征收房产个税抑或推高房价 抬高二手房交易成本

　　本报记者 陆昀

　　8月1日是全国对个人转让住房征收20%个人所得税的新政实施的第一天，按照国税总局的《通知》，二手房交易中，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，对其实行核定征税，具体比例由各地税务局在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。1%与3%的税收标准成为眼下人们最为关注的问题。

　　各地细则相继出台

　　上海8月1日正式出台了二手房交易个税实施细则，明确规定，对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，标准为，普通商品房按照住房转让全额的1%核定应纳个人所得税，非普通商品房按全额的2%代收。

　　杭州市关于个人住房转让征收个人所得税操作细则也已确定。其中，“对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的”，规定个人所得税应缴额为住房转让收入的1%。

　　北京市地税局8月1日也下发通告规定，对个人出售住房应缴纳的个人所得税，由税务机关在代开销售不动产发票时与应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理。采取核定征税办法，鉴于北京市已调整了

二手房交易计税价格，核定征收率暂按1%执行。纳税人认为按1%计税高于实际应纳税额的，可提供房屋原值凭证等证明资料，按实际情况依法计征。

　　针对从“差额的20%”到“全额的1%”的执行细则的变化，“我爱我家”与“链家地产”的分析人士一致认为，这主要是由于实际征缴个税过程中操作困难而做出的变通办法。征收个税存在三大障碍，一是“取证难”。购房多年以后，部分业主可能已经遗失了相关的法律文件和凭证，如装修发票、购房发票、税票、购房合同等。没有相关的文件，对于计税房屋的原值就变得不好认定。另外，“出售价”核准计算复杂。北京近期出台了新版的“最低计税价”，房屋的出售价计算相对复杂，除在区域平均交易价格上进行计算外，对于有争议的房屋还需要对楼层、

户型等进行系数修正。个税征缴过程中，出售价格的计算在有争议的情况下，进行系数修正的计算方式也显得较为复杂。再就是，“合理费用”认定环节繁多。出售价格计算复杂，房屋原值又因为丢失无法认定，再加上中间的抵扣环节中的税费、装修费、贷款利息等都需要有相关凭证或专业机构出具证明，使得合理费用的确认变得环节繁多。

　　“我爱我家”认为，如果在市场发展过程中能够顺利解决以上几个问题，日后普遍征收“差额20%”的个税较为容易实现；而如果短期内无法解决，则在相当长的时间内市场上都会执行“全额1%”的个税税率。

　　政策仍需进一步细化

　　“链家地产”市场总监金育松认为，北京的政策应该进一步细化，上海将住宅分为普通住宅与非普通住宅相比更加合理。

　　另外，很多中介业内人士指出，对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税的规定存在不确定性，如何认定“自住用房”、“家庭惟一生活用房”，产权人人数与自用房屋的关系等需要详细细则加以明确。

　　北京中原三级市场部提出，对于5年起点、终点是否参照营业税征收的标准，也应有具体细则。另外，纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用的合理界定比较难，应对此有更加详细的规定。对于出售5年以内经济适用房的征收标准若以原购买价出售，是否需征个税，计算其他税费的标准是以售价还是以最低计税价格为准，都还需要进一步明确。

　　个税政策抑或推高房价

　　显然，征收房产交易个税是为配合本轮

房地产宏观调控的一项税制完善政策。其出台的目的是要抑制市场投机，稳定市场价格，并通过在内容上进一步明确和细化相关征收细节来确保“强制征收”能够得以实行。然而，征收个税对房价到底会有怎样的影响？

　　厦门大学不动产金融研究中心郭晓武博士认为，该政策强化了国家对“住房转让利益”的分配，对现有市场的利益博弈格局产生了很大震动，表明无论此项税负是否能够被纳税人转嫁，国家都要参与利益分配，原有利润空间被压缩了。该政策对市场交易主体的影响不尽相同。多数二手房投资人选择了观望，并不急于出售手中的房产；部分投资人采取了以租代售的积极防守策略，准备做好中长期投资的打算；只有少数投资人选择了降价抛售。选择降价抛售的投资人普遍投资规模偏大，而且自有资金不足，主要靠金融信贷在维持资金链，因此对调控政策非常敏感；不急于出售的投资人其投资规模适中或较小，而且自有资金与金融信贷的配比相对合理，因此对调控政策不太敏感。

　　郭晓武认为，个税政策对市场交易量的影响非常显著，由于它破坏了原有的市场秩序，动摇了利益分配格局，使市场流动性大为降低，加重了市场观望气氛，不利于二手房地产交易市场的正常发展。但不要过多指望它能够抑制房价或投机炒作，由于真正左右房价走势与市场投机的是房地产市场供需状况，而不是某一项税收政策，所以不能过多指望它能够抑制房价或投机炒作。该政策客观上其实抬高了二手房的交易成本，因此，这项政策有可能会推动市场价格的进一步走高。