开元最新融资计划：酒店赴港上市地产A股买壳

　　陈妙林详解“酒店-地产”现金流运营秘笈

　　“酒店经营得好坏，关键不是利润，而是经营性现金流占当年营业收入的比例(GOP值)，因为除了利润之外，酒店当年的折旧费用、无形资产摊销等都可以产生现金流，我的要求是GOP值必须达到30%以上。”

　　本报记者露胥 盛文杰发自上海

　　每年必将属下50多个老总奖金发到他们夫人手中，陈妙林自认是个稳健型的企业家。

　　坐在《第一财经日报》记者面前的这位开元旅业集团董事长，西装革履，系着他的属下们抱怨的“一年四季必须挂在脖子上”的领带，向记者透露开元“武林秘笈”：做企业就是做现金流，

顺驰的结果就是因为步子迈得太急；同样，在一个家庭，男人手上的现金流太多，也容易失去把控。

　　也是因为这种稳健，曾经有望成为内地首家登陆香港联交所的最大的民营酒店集团，将上市时间从2005年10月推迟到2008年。不过比起不久前在上海宣布上市计划无限期推迟的保守说法，陈妙林最近的讲法显得更有的放矢。

　　这可能与开元对手们一一扳动上市发令枪的刺激有关。锦江集团、如家酒店，这些原先上市时间表排在后面的企业，现在都抢跑在先。

　　酒店2008年上市地产A股买壳

　　“上市目的是为了融资，目前我们并没有急切的资金渴求。”陈妙林的语调还是惯有的从容。

　　2005年3月，开元酒店宣布将于当年10月赴港上市，计划发行8000万股本，融资2亿~3亿港元。主要是其旗下的四家酒店加上开元酒店管理公司，主要资产包括浙江开元萧山宾馆、杭州开元之江度假村、萧山开元城市酒店、杭州开元阳光休闲山庄等。

　　按照陈妙林的解释，开元不急于上市主要基于两个考虑：一方面如果现在急于上市的话，投资机构跟开元谈判的条件会很苛刻；另一方面是想先做好企业的内功。

　　而2005年当年推迟上市计划，最直接的导火索在于香港出台新的固定资产折旧年限，开元预计2005年6000多万元的纯利润将缩水1800万元左右，开元当时决定将上市推迟到2006年，计划募集资金也增加为3亿~4亿港元。

　　“2006年，4家酒店上市前还清全部债务需要6亿元，融资只有4亿元，这显然很不划算。”经过董事会的再次讨论，开元再次将上市计划推迟至2008年之前，计划融资8亿~10亿港元。这也是开元最新公布的时间表。

　　陈妙林说，到那个时候，将在上市资产中加入新开业的5家酒店管理费，另外，杭州开元之江度假村将拆掉重建，40%开发成酒店，60%开发成房产，考虑到土地升值等因素，估计能够赚5亿元，这些将反映在上市后3~4年的利润报表上。

　　开元为上市成立的5人小组，依然还很忙碌。他们的任务不仅是和投资银行和基金接洽，还有一个重要的使命，是到A股市场为开元地产业务“寻壳上市”。开元的地产项目主要布局二三线城市，往往和酒店相结合。如开封有1600亩地正在开发，计划明年开盘，衢州也有900亩地、96万平方米建筑面积的项目，一期已经开盘。在买壳时间上，则会等待时机逢低买入。

　　爱打算盘的陈妙林似乎不喜欢和同样精明的基金公司打交道：“基金一般都要25%的回报率，根据他们的规则，说要拿出3亿美元,往往真正到手的只有2亿美元。现在很多基金都要和我们洽谈，我的心里底线是10%的回报率。”

　　现金流为王

　　以郭鹤年激励自己的陈妙林发现，嘉里、香格里拉以及其他国外著名酒店开创初期，总会自然地和地产走在一起。“单靠酒店，显然太慢。”

　　1999年樊纲的一个“扩大城市化进程”的讲座给了陈妙林这个灵感。到2005年，开元地产业务总收入已经超过酒店业务收入。

　　尽管如此，在敏感的地产调控时期，他的“酒店-地产”模式还是受到不少质疑，业内尤其对开元资金链风险控制能力表示担心。

　　对此，陈妙林很坦然地公开现金流管理“秘笈”以显示自己的信心：集团成立财务公司，相当于内部银行，总管企业所有的现金流收支。如酒店经营产生的现金流，借给财务公司，财务公司支付给他们利息，这些资金可以流动到

房地产项目公司，地产公司按照银行利息和财务公司进行结算。酒店业经营性现金流大，酒店的自建物业可以抵押贷款，能够成为地产业务的“蓄水池”。

　　“酒店经营得好坏，关键不是利润，而是经营性现金流占当年营业收入的比例(GOP值)，因为除了利润之外，酒店当年的折旧费用、无形资产摊销等都可以产生现金流，我的要求是GOP值必须达到30%以上。”

　　陈妙林举开封那个总投资约16亿元的地产项目为例，该项目4亿元的土地款和3亿元的酒店建设资金，基本是靠自有资金陆续投入，其余靠贷款。其中，开元的大部分酒店都是自建物业，可以抵押给银行。地产项目一次性回笼资金，随后返还酒店。

　　开元现在总资产50亿元，净资产超过10亿元，一年可以产生4亿元左右的现金流，其中酒店可产生近2亿元的现金流，每年项目平均投资控制在7亿元~8亿元之间，负债率为50%左右(实际负债率有时会达到60%~70%)。不过在2003年，陈妙林根据自己对地产高峰期已过的判断，已经暂停在一线热点城市拿地。

　　除非遇到“非典”这样的年份，地产和酒店双双遭受挫败，否则，陈妙林自认这套运作模式的风险在可控范围之内。

　　“集团的经营战略现在已经不需要我操心，酒店和地产都有各自的老总。我现在就是抓现金流这一块，来年的经营指标，都会在本年度10月底之前完成。每个月月底，我都会看具体的现金流报表。”陈妙林说自己比以前省心很多。这位国内八大酒店集团中唯一的民营酒店老总，总能留出时间坚持体育锻炼，不久前还用骑自行车的方式丈量萧山开元酒店和千岛湖开元度假村上百公里的距离。

　　但是据他的部下反映，开元陈掌门一手抓现金流，另一手还抓人心。他考察高管，会将他们带进赌场，“赌性太大的人容易冒进。”陈妙林说。另外，他时刻提醒高管的太太们“男人有钱容易变坏”。

　　陈妙林最得力的几位干将，都已经跟了他18年以上，并且“挺怕他”。开元酒店开创初期，陈妙林拥有100%股权，他将其中的24%送给了一起打天下的6个人,后来又送出去了16%。“到60岁退休的时候，我希望能将自己的股份减少到34%。”当然，到时还有一个非常敏感的接班人的问题，陈妙林似乎目前没有将家业传给两个女儿的想法。