两成业主主动降价 二手房交易匆忙避税

　　有关房产中介的数据显示，自昨日二手房交易将从8月1日起征收20%个人所得税的消息发布之后，该房产中介房源中近40%不符合个税减免要求的房源，其业主中已有接近两成的为避开个税而明确表示愿意主动下调房价，欲赶在8月1日前完成交易，降价幅度约占所征个税的三到五成。

　　市场

　　两成业主主动降价二手房交易匆忙“避税”

　　董琳霞 每日经济新闻

　　二手房个税政策公布后的首日，上海二手房市场已经掀起继5月征收营业税之后的又一轮“避税”。

　　美联物业上海11个行政区域32家分行的数据显示，自前晚个税消息发布至今，已有接近两成的挂售业主为避开个税而主动降价，欲赶在8月1日前完成交易。

　　美联物业市场研究部资料显示，截至昨日中午，美联物业准备交易的房源中有近40%不符合个税减免要求，在40%挂牌出售的房源中已经有接近20%的业主明确表示愿意下调售价促进成交。降价洽谈幅度约占所征个税的三到五成。

　　中原地产各分行也出现了同样的情况。

　　目前中原地产各分行约50%的房东仍举棋不定，房屋的售价暂时维持原价；有个别急售的房东表示，如果能赶在8月1日前过户，则愿将售价适当下调10%-15%；约有20%的房东则表示将原来的售价改为到手价，将个税转嫁到买方身上；另有30%的房东则明确表示改售为租，做长线投资收租客。

　　中原地产虹口区区域副总监瞿岭表示，一些有意向的客户没有改变购房需求，只等业主降价达成交易，而一些获利的业主同意降价出售，但必须在8月1日前过户。

　　美联物业交易管理部高级经理王磊表示，此次个税开征消息公布至正式实行时间间隔只有5天，要想在5天内成功“避税”的可能性有限。王磊指出，上家要想出售住宅必须先行还清贷款后方可进行交易，但银行规定业主还清贷款并且进行注销7个工作日后方可过户。所以，交易双方中上家有贷款且未还清贷款者基本不可能在8月1日前完成交易。

　　王磊表示，交易双方中上家已经还清贷款且下家申请贷款获批、上家还清贷款下家购房无需贷款及上下家均无贷款的交易，成功“避税”的可能性较大。对于已经签订买卖合同但来不及完成过户的交易，仍旧主张由上下家协商解决。

　　美联物业上海区总经理冯泓睿表示，根据以往经验，预计业主很有可能采取封盘等待、转售为租及转嫁税收的做法降低损失，由此很可能导致短期内上海二手房房源总量减少，而部分次新“无税房”可能占据房源主力地位。

　　冯泓睿指出，

上海房价自2003年开始迅速增长，截至去年上半年，上海房价一直处于相对高位。

　　部分房龄2-3年的次新房源及2003年至2005年上半年购入的房源中成交价扣去各类税费后，基本与现价持平，更有部分房源目前的市场价低于购入价，由此也就不存在个税。

　　冯泓睿认为，随着市场上部分“有税房”业主撤离市场，之后一段时间内可能将有各类“免税房”占据二手市场房源主力位置。

　　购房者：淘房“黄金周”得抓紧

　　杨羚强 每日经济新闻

　　“原价88万元的房子，或许最终能还到80万元。”在得知自8月1日起买卖二手房征收个税的消息后，小周兴奋地和母亲商量。

　　他认为，在7月27日至31日的短短4天里，房东们肯定要竞相压低挂牌价格，尽快将房屋出手。小周准备趁二手房集中“削价处理”的时候，觅房价80万元左右的一套房龄较新、层次较好、房间朝南的二手房。

　　有意在卢湾区购买一套59平方米二手房的小周，购房预算只有80万元，这个区域很多房屋的售价接近90万元。由于与房东报价相差太多，他一直没能买成房。

　　昨日一早，小周即赶到卢湾区打浦桥附近的各大中介公司，了解最新挂牌房价行情。但让他有点失望的是，贴在中介玻璃橱窗上的房屋租售信息照常，二手房挂牌价格大多没有变动。他回忆到，去年5月“国八条”出台后，二手房市场的挂牌房源曾经集体降价促销。

　　不免有些灰心丧气的他又跑到房屋中介店内，询问经纪人在消息传出后有无业主主动打电话“大幅度降价急售”，但房产经纪人的回答让他更心灰意冷。

　　鼎铭房产的郭小姐告诉他，有不少房东购进时的总价只有二三十万元，如今总价已上涨到八九十万元，个税政策执行后只不过损失个十几万元，房东完全可以转嫁给买家，不会大幅度降价急售。郭小姐表示，周先生8万元的还价太高，业主难以接受。

　　而在中原地产打浦店，房产经纪人给了周先生进一步的打击。一些委托房东表示，宁愿8月1日后将个税转移给购房者，也不愿意大幅度降价。

　　不过，在徒劳寻找了一上午后，周先生接到鼎铭房产郭小姐的电话。这回郭小姐虽然没表示房东同意降价，但却让周先生尽快看房，如满意价钱可商量。此后，周先生又接到多家房屋中介的电话，请他务必在近几天时间里抓紧看房。

