上海9月楼市刚需求与软贷款疑云

　　陈昆才、王芳艳

　　个人住房贷款再现负增长，上海楼市似有提前转寒的冬意。

　　10月10日下午，记者从上海银监局获悉，上海中资商业银行个人住房贷款经过连续4个月的反弹后再次出现负增长。截至9月末，个人住房贷款余额2481.20亿元，当月减少0.36亿元，比年初减少63.14亿元。

　　“由于近两个月上海市房地产市场走势再度徘徊不定，房地产交易量增长乏力对个人住房贷款的影响再次显现。”10月11日，央行上海总部在其发布的3季度上海市货币信贷运行情况中指出。

　　“刚性”需求没有软下来

　　与房贷反道而行的是交易量：10月10日，“房产之窗”网

　　“现在，外界都预期上海房价趋于平稳或者下跌。但在这种情况下，交易量趋升，还有人在买房，说明这些基本属于不得不买房的人。”一位观察人士如是说。

　　“去年9月日均成交仅461套(住宅358套)的时代已不会再来，政策效果的逐渐淡化，根源就是潜在需求仍大量存在。”10月10日，“房产之窗”网在一份最新的研究报告中指出,“如果说政策前的市场是投资、投机过热的市场，如今的市场则是一个以自住需求为主导的市场，大量的改善居住条件、婚房需求仍有待满足。”

　　而在外界一片看跌声中，9月份的上海房价却在“暗中”走高。

　　“房产之窗”网显示，今年9月份上海市普通住宅(公寓类)的成交均价为9147元/平方米，虽与去年9月时的9132.7元/平方米水平相差无几，但前述报告指出，从今年9月与去年9月新建普通商品住宅(公寓类)的成交均价对比来看，除静安、长宁受某些因素影响产生波动性轻微下跌外，其他各中心城区的均价均有不同程度的上涨，部分区域涨幅惊人。涨幅最大的四个区虹口、闸北、徐汇、卢湾本月均价的同比增长量分别为：41.6%、24.0%、22.2%和20.6%。

　　与市中心区域“一地难求”相似，地段稍偏但价位相对低廉的“次市区”概念的近郊楼盘也甚“得宠”，这些楼盘大多位于上海市浦东、闵行、宝山的“准市区”区域。9月份以来，上述区域的成交量占到全市总成交量的41%。

　　“近郊区域楼盘成交比例的增加一定程度上淡化了中心区域房价上涨的效果，从而拉平了上海市的住宅均价。”前述报告称。

　　个人房贷如何“疲软”

　　即便在签订预售合同到银行发放个人住房贷款之间存在1至2个月的时滞，但处在商品住宅交易小步上升的通道，商业银行也应该分得一杯羹，为何个人住房贷款出现负增长呢？

　　“在交易量放大的背景下，个人房贷出现负增长，主要跟商品住宅交易的结构有关系，如果交易以动迁类住户为主，出现这种情况是很正常的。”10月11日，一位上海银监局官员说。

　　8月，上海市商品住宅成交面积为176.3万平方米，其中动迁类项目成交57.5万平方米，占比32.6%。不过，9月份这个比例下降到26.8%。

　　“虽然动迁类项目的交易量也很大，但动拆迁住户的贷款能力差一些，贷款量不会太大。他们往往先用公积金贷款，由于很多住户都是第一次申请公积金贷款，所以，一般能拿到30万元。”该官员表示。

　　另外，“动迁类项目的住宅一般在外环左右，房价基本在6000-8000元/平方米左右，所以总价不是很大。对于动拆迁住户来说，有了30万元公积金贷款之后，加上动拆迁补贴，再去申请商业贷款的需求就很少。”这位官员续称。

　　一个值得注意的现象是，9月份，在上海中资商业银行个人住房贷款中，一手房贷款连续3个月回落，当月减少3.57亿元；二手房贷款连续3个月环比少增，当月增加3.22亿元。

　　在此番房地产调控的背景下，上海市二手房交易更为活跃，与相关调控政策的弱化不无关联。

　　8月初，上海市在关于二手房转让征收个人所得税的“操作意见”中，明确了核定征收税率，即对于转让不能提供完整票据、无法确认房屋原值的二手房，税务部门核定征税的标准为：普通住房为转让收入的1%、非普通住房为转让收入的2%。

　　“这个政策对老百姓来说是很有利的。目前，很多二手房交易都是以总价的1%来核定征收，这个力度比较弱一些，比起按照差价征收20%的负担要轻得多。”前述政府人士说。

　　此外，8月19日，在央行上调存贷款基准利率之后，商业银行的“变通”也助推了房地产交易量的上升。央行规定，加息之后，商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍。

　　“商业银行为了留住客户，在新签房贷合约中，很多都是执行基准利率下浮85%，这样跟原来的贷款利率相差无几，所以加息对房贷的影响不大。”前述银监局官员指出。