177公顷：上海再度大规模开闸放地

　　商业、办公比重非常大，仅9幅土地含住宅性质，269公顷土地可能后续推出

　　本报记者叶国靖 郝倩 发自上海

　　在8月17日发布1号公告之后，昨日，上海市房屋土地资源管理局发布土地出让2号公告，挂牌出让包括宝山区、长宁区、奉贤区等11个地区的20幅国有土地使用权。面积共计约177公顷。新江湾城C2地块14.4247公顷土地在2号公告中正式亮相。业内人士指出：按照上海市今年的土地出让计划，预计在此次公告之后，仍将有约269公顷的土地投入市场。

　　大部分住宅用地小户型占74%比例

　　《第一财经日报》从2号公告挂牌出让地块的基本情况和主要规划指标要求来分析：虽然同样推出20幅土地，1号公告出让的178公顷土地以住宅为主、商办为辅，而此次推地约177公顷则以商办为主。

　　“从地块的区域分布来看，黄浦、静安、卢湾等核心城区依然没有新增供应量，越来越外围的态势依然没改变；从用地性质而言，商业、办公的比重非常大，仅有9幅土地含有住宅性质,住宅用地放量较小。”服务于万科A(000002.SZ)、合生、瑞安房地产等实力开发商的上海深思域房地产策划有限公司事业部总监李荣朋告诉记者，“但是，供应6幅面积超过10公顷的巨幅住宅地块(含住宅性质)主要集中在宝山、奉贤、嘉定、青浦、临港新城等相对偏远的位置。”

　　公告中提及：关于“限小”，本次挂牌地块中土地用途涉及住宅的，执行国办发〔2006〕37号文件。鉴于上海“90/70比例”细则已经低调出炉，具体地块的套型建筑面积90平方米以下商品住房面积所占比重在挂牌文件中将更加细化。

　　昨日，上海市宝山区、奉贤区以及临港新城的土地管理部门对本报记者明确表示，他们此次所推出的住宅用地中，户型面积90平方米以下住房所占比例将被要求为74%；浦东新区所推出住宅用地的小户型所占比例则为70%。

　　新江湾城C2地块价高者得

　　在此次推地中，紧邻合生江湾城项目的江湾城C2地块颇引人注目。

　　2005年1月12日，新江湾城C1地块正式开标，合生珠江以约16亿元的巨资拿下新江湾城C1地块开发权。地价折合599万元/亩。

　　上海城投置地有限公司知情人士曾对本报记者透露，对于C2地块的出让原计划在去年7、8月份，但是推地计划在宏观调控的形势下一推再推，最终于2号公告中推出。

　　至于此次对于该地块的出让预期，有知情人士对本报记者表示：此次出让价高者得，目前公司也没有对出让价格有明确估计，但是保守看来，C2地块的价格可能难以超过C1的599万元/亩。

　　同时，知情人士仅表示此次C2地块会符合国家有关“90/70”的相关要求，但是具体小户型应占比例，会在标书中明确。有人士称：由于新江湾城地块的特殊性，未必会以70%对于该地块进行要求。

　　此前不久，上海合生房地产开发有限公司旗下公司与深圳招商房地产有限公司鏖战1号公告中的闵行区颛桥镇194号地块。听闻再次推地的消息，上海合生房地产开发有限公司总经理贺大川告诉《第一财经日报》，C1地块尚有一半的土地没有开发，因而公司暂时不考虑C2地块。

　　或有269公顷土地后续推出

　　除浦东新区花木新民北块之后，一年半内，住宅地块尤其是地理位置优越的大型住宅用地难觅踪影。但是，大量推出土地的市场前景仍然很难预测。

　　继1号公告中罗店镇推出C3-3、C3-4、C3-5住宅地块，此次再次推出约14公顷、容积率1.2的罗店新镇C5-3地块。这一巨幅土地临近顺驰(中国)旗下的顺驰美兰湖项目、上海三盛宏业投资集团旗下的美兰湖·颐景园项目。从网上房地产的公开数据来看，受制于宏观调控等多种因素，该板块一手房源的销售相对缓慢。

　　至于此次挂牌出让是否会出现1号公告的冷热不均的状况，闵行区房屋土地资源管理局相关人士认为，拥有好地段的地块，自然是满足了许多开发商存在的“地荒饥渴”，但与此同时，土地供应量巨大的上海郊区新开发量巨大，很多开发商担心区域消费能力难以消化如此大的供应量，出现房产滞销，因而不排除郊区几幅大型地块遭受冷遇。

　　市场人士亦认为，1号公告的挂牌摘牌结果或许是本次大规模出让土地的预演。

　　根据上海一家权威研究机构所作调查：截至9月底，包括住宅、工业以及商业在内的上海的土地交易量已经达到998万平方米。此外，算上浦东花木新民地块的560亩(折合约37公顷)土地，以及1号公告中一块面积为19公顷的流标的土地。目前,上海市场上已经供应了1231公顷左右的土地。

　　根据《上海市住房建设规划(2006~2010年)》，上海市相关部门在对住房需求、在建项目和存量土地作出综合评估之后，确定2006年、2007年新增住房用地分别为1500公顷左右。

　　所以，土地供应市场中依然可能有269公顷土地后续进入市场。