也让我们看到了外来财团的雄心。

　　为上市铺路

　　2006年4月，胡葆森与万科总经理郁亮等一道当选为中国

房地产业协会副会长后，首次正式公布了建业的上市日程表：今年下半年启动上市程序，明年即可赴香港上市。

　　“上市之后，建业更加无秘密。” 胡葆森对上市充满了信心，“建业是港资企业，现在看来，我们赴香港上市的政策障碍和企业经营都毫无问题，并且眼下是香港股市和房地产历年来最好的时期。如无意外，今年下半年我们就会进入上市程序。”

　　而此次合作则被认为是上市前的重组，并做大建业集团的规模。一位证券界人士分析认为，在河南建业集团还没上市之前，对于胡葆森来说，建业永远是一个“一人企业”，这不但不符合上市公司要求，也成了胡葆森的一块心病，他曾在不同场合透露要为建业找个好婆家的愿望。

　　1999年起，建业就在和中国国际金融公司的海外基金进行接触。2001年，华润入主万科后，市场一度传出“万科有意并购豫浙两大房企”的传闻，其中的豫企正是建业。当时双方对此意向都予以了承认，最后却因华润与万科这一层面的关系而流产。

　　当时，胡葆森甚至做出了让出控股权的准备，“我个人持49%还是51%，我都不在乎。何况即使持了49%，人家还是希望我能打理这个企业，我确实想慢慢地从股东、董事长、管理者这几重身份当中解脱出来。”

　　对于此次合作，建业集团董事长胡葆森表示，与嘉德置地合作，有利于公司的持续发展，嘉德置地在国际市场的融资能力也是公司非常看重的。

　　也许这才是建业选择嘉德的真正原因。根据建业2001年制定的发展目标：用10年的时间，在全国人口最多的省的20个中等城市，建设30个国家级的优秀住宅小区，总量达到600到800万平方米。

　　为实现这个目标，建业的累计投入将在80到100亿元之间。而建业当年的实际到账收入仅为2.6亿，以15%的收益率计，利润为4000万元左右。

　　这显然难以支撑其庞大的计划，随后而来的宏观调控更是为建业的现金流带来极大的考验。

　　此后，建业的公开融资仅有两次，分别是2005年9月获得中国银行香港分行的8000万港币流动资金贷款、12月建设银行香港分行3000万美金(近2.5亿人民币)项目贷款。

　　融资成功后，建业进行了高调宣传，但相对于建业的资金需求，这也只是杯水车薪。而在省内知名地产商纷纷尝试私募、上市等多元化融资时，建业却因为各种原因难以实现突破。

　　建业新天地商业租金收益权信托产品即将于2006年11份发行，最高限额为7000万。据建业内部人士透露，“信托的融资成本还是比较高的，建业的融资原则是尽量不要采用信托的模式。”宏观调控与建业庞大的发展计划所带来的资金压力由此可见一斑。

　　但这种压力也并不一定是坏事，正如胡葆森在回应王石“建业比万科高明”的调侃时所说，“不是高明，是万科犯的错误，建业当时还没有条件和机会去犯。”

　　“一方面稀释股权，另一方面和嘉德置地这样的老牌地产商牵手，在上市推介时对企业也有帮助。”河南省内一位证券界人士如此分析，该人士甚至认为，不排除建业转向新加坡上市的可能。

　　毕竟上市，才是建业最为渴望也最为“解渴”的融资之道。

　　嘉德的选择

　　在成都的发布会上，建业此次的合作伙伴——嘉德置地中国控股集团总裁林明彦对建业极力称赞，“当我们到河南考察时，询问哪家房地产公司最好，几乎所有人给了我们同一个答案，因此我们很快与建业集团达成合作的意向。”

　　目前嘉德已在北京、上海、广州、成都建立了自己的营运中心，河南则成为其进入中国的第五个据点，嘉德希望通过建业集团的网络进入河南以及周边省份的市场。

　　这其在5月份与成都置业合作之后，短期内的第二步跨越，显然，嘉德置地加快了向中国内地省份快速进军的步伐。

　　与急速扩张相对应的是，嘉德置地需要“懂得当地市场的合作伙伴。”

　　建业集团是河南省内的知名地产企业之一，虽然其盈利能力在河南省房地产行业内，并非最好，但却用良好的资源，包括政府资源。其在河南省10多个城市中拥有开发项目，年开发量突破100万平方米，年销售量近50万平方米。此外，建业集团目前拥有建筑面积超过450万平方米的住宅土地储备，以及进一步增加210万平方米住宅用地的潜力。

　　嘉德入股后，建业集团的规模将增加到20.2亿，如果嘉德将股份再增加13.94%，那么总规模将达到25.2亿。

　　对建业来说，盘子大了，但自身并没有受到任何影响。与嘉德置地实行捆绑之后，反而增强了建业集团抵抗不确定性风险的能力。

　　而从嘉德置地以往的操作模式来看，在帮助建业完成上市融资的同时，二者很可能以联合开发的形式进行项目合作。

　　2006年5月，嘉德置地进入成都后，与成都置信成立了新公司——置信嘉德，双方各占50%的股权比例。在7亿元人民币的注册资本中，嘉德是现金出资，置信则以名下“国色天乡”项目近600亩土地折价入股。合作双方有意3～5年内将新公司包装在国内或境外上市。

　　嘉德方面认为，“与成都置业、河南建业集团这样在当地有盛誉的发展商结成伙伴关系。与我们制定尽量利用当地伙伴关系的中国策略是一致的。”