徐彬：地块选址就是选故事大纲

　　本报记者 叶国靖 发自上海

　　这几天，徐彬终于可以长舒一口气了。

　　《第一财经日报》昨天从汤臣一品专案经理鲍海峰处获悉，汤臣一品再次打破静默，刚刚签下三宗定金合同，每笔定金为500万元人民币。而6天前，一位神秘的东南亚买家认购了汤臣一品A栋37层的一套复式房，作价1.3亿元,首度打破长达近10个月的“零成交”。

　　原汤臣集团有限公司(0258.HK)(下称“汤臣”)董事长汤君年的小舅子，现任汤臣总经理的徐彬，监制1992年获奖戛纳“金棕榈”电影《霸王别姬》，同年却宣布退出电影圈；如今操盘“中国最贵公寓”。

　　作为上世纪90年代初汤臣抢滩上海的开路先锋，“楼经”稔熟于胸的徐彬在接受《第一财经日报》专访时说：“房地产和电影是相通的。建筑师就是导演，地块选址就是在选故事大纲。电影要成功，关键是故事大纲，否则再好的导演、演员、摄影师都没有用；同样，把汤臣一品盖在黄浦江畔，这就是最吸引我的故事大纲。

　　妖魔化“汤臣一品”？

　　听闻汤臣一品有3套房源已付定金，世邦魏理仕、高力国际物业顾问有限公司的一些分析人士认为，外资设限的阴霾及汤臣一品的天价，使得目前的观望气氛更加浓重，不排除汤臣一品自我炒作的可能性。

　　面对上述猜疑，徐彬昨天有些愤怒。他回应道：“如果真要炒作当时就可以炒作，何必等到现在。何况，境外人士买房的时候，公证处人士也在旁边。”

　　除了销售真相猜疑，业界也广为流传汤臣一品的“地段暴利”。小陆家嘴板块汤臣一品、盛大金磐和鹏利海景三大滨江豪宅三足鼎立。业界虽然对于汤臣一品的综合开发成本尚不明了，但总是和盛大金磐做某种程度的比较与推算。据公开资料，汤臣一品于1994年取得土地，容积率超过7.07。相比之下，盛大金磐是2002年取得的土地，容积率3.5，楼板价约为1万元/平方米，精装修房目前网上成交均价约为3万元/平方米。

　　面对业界的责问，徐彬的话颇出人意料，“均价15万元/平方米才是合理的价钱。到目前为止，我们还是觉得汤臣一品价格定得太便宜”。

　　一方面是业界广泛的质疑与嘲讽，另一方面是销售速度步履维艰。记者查阅了汤臣公布的2005年报，数据显示：2005年营业额为4.97亿港元，相比2004年减少35.1%；经营利润下跌48.6%，为2.28亿港元。截至去年底，公司分配股东应占溢利2.04亿港元，较2004年倒退43.95%。市场人士分析指出，汤臣在沪开发物业销售不理想，是造成2005财年业绩下滑的主要原因，其中，汤臣一品建设成本高、投入资金多、销售不佳是利润下滑的关键因素。

　　面对上市公司严峻的财务压力，徐彬却很平静：“(卖汤臣一品)就像古董一样，卖掉了就不会再有。楼盖得好，将来有一天我带儿子路过它，可以很骄傲地说，这是你爸爸盖的楼。如果盖得不好，我肯定头一低就走过去了。在陆家嘴这样绝版的地段盖一个不让别人骂的房子，是我们的责任。”

　　“堂吉诃德式”的固执让人觉得，汤臣一品是他的另一部《霸王别姬》。

　　据徐彬介绍，“汤臣一品”最早叫“汤臣海景”，又叫过“汤臣国宝”，最后定下“一品”。徐彬说有两个原因：首先，一品是中国古代官员的最高品级；同时，台湾有一座居住着社会名流的一品大厦，也是他姐姐、姐夫结婚后入住的地方。

　　昔日“浦东最大套牢户”

　　“很多人误解认为汤臣在享受地段暴利，但汤臣当年却是经历了各种苦难。受东南亚金融危机影响，汤臣曾是‘浦东最大的套牢户’。”内敛又富有浪漫幻想的徐彬话语忽然激动起来。