　　周先生仍旧期待着，在政策即将实施的8月1日前，或许真能淘到“物超所值”的实惠房。

　　套牢者:心更“定”了

　　杨羚强 每日经济新闻

　　虽然个税政策即将实施，但并非每个房东都愿意在8月1日前低价售房。他们中有人是在楼市价格最高位时买进的“套牢者”，有的是因为各种原因换房的自住客。

　　目前和岳父母同住60多平方米的江先生拥有一套位于七宝低密度住宅小区内200平方米的4房2厅复式房。当初购进时看中的是仅3700元/平方米的价格，如今的价格已经达到近7000元/平方米。虽然物有所值，但因为贷款较多，他每月须向银行还贷4000多元，而他和妻子的月收入却不足6000元。江先生在外地还有一套每月需要还贷1000多元的物业。沉重的还贷压力让他难以承受。

　　月还贷和每月生活花费支出让他无力存款装修房屋，房子因此始终空关着。去年初房价最高点时，他曾动过卖掉七宝那套复式房的心思，当时挂牌价是155万元。但随着去年3月份调控政策出台，他的挂牌价下滑到135万元，仍然没有购房者购买。随后因要交营业税的原因，他又把挂牌价格上涨到145万元。

　　此后，他将房子的4个房间以每间500元/月的价格出租，用租金支付部分贷款。同时，他仍然将房屋挂牌出售，只是一直没有人买。昨日关于征收个税的消息传到他的耳朵里后，他却不卖了，并决定出售外地的物业。在他看来，他的房子价值要比周边的其他次新房或新房更高，不愿在未来4天里“割肉”，也不愿为卖房支付个税。

　　江先生的选择只代表持有物业不多的上海投资客的心态。对一些外来投资者而言，不能在个税正式实施前卖房，则是“骑虎难下”的无奈。在上海做生意的黄小姐是温州人，她曾作为“太太炒房团”的一员来沪炒房，并且在最高价位吃进数套房子。如今，这些房子中的大部分已经抛售，只剩余一两套虹口区瑞虹新城的住宅。

　　对黄小姐来说，个税政策的出台已经没什么影响了。倒不是因为她准备长线持有物业，关键在于她买进的价格已经高于目前的挂牌行情价。所以对她来说，只要房价不涨，任何时候卖房都无须缴纳个税。

　　同是温州人的陈先生曾在沪做过房地产中介生意，认识很多温州炒房客。他介绍，个税政策即将执行的消息传出后，有相当多的朋友找他卖房。不过，那些朋友卖出的房子数量很少，且价格只是比市价便宜5%。这些朋友当初购进的二手物业价格都很高，如今已经没有什么利润了。因此，征不征个调税，对他们已没影响。

　　前瞻

　　租房市场有望再度火爆

　　赵寅 每日经济新闻

　　8月1日起二手房交易征收个税的消息公布后，臣信房屋行销部市场研究中心主任陈艳向记者表示，沪上二手房市场出现整体明显降价的可能性并不大，该政策有可能引起租房市场再度火爆。

　　按规定，受个税政策影响最大的应该是5年内购房的群体。

　　陈艳表示，目前市场形势不明朗，降价不一定会成为5年内次新房购买者的选择。对于这些购房者来说，选择撤盘观望或转售为租的可能性更大。对于该政策实施后有可能使部分市场需求转到新房市场上的说法，陈艳表示赞同。她表示，购买者对于一手房有比较高的地段要求，目前沪上市中心较好地段的一手房十分稀缺，购房者选择余地不大。

　　二手房交易将急剧下挫

　　李丽 每日经济新闻

　　自8月1日起二手房转让缴纳个税的消息公布后，业内专家表示，政策将对上海一二手房市场、营销代理等造成较大影响。

　　二手房交易量将急剧下挫

　　业内人士认为，二手房交易征收所得税政策实施后，将给沪上二手房市场带来更大冲击，炒房、转让、投机、投资行为都将受到严重打击。

　　天地行研究部主任翟国胜表示，距8月1日还有4天，二手房买卖双方过户将集中展开。政策实施后，二手房市场将陷入新的低迷观望期，交易也会随之再度减少。

　　中瑞市场研究总经理朱锋认为，8月1日前会掀起“割肉”类抛售的小高潮，房源总价至少下调15万元，部分投资客较多的房源由于竞争激烈，可能会降价达50万元；8月1日后市场将回归冷清，交易量急骤下降，下降幅度在50%左右。

　　翟国胜表示，政策实施后，二手房市场会进一步观望，部分卖房者将减缓出售步伐，同时买方会因此加强房价走低预期，进而暂缓购房。政策实施后，不排除一部分卖房者将税赋转嫁给购房者而进行提价的行为，但卖方单方面的加价行为往往无人接盘，只能形成更多的有价无市局面。

　　转售为租

　　朱锋认为，由于成交量急剧下挫，大部分投资客必然将房源转向租赁市场。随着出租房源的增多，必然导致租金下调，并可能更多采用群租方式。小型中介门店为了生存需要，将可能靠群租等交易维持生存。

