开元：酒店＋房产模式变道

　　本报记者 彭婷婷

　　“酒店＋房产”的模式的确为集团的快速扩张发挥了巨大作用，但是现在政策越来越紧，以后这种机会越来越少

　　进入上海市场，是浙江人的情结。

　　9月，浙江开元旅业集团(下称开元集团)在上海的第一家五星级酒店正式开张，张灿荣说“为此我们已经做了8年的准备。”张是开元集团旗下酒店管理公司总经理。

　　但此时的大上海，房地产政策趋紧，土地供给收缩，作为国内最大的民营酒店集团，开元以“酒店＋房产”的联动模式运营扩张，没有了地产的扩张空间，酒店会成为发展的孤岛吗？

　　开元模式

　　夜幕降临，上海远郊的松江新城陷入黑暗之中，宽阔的中心花园和巨大的人工湖四周零星的灯光分外冷清。

　　紧邻松江新城的松江开元名都大酒店辉煌的灯光此时分外耀眼。尽管松江新城是未来上海的都市花园，但是现在还未成气候，开元现在的圈地究竟有多少胜算？

　　“这个酒店投资了5亿元，是开元酒店迄今最大的投资。按照一般的进度，8年可收回投资，维持酒店运转的资金主要来自我们的

　　这就是典型的开元模式，地产与酒店相辅相成：五星级酒店可以提升其房地产含金量，而回笼比较快的房地产利润又可以支持酒店的扩张和发展。靠这种方式，开元成为内地最大的民营酒店集团，旗下拥有五星级的“开元名都”和四星级的“开元大酒店”两大品牌，公司迄今管理了18家酒店，客房总数近6000间，同时还拥有100多万平方米的房地产项目。

　　去年，开元集团开始了拓展计划，北京和上海成为首要的扩展之地。2005年8月，开元酒店宣布进入北京市场，与北京歌华文化公司签订了参股合同，将其属下的北京华北大酒店按五星级标准改造成北京歌华开元大酒店，也是2008年奥运会的新闻发布酒店之一。

　　瓶颈

　　开元集团目前的酒店项目都集中在杭州、宁波、台州、绍兴、丽水、千岛湖、徐州等地，而进入大上海则是江浙商人的情结，尽管已经触摸到，但是陈灿荣仍为开元在上海的发展捏了一把汗。在过去三年中，“酒店＋房产”的模式的确为集团的快速扩张发挥了巨大作用，但是现在政策越来越紧，以后这种机会越来越少，“我们在中心城市的环线内拿地会非常困难。”

　　酒店的选址十分关键，而如果要房地产项目带动，如果没有巨大资金投入，要在城区拿地几乎不可能。张灿荣曾经看过上海的几个项目，都因成本太高而放弃，“我们希望能买下上海市区已建好的项目，但是现在上海的酒店地产的价格已经和住宅地产差不多了，10000多元一平米的成本，实在太高。”

　　“松江的酒店项目能顺利进行，很大程度上是得益于”松江地中海“和”松江新都“两个楼盘的销售顺利，为酒店运转的现金流做了准备。”而这两个楼盘，是在2005调控刚开始时卖出去的。陈灿荣想起来还觉得后怕，晚了一步，就不知道能不能出手了。

　　如何变身，如何将酒店带进中心城市，是个棘手的问题。

　　转型

　　独立运作、拓展业务、上市融资是陈灿荣新的计划表。

　　“我们不能像前几年一样，仅仅运用酒店房产连动的模式，今后的发展设想是，将酒店投资和房地产投资分开”。

　　开元集团2007年将在宁波新开张的一家五星级酒店是其独立投资的项目，附近没有房地产项目，“成本很高，但是我们也认了，今后在北京、上海都会是这样的形式。”

　　同时，陈灿荣考虑将这家酒店交给外资酒店企业管理，“中国的酒店管理与国外相比有很大的差距，我们要学习很多。”精明的陈选择了两种合作模式，一种是通过与外资酒店成立合资公司，输出酒店管理；另一种则是将开元自己投资的酒店交给外资酒店品牌来管理。

　　成立合资公司我们可以获得管理经验，委托管理可以减少人事管理。“

　　在开元集团中，陈灿荣被属下称为“革新派”，因为他的想法很多，比如他一直在关注经济型酒店，一直在想开元是不是能做连锁型的酒店。

　　实际上，各种连锁式的经营举措在悄然进行，如开元所有酒店的定房联网。

　　北京的一家三星级酒店正在向开元寻求托管，“我们不是全国最强的酒店，但是我们的民营体制很灵活，只要准备充分，我会做经济型酒店。”陈灿荣表示。

　　按照开元的计划，明年将会开至少5家新酒店，5年目标是要成为中国民族酒店的代表品牌，在2008年拥有超过20家高星级酒店。如果酒店独立于房地产而运作，开元将可能会有现金流不足。业内猜测，开元会加大其房地产开发的力度，以保酒店的资金安全。

　　陈灿荣没有否认这种说法。他表示

　　2005年3月，开元集团曾计划于当年10月赴港上市。按照原有上市计划，开元酒店和浙江开元萧山宾馆、杭州开元之江度假村、萧山开元城市酒店、杭州开元阳光休闲山庄将整体打包上市，预定发行8000万股，融资2亿到3亿元。但香港会计协会去年10月出台新的固定资产折旧标准，将原有的40年折旧年限改为20年(与内地政策保持一致)，而根据新折旧标准制定的实施细则，开元酒店与另4家酒店业务预计到今年底6000多万元的纯利润将缩水1800万元左右。因此开元放弃了计划。

　　开元集团在近日重新提出了上市计划，除继续为在香港上市筹备以外，集团也考虑在A股市场买壳。