外资购房汇兑通道收紧 购房收益汇出须审核

　　新浪财经讯 国家外汇管理局、建设部日前发布新规，进一步收紧境外主体购买境内商品房的汇兑通道。外管局称，境外机构和个人购买境内商品房属于资本项目交易，按照自用和实需原则进行管理是国际通行做法，新规有利于加强和改进房地产市场宏观调控，也有利于规范房地产项下跨境资本流动秩序。

　　9月1日下发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》 （以下简称《通知》）显示，境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出。

　　《通知》对外商投资房地产企业市场准入、开发经营等所涉及的外汇管理问题进行了明确规定：凡外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得借用外债。

　　在此之前，中国银监会已经明确规定，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。此次外管局禁止未达到上述比例的外商投资房地产公司借用外债，从而堵住了其另一条外部信贷途径。目前，国内一些房地产公司开发项目自有资本金过低，房地产风险被大量移至银行等金融机构。

　　《通知》还规定，境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不予办理转股收汇外资外汇登记；此外，外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。

　　《通知》要求加强对境内商品房交易外汇收支及汇兑的统计监测。要求各外汇指定银行、外汇分局及时汇总上报境外主体购买境内商品房有关外汇收支和汇兑的统计信息。房地产主管部门应严格执行商品房预售合同登记备案制度。《通知》还要求加强部门间的协作配合，建立健全房地产外资交易信息共享、情况通报机制。

　　外管局称，目前世界上许多国家都严格限制非居民买卖本国商品房。根据国际货币基金组织有关统计，在其187个成员中，有137个成员对非居民投资本国房地产进行管制。境外机构和个人购买境内商品房属于资本项目交易，按照自用和实需原则进行管理也是国际通行做法。

　　在外管局看来，《通知》规范了境外机构和个人购买境内商品房以及外商投资房地产企业所涉外汇收支和汇兑的管理，有利于加强和改进房地产市场