新一轮调控政策影响深远 中小房企面临生死抉择

　　新一轮政策调控所引发的效应，很大程度上影响了中小房地产企业的发展之路，中小房地产企业面临生死抉择。

　　中小开发商才是中流砥柱

　　中国3万多家房地产开发企业，能够稳定每年销售额10亿元以上的不过几十家，达到百亿元的企业更是凤毛麟角。前两年作为“挑战者”的顺驰疯狂扩张、与有着“中国房地产业领导者”之称的万科争夺“地产老大”桂冠的时候，很重要的一个指标就是年销售额超过百亿元(顺驰扬言在百亿元的销售额基础上超越万科)。因此，评价开发企业是大开发商还是中小开发商的重要指标之一就是销售额，尤其是持续稳定的年销售额。

　　广州凌峻地产顾问的左农总经理认为，尽管“地产领导者”万科已在其中长期发展规划中，制订出到2014年销售额增长到1000亿元、在全国住宅市场的份额从目前的1%增长到3%的目标。但是截止到目前，能达到年销售额百亿元这个标准的，包括万科、顺驰等企业在内，也不过屈指可数的数家，绝大部分

房地产开发企业都是年销售额10亿元左右、甚至10亿元以下的企业。

　　从这个意义上来说，固然行业有万科、中海、富力、万通、绿地等年销售额几十亿甚至上百亿元的“行业大鳄”，但更多的却是形形色色、各式各样的“中鱼”和“小鱼”，它们的年销售额大多在10亿元左右徘徊，甚至不足或远远低于10亿元。这些企业所占数量的绝对值大于所有开发企业总数的99%，因此，说99%以上的开发商都是中小开发企业一点也不为过。

　　毫无疑问，作为关系到国计民生的支柱产业，中国房地产业的主要组成部分，正是这占据开发企业总数99%以上的中小开发企业。然而，过往由于国人凡事求大、图全的心理因素，再加上大多数媒体更多习惯于关注处于行业风口浪尖的行业翘楚，一味把镜头聚焦于这些业界“大鳄”身上，导致对中小开发商的关注不够，使众多中小开发商长期以来一直处于行业“大鳄”们的光环之下，没能走上地产主流舞台，展现自己的风采。

　　29%的存活率

　　毋庸讳言，由于资金实力、开发规模、公关能力、消费者口碑等各方面因素的影响，频出的新政对于大开发商所产生的不利影响和牵制力度，要远远低于中小开发商。在已经展开的行业大洗牌中，被“洗”掉的绝不会是大开发商、行业“大鳄”，而只能是身为中小开发商的行业“小鱼”甚至“中鱼”。

　　知名地产业内专家朱应召指出，早前，业界一些著名人士已经发出将有70%的开发商会被淘汰出局的预言。如果真的不幸被他们言中，那么，毫无疑问，这70%出局的也都会是中小开发商，而很少或者根本不会出现行业“大鳄”的身影。可以想见，如果一个行业有高达70%比例的经营者退出市场的话，对行业整体的冲击力将会多么巨大、对市场将会产生多么深刻的影响。如果这一天真的到来，那么，中国房地产业势必将迎来一个较大的、堪称翻天覆地的动荡期。

　　但是，尽管如此，并不代表在新形势下，中小开发商就只有束手无策、一筹莫展、听天由命的份儿——即使真的有70%的中小开发商会被淘汰，那么，和目前中小开发商达到开发企业总量99%的现状比起来，至少还有29%的中小开发商可以生存下来，并在这个契机中获得较大的发展机会。

　　对于看好房地产行业，有意在房地产业持续发展、大展身手的中小开发商来说，这个29%的生存、发展机会，是一个非常重要的信号——展望未来，一大批中小开发商的出局是必然，而另一大批中小开发商变强变大亦不难想象。从这个意义上说，讨论政策已经变得不重要，重要的是如何顺应政策、进行调整。谁能抢先调整思路、顺势而为，谁就势必能脱颖而出，作为29%中的一员，笑到最后，甚至不排除借此机会一跃成为大开发商、行业“大鳄”的可能。

　　因此，随着政策的出台，对于看好中国房地产业未来前景，并有意在行业长期发展的中小开发商而言，既是对其生存的一种挑战，更是促进其发展的良机。只要在迎接挑战的同时抓住机会，那么就有可能成为未来的行业“大鳄”，屹立于风口浪尖，称雄于业界。

　　抢在“大鳄”前面

　　左农认为,和行业巨无霸比起来，虽然行业巨无霸有资金、规模等各方面的优势，对新政策的承受能力明显强过中小开发企业。但是，中小开发商却有灵活的机制，对新政策的转变和适应能力要明显优于行业巨无霸们。只要其操作得当，中小开发企业更容易适应政策的新要求、新条件，解决了生存危机之后，不仅可以获得发展，甚至发展空间会比大开发企业更大、发展方式也更灵活。

　　在过往的发展中，大多数中小开发商自觉或不自觉地在按着现在新政策的要求，进行着中小

户型、中低价位产品的开发，虽然不排除也有中小开发商从事别墅、

豪宅开发的，但其比例极小，基本可以忽略不计。因此，在新政策下，中小户型、中低价位的产品将成为行业发展的主要趋势和潮流的今天，新政策在这方面的限制对他们而言，影响并不大，这在客观上为他们提供了一个较好的生存条件。

　　以广州的富力地产集团为例，其起步之初，不过是一个由张力和李思廉每人投资几百万元创办的中小企业，从创业之初不足10个人组成的团队迅速成长为现在上万人的“地产大鳄”，富力地产集团只用了短短的12年时间，堪称是一个从中小开发商变身行业“大鳄”的经典案例。

　　同样，地处广州的恒大地产集团也堪称是从中小开发商变身行业“大鳄”的经典——恒大集团1997年创业时，是一个由董事局主席许家印筹措数百万元资金成立的一家仅有十几名员工的小公司，经过9年的发展，目前已形成近万人的团队，影响从广州辐射到全国：位列中国企业500强、中国民营企业20强、中国房地产企业10强。恒大集团实现的超常规、跨越式发展，诠释了一个中小开发企业由小到大，自弱到强的过程，创造了奇迹般的“恒大速度”。

　　当政策把利润蛋糕越变越小，连“大鳄”们也不得不来争食这个中小户型、中低价位市场空间的时候，中小开发企业应该审时度势，抢在“大鳄”们的前面，迅速改变过往的思维、观念和赢利模式，赢得市场先机。中小开发商只有通过一系列的转变，才能解决自身的生存，保证不会在行业大洗牌中淘汰出局；然后，再辅以正确的战略转型，相信只要迅速快捷、方法得当，一定会走出一条属于自己的路。