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征收房产个税抑或推高房价 抬高二手房交易成本


http://finance.sina.com.cn 2006年08月03日 02:00 中华工商时报

  本报记者 陆昀

  8月1日是全国对个人转让住房征收20%个人所得税的新政实施的第一天,按照国税总局的《通知》,二手房交易中,纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,对其实行核定征税,具体比例由各地税务局在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。1%与3%的税收标准成为眼下人们最为关注的问题。

  各地细则相继出台

  上海8月1日正式出台了二手房交易个税实施细则,明确规定,对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,标准为,普通商品房按照住房转让全额的1%核定应纳个人所得税,非普通商品房按全额的2%代收。

  杭州市关于个人住房转让征收个人所得税操作细则也已确定。其中,“对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的”,规定个人所得税应缴额为住房转让收入的1%。

  北京市地税局8月1日也下发通告规定,对个人出售住房应缴纳的个人所得税,由税务机关在代开销售不动产发票时与应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理。采取核定征税办法,鉴于北京市已调整了

二手房交易计税价格,核定征收率暂按1%执行。纳税人认为按1%计税高于实际应纳税额的,可提供房屋原值凭证等证明资料,按实际情况依法计征。

  针对从“差额的20%”到“全额的1%”的执行细则的变化,“我爱我家”与“链家地产”的分析人士一致认为,这主要是由于实际征缴个税过程中操作困难而做出的变通办法。征收个税存在三大障碍,一是“取证难”。购房多年以后,部分业主可能已经遗失了相关的法律文件和凭证,如装修发票、购房发票、税票、购房合同等。没有相关的文件,对于计税房屋的原值就变得不好认定。另外,“出售价”核准计算复杂。北京近期出台了新版的“最低计税价”,房屋的出售价计算相对复杂,除在区域平均交易价格上进行计算外,对于有争议的房屋还需要对楼层、

户型等进行系数修正。个税征缴过程中,出售价格的计算在有争议的情况下,进行系数修正的计算方式也显得较为复杂。再就是,“合理费用”认定环节繁多。出售价格计算复杂,房屋原值又因为丢失无法认定,再加上中间的抵扣环节中的税费、装修费、贷款利息等都需要有相关凭证或专业机构出具证明,使得合理费用的确认变得环节繁多。

  “我爱我家”认为,如果在市场发展过程中能够顺利解决以上几个问题,日后普遍征收“差额20%”的个税较为容易实现;而如果短期内无法解决,则在相当长的时间内市场上都会执行“全额1%”的个税税率。

  政策仍需进一步细化

  “链家地产”市场总监金育松认为,北京的政策应该进一步细化,上海将住宅分为普通住宅与非普通住宅相比更加合理。

  另外,很多中介业内人士指出,对个人转让自用5年以上,并且是家庭惟一生活用房取得的所得,免征个人所得税的规定存在不确定性,如何认定“自住用房”、“家庭惟一生活用房”,产权人人数与自用房屋的关系等需要详细细则加以明确。

  北京中原三级市场部提出,对于5年起点、终点是否参照营业税征收的标准,也应有具体细则。另外,纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用的合理界定比较难,应对此有更加详细的规定。对于出售5年以内经济适用房的征收标准若以原购买价出售,是否需征个税,计算其他税费的标准是以售价还是以最低计税价格为准,都还需要进一步明确。

  个税政策抑或推高房价

  显然,征收房产交易个税是为配合本轮

房地产宏观调控的一项税制完善政策。其出台的目的是要抑制市场投机,稳定市场价格,并通过在内容上进一步明确和细化相关征收细节来确保“强制征收”能够得以实行。然而,征收个税对房价到底会有怎样的影响?

  厦门大学不动产金融研究中心郭晓武博士认为,该政策强化了国家对“住房转让利益”的分配,对现有市场的利益博弈格局产生了很大震动,表明无论此项税负是否能够被纳税人转嫁,国家都要参与利益分配,原有利润空间被压缩了。该政策对市场交易主体的影响不尽相同。多数二手房投资人选择了观望,并不急于出售手中的房产;部分投资人采取了以租代售的积极防守策略,准备做好中长期投资的打算;只有少数投资人选择了降价抛售。选择降价抛售的投资人普遍投资规模偏大,而且自有资金不足,主要靠金融信贷在维持资金链,因此对调控政策非常敏感;不急于出售的投资人其投资规模适中或较小,而且自有资金与金融信贷的配比相对合理,因此对调控政策不太敏感。

  郭晓武认为,个税政策对市场交易量的影响非常显著,由于它破坏了原有的市场秩序,动摇了利益分配格局,使市场流动性大为降低,加重了市场观望气氛,不利于二手房地产交易市场的正常发展。但不要过多指望它能够抑制房价或投机炒作,由于真正左右房价走势与市场投机的是房地产市场供需状况,而不是某一项税收政策,所以不能过多指望它能够抑制房价或投机炒作。该政策客观上其实抬高了二手房的交易成本,因此,这项政策有可能会推动市场价格的进一步走高。


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