　　“最惨的时候，我们曾有2亿元的土地款不能及时支付。”徐彬并不闪烁其词，“此外，当时新台币一年贬值近30%，房地产与外贸首当其冲，这对汤臣来说无异于雪上加霜。为此几乎所有在沪的房地产投资企业都放缓脚步，多在观望，进而纷纷大幅修改、甚至取消原有的投资项目，但汤臣并未放弃。”

　　蓦然回首，徐彬说：“那时候，台湾地区很多人都在看笑话，把汤臣当作一个笑话，认为汤臣这下子撑不过去了。”

　　早在1992年，汤君年在浦东考察了20多天，随后，汤臣即以当时最大台资企业的身份开始进驻浦东，第一个大动作就是中标陆家嘴金融贸易区2-2-1地块和高尔夫球场地块。

　　“我们不姓‘汤’，而是姓‘浦东’。”汤君年当年如是说。1994年，汤臣押宝浦东的未来，将其在香港的上市公司更名为“浦东开发集团有限公司”。

　　亲历汤臣风雨沉浮的徐彬讲述了上述时期的另一则故事：1994年9月28日，汤臣用16万元人民币在上海《文汇报》上刊登了整版彩色广告，正式发售汤臣高尔夫球场会员证。占地140公顷的球场距离人民广场仅20分钟车程，这样临近市中心的锦标赛级球场在国际上也不多见。会员证每张销售5.8万美元。广告发布前,公司以为会电话火爆，做了细致的准备，特意安排近十部电话接听来电。没想到只来了17个电话，差不多是一万元买一个垂询电话。

　　1995年汤臣高尔夫球场开打，那时上海仅有一个高尔夫球场——国际乡村俱乐部。那时候几乎没有中国人去打球，最多也只有中信、保利的老板能够打一打。汤臣的开局不利并未就此结束，商业上的波折起伏仍在继续。尔后，东南亚金融危机不期而至。

　　此后十几年，汤氏家族先后把20亿美元投入到浦东这块方圆522平方公里的土地上。“这些年来，除了去年我们汇到香港上市公司1亿元人民币外，其他的资产都留在这里。我们香港两家上市公司的物业全部在内地，基本集中在浦东。这样做的原因很简单——看涨上海，看好浦东。”徐彬告诉记者。

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　　从电影人到房产商

　　说到电影，徐彬总是很开心。台湾文化大学影剧戏毕业的徐彬，26岁服完兵役从陆军退伍，到一个小电影公司去打了一年工。“一年后，姐姐问我，是不是真的喜欢电影，我说是的。”徐彬说，“于是，大姐就成立了汤臣电影事业公司，我当总经理。当时我27岁。”

　　兄妹四人都是电影人：徐彬本人，影视系科班出身；大姐徐枫，老牌金马影后；妹妹徐杰，儿时便踏上星途，主演过20多部影片；就连不爱演戏的弟弟徐昇，早年也入过行拍过电影。

　　徐彬的最后一部就是1992年入围戛纳电影奖的《霸王别姬》，也就在同年12月31日，徐彬宣布退出电影圈。他坦承：“我认为作为一个电影监制，已经不会再有突破。”

　　退出电影业之后，徐彬进入

　　1992年，徐彬带着13只大皮箱的行李，来到上海。两年后，就任汤臣副董事长兼总经理。从影人转型成商人的徐彬认为，一部好电影能让人久久难忘，一幢好房子也如此。

　　“但电影是一锤子买卖：今天的票房不好，3天就得下片。而房地产不一样：今年卖得不好的房子，明年却可能升值。”

　　在汤君年去世前几年，徐彬已经离开汤臣独辟疆域，突遇变故，徐彬又回来了。

　　而今，汤臣家族成员大都居住于浦东。在张江的商业区内，徐彬的外甥在经营一家高档的台湾料理店；在高尔夫球会里，常常有人在聚会，这里也会碰到他的外甥外甥女；在汤臣高尔夫会所，一个咖啡店的老板也受徐彬的影响，放下高科技工作，从台湾跑来专营咖啡。(叶国靖)

　　徐彬档案

　　●1957年11月出生于台北

　　●1976年，进入台湾文化大学影剧系学习，取得影剧系文学士学位

　　●1980年，加盟汤臣电影事业有限公司

　　●1988年，进入台湾汤臣房产开发有限公司任职，同时从事电影与地产行业的工作

　　●1992年，汤臣集团开始开发上海浦东项目，徐彬转入内地地产运筹帷幄