免税最后一天 售房者割肉甩卖

　　杨羚强

　　“原价88万的房子，现在只卖76万。如果要的话得抓紧，房东也就这几天卖这个价。8月1日后还要加上个税。”打浦桥一中介店经纪人郭小姐昨日向客户竭力推荐近几日激增的“割肉”甩卖挂牌房源。这样的场景不只发生在该中介店一家。

　　8月1日起将对转让二手房征收个人所得税的消息传出后，申城大小房屋中介纷纷接到挂牌抛售房源的卖家电话。原价1.4万-1.5万元/平方米的房子，跌到了1.2万-1.3万元/平方米；原价1.2万-1.3万元/平方米的房子，跌到了1万-1.1万元/平方米，降幅达一成多。

　　不过，想买这些房子也不容易。为避免办理交易手续过久而要交个税，二手房房东纷纷拒绝购房者贷款买房，必须一次性付清全部房款方能购房。但能在短时间内凑齐大量现金的购房者毕竟不多，而不依靠贷款买房的购房者更少。

　　购房者坐失良机，急于抛售的房东心里也着急。尽管

　　澳金投资经理毛丽琴向记者表示，只要购房者能凑足首付，并和房东协商获得对方同意，贷款购房的买家和房东仍能在明天办理房屋交易。据她介绍，房屋买卖只是在申报房屋产权时交税。而从申请交易到办理过户登记再到最终交易完成，最长可以拖后1个月。只要符合贷款条件，在这1个月时间里购房者完全可以办出银行房贷，付清全部房款。而房东则早已在交易当日付清购房税费，不必再交个税。业内人士认为，该建议的可行性尚待检验。

　　四大问题困扰交易

　　对8月1日起买卖二手房征收个人所得税，中介和房东有不少疑问。

　　个税在哪个交易环节征收

　　这两天很多房东为赶在8月1日前交易而大幅降价急售。他们认为，只要在交易中心付了契税，就可以高枕无忧，但不知个税征收具体是在房屋交易的哪个环节中发生。

　　中原地产法律及交易按揭部高级法务主任祝满清表示，个税征收有可能在办理购房交易契税及营业税时，也有可能在交易过户完成时。一般来说，从交税到过户大约需要15-30天时间，因此赶在8月1日前签合同、卖房，到交易中心申报、交税，未必能避开个税。

　　根据商用物业交易流程，办理房屋交易契税时就开始征收个税。所以，已经缴纳营业税、契税的二手房房东，有可能“逃”过个税征收。

　　售后公房原值如何计算

　　关于售后公房，政策规定应当根据原购公有住房标准面积，按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)缴纳的所得收益及相关税费来确定其原值。有相当数量的售后公房，其所在区域并没有经济适用房，其房价应当如何核定也属未知。

　　如何确定个人唯一家庭用房

　　根据规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个税。

　　祝满清认为，如何确定房屋为家庭唯一生活用房，难度很大。有部分老人为避免子女继承遗产要缴个税，在为自己住房办理产证时将子女的名字也写进产证。而子女婚后成家往往另外购置房屋，当子女将小房卖掉换房时，就会遇到问题。他们的房子到底属于不属于家庭唯一住房存在争议。

　　装修费是否真实如何认定

　　根据规定，房屋装修费可以被列作为合理费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在规定比例内扣除。但凭据如何认定真实有效，有很大的难度。