涨价第一城引退 深圳房价告别昔日疯狂

　　单套住宅建筑面积的限制和小户型住宅比例的限制，不仅降低了单套住宅价格，在社会投资基本不变的情况下，也增加了住房的有效供给，缓解了土地供应的不足，土地推动房价上涨的作用受到抑制。

　　本报记者 谢隽 深圳报道

　　根据最新的8月份70个大中城市房屋销售价格体系，深圳房屋销售价格指数增幅环比为100.6，几近全国平均水平并低于北京、武汉、沈阳、南京等城市。从这个数字上来看，深圳的房价已无去年来一路领涨的孤勇气势，最终从房价“涨价第一城”引退。对深圳房价今后的走向，各方虽仍存在一些分歧，但短期难再疯狂则成为基本看法。

　　“双限”扩大住宅供给

　　从过去几年深圳房地产市场情况看，政府控制土地供应是房价上涨的最重要原因之一。

　　在2001年，为了控制房地产投资增幅，消化房地产市场存量，深圳市政府实施了“三年内控制土地供应”的措施。业内人士分析，深圳土地供应政策控制了每年的土地供应量，自然让土地价值因稀缺而上升。再加上公开竞投土地使用权，使土地市场价格水涨船高。而

开发商为了保证自身的利润空间，惟有频频推高房价水平。综合开发研究院宋丁认为：“2005年深圳土地出让幅度低于2004年，地产消费渠道缩小，变相加大了需求市场。这是房地产涨价最重要的原因之一。”

　　另外，深圳房地产投资金额至2005年开始呈现下降趋向，导致全市批准预售面积出现下降。

　　但从目前情况看，由于建筑面积和开发比例的“双限”，相对增加了房屋的供应量，供求关系将得到某种程度的改善。因为单套住宅建筑面积的限制和小

户型住宅比例的限制，实际上不仅降低了单套住宅的价格，在社会投资基本不变的情况下，也增加了住宅的套数，增加了住房的有效供给。从这个意义上说，“双限”缓解了土地供应的不足，土地推动房价上涨的作用将受到抑制。

　　港人置业不再盲目

　　深圳房地产研究中心主任王锋表示，近年来以自住型为主的住宅需求增长呈现刚性，供求关系日趋紧张，直接引致房价持续增长。而其中港人在深圳置业与地产投资，也成为推动深圳房价上升的因素之一。

　　根据置业国际的一项调查，由于CEPA的签署，港人从2003年购买深圳物业因工作和作投资用途的两者比例持续上升到41%，首度超过作度假、退休或供亲友居住用途的39%比例。随着2004年香港经济的回升，港人对深圳的地产需求也进一步增大。根据中原地产统计，2004年港人在深圳置业的宗数达到9400宗，同比增长11%；而成交金额约56.4亿，同比增长21%；成交面积约60万平方米，增幅超过50%。

　　尽管从趋势上看，港人在深圳置业不会明显减少，但目前情况是，2005年之前曾活跃的港资，受到市场和政策的影响，不再茫然进入商品房市场。另外，在

宏观调控的作用下，作为推波助澜短期炒作房地产的投机力量，也已经受到重创。

　　理性和秩序占主导

　　从目前看，随着国家宏观调控的层层落地，深圳房价从领涨的城头跌落下来，新商品房交易量呈现萎缩，三级市场价量双跌。业内人士分析，虽然至今还没有像上海这般出现总体下跌趋向，但深圳房价已经到了涨跌临界点，拉动房价下跌的力量开始呈现。

　　就大局观察，深圳房价市场已经是理性和秩序占到主导地位，房地产非理性消费和短期投资被有效遏制。

　　当然，能够推动深圳房价不跌的力量仍然存在：一是刚性需求，由于深圳人口基数不断扩大，市场对于房屋的需求仍然是不可引退的；二是来自土地资源的压力，预计今后5年内，深圳每年房地产市场新房需求保持在900万—1100万平方米，这对土地供应的压力是可想而知的。

　　房价今后的去向，市场大致分持两种观点。其一是认为深圳房价根基已趋松动，目前房价曲线已经至高回调，将来的房价总体上将会下跌；而另外一种观点则认为深圳房价近期内以小幅震荡为主，其涨跌幅度均不会超过5%之内。

　　无论如何，从近期市场来看，深圳房价将会维持一段低迷平稳的过渡。而从中长期刚性需求以及资源的稀缺性来看，即使排挤投机资金，房价跌空力量不济，但不排除某些房价虚高区域有所适度回落。