商业大店法听证触动外资 商业房地产三问题凸显

　　周益广 上海报道

　　最初设定的1万平方米项目要求举行听证会，有可能下降到5000平方米

　　举行听证会的设定面积将下降，这一消息最近让零售业的开发总监们绷紧了神经。

　　7月28日，在上海举行的“2006中国泛零售业发展总监大会”上，国家商务部市场体系建设司制度处处长路政闽表示，为了促进商业网点的科学布局和商业经济的良性发展，《城市商业网点管理条例》正在加紧审理，正常情况下应该在年内出台。

　　《城市商业网点管理条例》被称作是中国的商业“大店法”，该条例将作为国务院的行政法规进行颁布，其核心内容之一，是对于营业面积超过1万平方米的项目要举行听证会。

　　而相关主管部门透露的最新消息是，当初设定的1万平方米项目要求举行听证会，最终有可能下降到5000平方米。

　　这对进入中国的外资零售商主流业态大卖场(Hyper-Market)来说无疑是一件头疼的事情。因为国内大卖场的直营面积一般都在1万平方米以下，以家乐福为例，在华店铺的超市直营面积主要在7000平方米到9000平方米之间，在现行规定下都可以避开听证会这一道程序。

　　商业房地产三大问题凸显

　　7月28日，上海市经济委员会副主任张新生(曾任百联集团董事长)表示，去年上海市的社会消费品零售总额首次突破了3000亿元。但这几年上海商业投资呈现增长趋势也令人咂舌：2005年上海商业固定资产投资比2004年增长了65%，比同期全市固定资产投资平均增长率高了45%；上海人均商业面积达到1.75平方米。

　　长期参与商务部组织的国内商业网点调研和法规制定的路政闽指出，我国商业网点建设目前存在三大问题。

　　第一是商业网点结构和布局严重失衡，东南沿海地区的商业网点的比重占全国的61.8%，西部地区零售网点只占全国的15.6%。其中大型的商业网点过度集中于城市的中心区，而且业态集中于百货店与大卖场。我国某个发达城市，在城市某个地区的2公里范围内，就建了8家大卖场。北京三环以内集中了全市74%的商业网点设施，而社区尤其是新建社区的商业网点严重不足。

　　大型商业设施对交通、环保、安全等方面也造成了一定影响，有些城市是建一处大型商业设施，堵一条交通主干道。网点的过分集中和同质化，加剧了商业企业间的恶性竞争，导致了企业的整体效益下降，特别是造成一些中小商业企业倒闭，破坏了商业企业的生态平衡，影响了经济运行的质量。

　　第二是空置面积大幅增长，社会资源浪费严重。2005年全国商业用房空置面积达3872万平方米，增长23.2%，占全部商品房空置面积的27.1%，空置面积增速比商品住宅高7.5个百分点。从目前全国空置商业营业网点的测算，全国空置商业用房沉淀的资金达7000亿元以上，浪费了大量的资源，积聚了不小的资金风险。

　　第三是投资增长过快，潜伏较大的金融风险，2005年全国商业用房投资总额7990亿元，比上年增长16%。据中国人民银行统计，截至今年4月30日，全国商业营业用房开发贷款余额7673.46亿元。商业用房开发有50%以上的资金来源于银行贷款。

　　同时，个人购买商业用房贷款数量更大，据建行统计，该行个人购买商业用房贷款余额是商业用房开发贷款余额的3倍以上。

　　据专家测算，全国个人购买商业用房贷款约2000亿元，而个人还贷主要是靠商铺租金，或开发商承诺的投资回报，从目前商业地产的经营状况看，这部分贷款潜伏了较大的风险。

　　“大店法”牵动利益方

　　“无序抢点与盲目投资造成商业用房大量空置，投资过快积蓄了较高的金融风险，这是商业大店法需要加紧出台的几个主要因素。”中国连锁经营协会秘书长裴亮接受本报采访时说。

　　商业用房的过快增长，与外资零售商近年来在中国快速圈地息息相关。随着商业网点的急剧增加，单店销售额在激烈竞争的状态下也呈下降趋势。

　　乐客多(NEXT-MALL)的倒闭，山姆士、物美、乐购、世纪联华等一大批知名零售企业开始关闭不良门店的举措，给商用房产投资者已经敲响了警钟。

　　“选址，选址，还是选址。”这是西方零售业界开发投资的至理名言，但合理的规划和公开透明的游戏规则是保障各方利益的重要准则，好市口如果滥布点仍将是一场噩梦。

　　裴亮介绍，“大店法”最初是由全国人大代表、湖南步步高商业集团董事长王填牵头提出的议案，每年开“两会”前他都会到中国连锁经营协会及其他行业组织来征求意见，同时商务部也已经征求了外资零售商的意见。

　　尽管《城市商业网点管理条例》于2004年11月开始审理，目前正在审议当中。但商务部已经要求各地编制商业网点规划，各城市商业网点建设应当符合城市商业网点规划。商务部将根据审议通过的各个城市商业网点规划，对相应城市的大型商业网点项目进行备案审查。

　　据商务部统计，全国大部分城市已经完成了商业网点规划或规划初稿的编制工作，2006年5月底，全国38个直辖市、计划单列大城市、省会城市已全部编制完成城市商业网点规划。江苏、浙江、辽宁等8省所有地级市也完成了商业网点规划编制工作。

　　路政闽介绍，实施听证制度将成为条例的另一个重要内容。在商务部起草的城市商业网点规划当中，对听证也作了一些规定。听证的内容包括：竞争状况分析、服务设施是否完备、是否会引起交通路线的改变、是否导致交通堵塞等因素。

　　事实上，上海、西安等众多大城市早已实行大型商业网点的听证制度，但是并没有看到明显的限制性效果。

　　“听证会是由协会来主持，得出来的结论对政府主管部门仅仅是个参考。”上海连锁经营协会一位负责人认为，“开店批文是商务部门发的，营业执照是工商局发的，听证会的效果并不明显。”

　　第一零售网总编丁利国(曾任家乐福中国区发展总监)认为，条例出台后对外资零售企业并非没有好处，比如一个区域不去限制的话可能会开三家卖场，如果规划好只开一家，在获取项目的竞争中外资比内资肯定占优势，因为地方政府有招商引资的需求；而规划不允许有第二家，抢到网点的外资企业既得利益又有了更好的保障。与此同时，这对于投资增长过快的现象也将加以抑制，因为多了听证会这道强制性程序，项目周期将免不了要延长。

　　裴亮也表示，这一法规已经考虑了外资零售企业的利益诉求，条例出台后，外资零售商的利益保障将更加有法可依。