调控再度深入房地产步入加息通道

　　从目前市场来看，2006年6月1日起营业税征收期限从2年延长到5年开始,再到8月1日起个税的征收，给二手房市场带来很大影响，买卖双方为增加税费的支付问题而陷入博弈状态，观望氛围较浓。此次加息势必会再次加重观望情绪，从而影响到二手房市场成交量

　　本报记者 许慧颖 发自北京

　　央行两年来的第四次加息，给原本就不平静的房产市场又增添一丝微澜。

　　自2006 年8 月19 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.85%提高到6.12%。

　　有经济学家预言，中国即将步入加息通道，年内央行将会再次加息。

　　心理影响加重观望情绪

　　以一套贷款30万元的房屋为例，若采取等额本息还款法，以个人自住购房为准，5年期以上贷款优惠利率：加息前利率为5.751%，8月19日加息后为5.814%，若贷款20年,月供增加额为10.81元,贷款30年月供增加额也仅为 12.02 元。

　　以此看来，对于自住的消费者来说，加息影响并不大，但仍有很多买房者表示再看看，这部分人群中有很多原来是要买二手房的。再次加息对于消费者来说，虽然从加息本身增加支出对自住者影响不大，但对消费者的心理影响会很大。因为，在目前市场交易中，卖方的5.5%营业税、1%的个税(若不能提供原值证明等情况时的个税标准)，基本都是转嫁给买方承担，央行再次加息，虽然带来支出不多，但整体来看，对于买方的负担还是很重的。

　　从目前市场来看，2006年6月1日起营业税征收期限从2年延长到5年开始，再到8月1日起个税的征收,给二手房市场带来很大影响，买卖双方为增加税费的支付问题而陷入博弈状态，观望氛围较浓。此次加息势必会再次加重观望情绪，从而影响到二手房市场成交量。

　　北京中原三级市场部副总经理宫萍认为，加息主要是为了抑制需求，从而来达到稳定

房价的目的，但北京的房地产市场不同于上海，北京的投资需求仅占到20%，仍以刚性需求为主。因此，建议应采取组合手段，从供需两方面入手来调控市场，如增加土地供应量及消化空置房等来达到稳定房价的目的。

　　商业银行求变走下限

　　根据央行新利率，上周六开始各商业银行也随即调高各档期的贷款基准利率。此外，包括工行、中行在内的多家银行都决定对购买第一套房的个人，执行相当于贷款基准利率0.85倍的下限最优惠水平。

　　北京首家个贷服务机构伟嘉安捷分析认为，此次加息有一大特点，就是在通过加息进行宏观调控的同时，又给了各家商业银行更多市场操作的空间，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍,商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。

　　工行工作人员接受咨询时表示，只要是第一套房，不管新房还是二手房，都执行优惠利率。根据新调整政策，5年期以上(商贷)个人住房基准贷款利率为6.84%，如果给出0.85倍优惠的话，相应的贷款利率水平为5.814%。这一水平比原执行的优惠利率仅高出 0.063%。

　　中国银行相关人士也做出如上表示。此外，原本已经推出固定利率的一些商业银行积极推荐利率水平不受央行加息影响的固定利率房贷。已推出相关业务的包括招行、光大、建行，在央行“紧缩银根”之时，固定利率房贷成为这些商业银行的活招牌。

　　不过，对于购买第二套住房的个人，出于防范风险的考虑，这些银行坚仍旧按央行新规定执行基准贷款利率。

　　视点

　　自住与投资利率差将不断加大？

　　几乎此次所有受访

开发商均表示不会把房价调低，也不会因为加息而刻意控制。央行通过加息有可能会抑制短期投资，但抑制房价可能会再次落空。不过，在目前各项新政策频繁出台交织的形势下，开发商们表面上按兵不动，但实际上都在分析形势，研究对策。

　　此次央行加息的一个显著特点就是，将基准利率的下限由现行的0.9倍扩大为0.85倍。这给消费者传递了一个信号，未来自住与投资利率差会有进一步加大的可能。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，目前虽处于加息的通道过程中，但利息上升空间有限，影响有限。加息的目的主要是为了抑制投资，从房地产角度来看，目前北京的投资回报率只有7%，投资比例仅占整个购房人比例的20%,因此加息对抑制投资的效果有限。

　　但另一方面，尽管自去年宏观调控运用加息的手法以来，其对市场、对房价的影响有限，但此次加息也将意味着新一轮宏观调控的开始，后续一定会有进一步的政策出台，不论作为开发商、投资者还是普通购房人而言都应继续关注政府政策的走向。

　　他认为，在去年的一轮宏观调控中，政府采用了加息这样简单的手法，经过几个月的观望后，造成房价报复性的反弹，因此这一轮宏观调控政府应该采用组合手法，比如加大土地供应、完善

政策法规等。