保德信10亿参股深圳中心城 商业地产开始复兴

　　本报记者 周涛 深圳报道

　　7月25日，总投资7个亿的深圳怡景中心城Shopping mall项目获得美国保德信金融集团约10亿的注资，投资运营4年的深圳怡景中心城项目在正式营运之前就获得超额投资收益。紧跟国六条及其实施细则出台的深圳地方调控政策相当严格，出台后给深圳房地产住宅市场一片观望与争议，而深圳商业地产的开发则开始呈现活跃的态势。

　　超额投资收益

　　7月25日，深圳怡景中心城商业发展有限公司(下称怡景商业)开发的位于深圳福田CBD中心区，占地4.3万平方米，建筑面积达14万平方米的中心城Shopping mall项目获得美国保德信金融集团约10亿的注资。担任中心城项目商业顾问的香港仲量联行的董事钟德尧表示，中心城项目由怡景商业与保德信集团各持50%的股份。

　　中心城项目由怡景商业在2002年9月获得，据怡景商业方面称，中心城总投入7亿。也就是说，中心城项目还未正式投入运营，其投资收益接近原始投资额的2倍。怡景商业的一位内部人士称，中心城项目在2006年初评估的价值已超过30亿，保德信集团出资10亿占50%，对于保德信而言也是相当划算的。

　　怡景商业由民营企业家刘伟宏女士创立，怡景曾与深圳万科、深圳卓越地产有过合作。保德信金融集团是美国纽约上市公司，2005年位列

　　为何选择投资中心城，保德信集团房地产投资公司CEO查尔斯·罗雷对记者表示，保德信看好国内地产发展前景，看好怡景商业的管理团队及对中心城的各项运营的安排。

　　事实上，在中心城项目上，怡景商业仍然是以投资者的角色出现。根据怡景商业董事长刘伟宏的介绍，中心城是国内第一个纯美式生态型Shopping mall，位于深圳行政文化中心福田中心区的核心地段，由美国Callison建筑事务所负责设计，中心城的招商、未来的运营则由有“大陆百货业教父”之称的台湾太平关集团负责，

　　中心城总经理王雪泉介绍，目前中心城商位的出租率达到8成，家乐福、

　　对此，保德信集团房地产投资公司董事维多利亚女士认为，国内此次政策主要是限制外资对房地产的投机，而保德信管理的主要资金是美国的养老基金、保险资金，这些资金一向要求稳健投资，保德信投资中心城也是长期持有，并非投机，与政府的政策精神是匹配的。

　　深圳商业地产复兴

　　根据刘伟宏的介绍，怡景商业希望在未来能与保德信继续合作，再进入多个一线城市开发商业物业。事实上深圳一批地产开发公司重新将注意力集中于商业地产方面。

　　2006年，深圳将先后有4家面积在7万平方米以上的大型购物中心落成开业，2006深圳新增商业面积近40万平方米。深圳星河地产开发的星河SOHO公园，总投资6.8亿元，建筑面积达8.5万平方米；深圳益田地产开发的益田假日广场，总投资约16亿元，包括了10万平方米的商业以及五星级主题概念酒店等。

　　中原集团成员公司，专注于商业地产的森拓普物业顾问公司执行董事伍德才表示，随着深圳地铁、中心区的建设，一大批大型高档商业物业随之相伴而生。上述项目中，中心城、星河SOHO公园就位于深圳福田中心区，益田假日广场则位于深圳已建成的地铁一号线终点世界之窗。

　　在怡景商业的投资成功示范之下，未来更多的地产企业将更关注商业物业。伍德才表示，除了纯粹的商业物业的开发之外，众多地产商开始自行开发住宅物业所伴生的商业裙楼物业(地产业内俗称“底商”)。

　　由于商业物业的租售价格远超过住宅，因此，地产开发商都乐意在住宅的底层开发相当一部分作为商业物业。深圳世联地产顾问公司工商业务部总监何小川表示，“5、6年前，政府出让土地时规划了相当数量的底商，但这些很多都跟市场脱节，造成大量空置，估计大面积的占到30%-40%，总共空置超过2000万平方米”。“但是，这些商用物业没有结合物流、终端、仓储等商业体系来设计，像沃尔玛这些商业企业对场地要求很苛刻，前几年根本就找不到合适的物业。像国美、苏宁等这类对物业要求不是很严格的商业企业，确实也消化了不少存量”。

　　京基地产的一位负责人对记者表示，在深圳中心区、次中心区的一些商住型物业，大量的裙楼物业一直是开发商的“鸡肋”，一些较大的裙楼项目由于采取分割销售经常产生纠纷，并破坏了整个住宅物业的配套环境。由于商业物业运营的盈利空间远大于租赁收入。在优质的商业运作公司并不多见的情势之下，转变已经开始了，更多的地产商开始运作底层商业物业。

　　2006年初，深圳京基集团在开发住宅主业之外成立了全资子公司京基百纳空间商业管理有限公司。今年4月，京基收购华发北铜罗湾深圳华发北总店，并推出了其自主商业品牌“百纳空间”。京基的相关负责人对记者表示，京基在深圳已开发和即将建设的大型商业物业总面积近20万平米。

　　金地集团专门成立了金地置业，对内消化、运作底商，对外投资运营一些商业物业。金地置业的一位负责人对记者表示：以前对底商运作比较晚，都是在项目尾期进行招商，由于前期设计并没有考虑商业企业对场地的要求，比如开超市，对于通道、层高、承重都有严格要求，分割出售给小投资者往往会破坏楼盘的环境，现在都是事前规划、设计好，自主招商或自主运营。

　　来源：经济观察报网