房地产为何要规范外资准入

　　本报讯　经国务院同意，建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局日前联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。就此，我们采访了六部门有关负责人。

　　注册公司方能投资房地产

　　这位负责人说，境外机构和个人在境内购买非自用房地产，其目的是用于出售、出租等经营活动，属于投资经营行为，根据有关规定，应依法申请设立外商投资企业。境外投资者未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的，不得进行房地产开发和经营活动。

　　对于为什么要对外商投资设立房地产企业注册资本占投资总额的比例进行调整？这位负责人说目前执行的合资企业注册资本与投资总额比例的暂行规定是1987年颁布的，近年来房地产市场发展较快，原有一些规定已不适应形势发展。为了提高外商投资房地产企业的抗风险能力，充实外商投资房地产企业的资本，《意见》对投资总额1000万美元以上的外商投资房地产企业的注册资本占投资总额的比例进行了调整，将注册资本从不得低于投资总额(1000万-3000万美元)的2／5或投资总额(3000万美元以上)的1／3，统一提高到不得低于投资总额的50%。对于投资总额1000万美元以下的，仍按照原规定执行。

　　规范外资并购境内企业

　　这位负责人说，外资以购买股权等形式进入房地产市场，带来了一系列问题，主要是：企业的股权结构虽然发生了变化，但作为房地产项目主体的企业名称等有的并未发生变化；一些企业新股东不愿遵守以前股东所签订的《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》；一些企业订立固定回报或变相固定回报条款等。而原有审批程序难以保证有关部门掌握相关信息，成为房地产市场监管的薄弱环节。为了防止利用股权转让和并购投机炒作房地产，防止擅自改变土地用途或规避正常的外资准入审批，按照有关法律法规和政策，《意见》规定：上述股权、项目转让和企业并购，由商务主管等部门严格按规定进行审批。

　　《意见》依照有关规定，强调境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，应对职工安置和银行债务处理做出妥善安排，并以自有资金一次性支付全部转让金。为了防止出现投机炒楼，或囤积土地、房源等违法违规现象的发生，《意见》规定不允许有不良记录的境外投资者从事上述并购活动。外汇管理部门将加强股权转让外汇登记工作，落实对境外投资者以自有资金一次性支付全部转让款的监管。

　　购买自用自住房有新规

　　有关负责人说，随着我国对外开放和房地产市场逐步发展，境外机构和个人在境内购买房地产日趋活跃，外资进入房地产市场的准入规则不够规范、市场秩序比较混乱。我国土地资源稀缺，人口众多，人地矛盾突出。从长远考虑有必要进一步加强境外机构和个人在境内投资购买房地产的监管。

　　《意见》规定，除经批准从事经营房地产的企业外，符合条件的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，具体包含两种情况：一是境外机构经有关部门批准在境内设立的分支、代表机构，二是在境内工作、学习时间超过一年的境外个人。境外个人在境内工作、学习超过一年时间的，已属国民经济的“居民”范畴，其经济活动的成果计入我国的GDP，自然可以享受境内自然人的部分待遇，因而允许购买生活、工作必需的自住商品房；在境内工作学习不足一年时间的，其住房需求可通过租赁方式加以解决。考虑到港澳台地区居民和华侨与内地联系密切，其中很多人虽然没有在内地学习、工作，但在内地长期生活，允许其在境内购买自住的商品房是有必要的，因此《意见》规定可在境内限购一定面积的自住商品房。

　　采取实名制是必要的

　　谈到符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房为什么必须采取实名制时，这位负责人说为防止某些境外机构和个人违规购买炒作房地产，更准确地掌握房地产信息，参照国内居民购房的普遍做法，对符合规定的境外机构和个人购房实行实名制是必要的。自用、自住原则按以下政策把握：凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房，符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。各地房地产主管部门将完善商品房交易登记信息系统，加强

　　对于外资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇的具体办理程序变化，这位负责人说，今后境外机构和个人购买境内商品房只有符合自用、自住原则，才能办理相关外汇收支和汇兑手续。

　　(徐瑞祥)