大摩悖论：看空不做空 45亿美元砸向中国楼市

　　本报记者 苏 江

　　上海报道

　　半年“扫楼”30亿

　　“最近一段时间，大摩花了不少精力在发展上海酒店式公寓上。”摩根士丹利上海分公司小黄(化名)告诉记者。“如果要找一个比较明确的时间点，从今年3月起，大摩在中国房地产行业的投资开始进入一个新的阶段。”

　　简单统计一下，摩根士丹利近半年内在上海房地产的投资已超过30亿元，分别是：

　　4月初，坊间盛传大摩欲斥资10亿元收购上海浦东埃蒙顿假日广场项目，并有意由其控股子公司上海安信置业(持股80%)负责开发；

　　4月中旬，大摩耗资1.9亿元买下了陆家嘴中央公寓的一幢毛坯住宅；

　　5月，大摩又将该项目中的3幢物业纳入囊中，涉及资金约为5.1亿元；

　　6月中旬，大摩购得位于上海徐家汇的华山夏都苑A栋楼116套物业，涉及金额超过8亿元；

　　8月初，大摩相中上海徐汇区的永新城中的一栋服务式公寓，有意耗资6亿元拿下整栋楼盘；

　　同样在8月初，大摩表示希望联合美国西蒙房地产集团和深国投商用置业共同在中国境内投资多家大型购物中心，并投资总额500万元成立了深圳格瑞企业管理咨询有限公司。

　　早在3月，大摩房地产部旗下基金MSRE募集42亿美元后，董事总经理兼全球摩根士丹利房地产投资主管Sonny Kalsi就表示，大摩今年将在中国追加30亿美元投资，并且投资重点也将从日本转移至中国。此前，大摩在中国房地产的投资规模约15亿美元。

　　一个月后，大摩宣布成立摩根士丹利资产服务咨询(中国)有限公司上海分公司。

　　左手合资 右手收购

　　大摩很少直接投资，更大规模的资金则用于大量收购中国境内的物业，然后以转手或出租的形式从中获取房产溢价收益或租金收入。

　　今年4月，大摩亚洲主席文礼信表示，大摩将继续在中国进行创新及有着指标意义的房地产投资，其中“创新投资”指各类型的全方位房地产投资，“包括上市的或私有的房地产公司、直接房地产资产以及开发项目。”

　　2003年7月，大摩房地产基金投资上海卢湾区“锦麟天地雅苑”项目，大摩由此选择和中国企业合作的模式涉足房地产开发领域。

　　2004年初，与上海复地合作投资5000万美元的“复地雅园”，大摩主要负责提供项目融资服务。此后，大摩还和天津顺驰开展战略合作。

　　一位长期关注大摩房地产的专家表示，“选择合作(合资)开发可以保持私募资金自身资本流动渠道的畅通，同时也可以藉此规避相关政策限制。”

　　至2004年底，大摩再也不再满足于简单的入股合作，开始了斥巨资全面收购的模式，代表作就是耗资5亿元，将原来合作项目“锦麟天地雅苑”全部拿下。

　　次年2月和6月，大摩又分别动用2亿美元和8.46亿港元，拿下上海世贸大厦和上海世界广场两个商业地块。

　　今年初，大摩进军北京。2月份，斥资4亿元收购富力双子座B座写字楼项目的56%股份。

　　尽管大摩曾为其经济学家谢国忠

房价泡沫论辩解称，谢所说的“楼市”系住宅市场，而大摩收购的大多为商用物业，两者并未矛盾，然而，今年4月，大摩开始在上海大规模介入住宅领域。显然，在研究部门大呼中国房地产市场出现泡沫时，大摩的投资部门却持有和研究部门完全迥异的态度。

　　这种看空不做空的做法，被市场人士称为“大摩悖论”。

　　不过，在持续大规模收购的同时，大摩仍旧没有忘记合作开发的模式。

　　去年末，大摩联手香港上市公司汉国置业(0160.HK)大规模进入广州房地产市场。

　　先后以4565.9万港元和1.29亿元从汉国置业及其母公司建业实业(0216.HK)手中接下广州荔湾区龙津中路一个商住项目和南海大沥某别墅项目50%的权益。

　　此外，大摩还购买了广州沿江路与北京南路交界的商住项目，总金额约1.2亿元。

　　今年6月，汉国置业向大摩下属的投资公司发行了一批总值约2.8亿元的可换股债券，该债券发行30日后，大摩可以在债券2011年到期前的任何时间行使换股权。

　　这被市场看作大摩加强和汉国置业合作的标志。

　　在仲量联行中国区董事陈立民看来，大摩通过和本土开发商联手直接介入利润更高的开发领域，已经进入外资基金在中国投资模式的第三阶段，前两阶段分别是收购成熟收租物业和购买在建物业。

　　限外政策下的外资

　　2002年外销房和内销房的差别被取消后，外资在中国投资购置物业几乎没有任何限制。

　　7月底，建设部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称《意见》)。但戴德梁行投资部一位董事表示，“由于各地的执行细则尚未制定出来，目前，外资投资中国房地产的势头近期不会减弱。”

　　中原地产一位分析师表示，《意见》“冲击比较大的是中小型外资基金公司，对于手续完备、资本雄厚的外商投资公司影响力并不明显。”

　　来自世邦魏理仕的研究显示，今年上半年，境外资本在中国内地房地产市场的投资规模在10亿美元以上，境外机构和个人购买商品房的资金结汇也在同期增长2倍以上。

　　大摩香港投资部门一位人士也表示，这“并非对于外资的打压，不过可能促成内地房地产市场上的投资行为走向多元化”。

　　仲量联行的一份调查显示，7月以来，国外房地产私募资金在内地收购房产的行动开始减速，“但是，更多的房地产私募基金已在考虑采用共同开发的模式。”

　　市场人士认为，国家外管局参与发布规范外资房地产的《意见》，一定程度上反映了监管层为汇率改革预留更多操作空间。

　　中金公司8月8日发布的《房地产行业2006年上半年回顾》称，“

人民币升值预期及升值幅度是影响房地产行业的另外一个要素”，“从其他国家发展的经验看，汇率变化对一个国家的房价变化(主要的资产价值变化)是正相关的”。

　　今年3月9日日本央行宣布结束超宽松货币政策，这使得不少境外房产基金开始从日本市场转战中国市场。

　　尽管大摩执行董事Garth Peterson此前否认了“海外基金为了人民币升值而收购”的看法，但不争的事实是——如果人民币升值，在中国大规模投资的房地产无疑会从中获得不少收益。