　　由于群租的个人租金相对较低，一般在400-600元/月，因此有较多缺乏经济实力的租客选择群租，而房东的总租金一般都较普通月租费用高。

　　沪上房产专家蔡为民表示，由于出租房源增多，租金水平必然被压低。中介行业将面临严峻考验，品牌中介公司将“贴钱”维持直营店生存，而加盟店则可能面临倒闭的危险。

　　烂尾楼产生几率提高

　　蔡为民表示，政策在对二手房影响的同时，对一手房产生的影响更大。由于一手房还没有盖好，随着投机、投资客退出市场，自住客一般不会以租房过渡方式等待期房落成，而二手房交易完成即可入住。因此，大多数自住客都会选择二手房而放弃期房。

　　早在5月“国六条”及其细则出台后，投机客已经基本被驱逐出场。随着近期政策不断推出，投资客也不敢久留，剩下大多已是自住需求。

　　翟国胜表示，二手房与一手房相互促进，两者相互扶持。从二手房市场堵一手房市场中的投机客，促使短期内无获利空间，半年内房价会有一定幅度的下挫。

　　“抢先降价也是商机。”蔡为民表示，投资利润已大幅下降，必然出现抛售。

　　蔡为民表示，仍会有部分楼盘即使降价仍然求售无门，这些楼盘主要聚集在偏郊地区，由于自住客成为这些市场的绝对主力，而交通不便、生活配套设施不完善的区域由于居住机能不够健全，从而可能无人问津。

　　由于无人问津，市场将继续采用降价方式，一手房会“跳水”，偏远区域的降价幅度甚至可能超过40%。偏远地区应加快推动生活配套设施来吸引自住客户目光。

　　蔡为民表示，偏远地区的新盘由于无成交或较少成交，开发商资金链必然十分紧张，未来这些郊区的烂尾楼产生几率相对较高。

　　个别中高端楼盘降幅或较大

　　记者从中原地产宏润分行获悉，徐汇区一套原价135万元的三房房源，在房东得知新政后，总价立刻下调15万元。

　　蔡为民认为，由于在2004年高峰时段中高端房产的投机、投资客较多，受政策影响，中高端房源“割肉”的必然较多。明年底前，中高端房售价可能将下降20%-30%，部分投资客较多的楼盘由于竞争激烈，下降幅度有望达到40%。

　　蔡为民认为，市中心楼盘由于品质相对较高，交通、生活配套设施较为完善，只要降价到位，一定会有购房者购买。1年后沪上顶尖豪宅售价将不超过4万元，中高端房产售价不超过2.5万元。

　　对于自住客户而言，目前并不急于入市，要根据楼盘品质、地段等要求来判断楼盘价格。去除杨浦区以外的4号线沿线所围合成的新内环房源，如果出现低于目前市场价25%的房源，而房源又无明显瑕疵，购房者可以考虑购买。

　　商业地产将成投资新热点

　　商业、办公类物业受政策影响相对较小。蔡为民认为，商业、办公类物业将成为新一轮投资热点，会有更多资金进入。由于土地资源的稀缺，购买人群增多必然导致物以稀为贵，1年内商业物业的价格有望上涨20%。但由于商业地产的开发成本及市场需求相对偏少，房产商不会轻易尝试商业类物业开发。

　　算账

　　投资回报率降多少

　　李丽 每日经济新闻

　　二手房交易将征个税，楼市投资回报率会降多少？

　　若某房源在去年3月3日交易完成，按当时的价格水平，总价约120万元。由于营业税自去年3月7日开始征收，因此交易中卖方需缴纳的费用为中介费用、合同印花税、交易手续费。

　　中原地产宏润分行经理张振凯表示，该房源所要缴纳的费用约1.275万元，投资回报率(净利润)约37.5%。

　　一旦该楼盘的交易安排在今年8月1日以后，房源的买卖价格预计在100万元左右，而房源交易费用较上述费用外增加了营业税及附加、个人所得税。

　　张振凯表示，此房源8月1日后所要缴纳的费用共计10.625万元，而投资回报率(净利润)就只剩约3%-4%。

　　从上述数字可以看出，一旦个税征收，投资者将增加9.35万元的费用，投资者的利润将较去年3月前的高峰时段下降约33%。

　　谏言

　　装修费申报谨防打擦边球

　　董琳霞 每日经济新闻

　　在“个税风暴”席卷下，沪上代理机构及中介行业也在最快时间内对政策作出反应。

　　富阳控股认为，个人所得税的征收短期内必然会使市场产生震动。随着“国六条”、“171号文件”、个税政策的推出，市场观望气氛浓厚起来，一手房市场成交量将进一步低迷。在二手房市场，卖家也会更加坚定转售为租的决心或出于税费转嫁的目的提高售价。总体来看，买卖双方将在一个新的价格区间内展开博弈。

　　富阳控股研发部分析师顾俊表示，此次政策出台的目的是在保障自住购房者利益的情况下，兼顾居民改善居住条件的需要，对投资性购房者加以限制。此次提出的“家庭唯一的住房”概念是个重要转变，这是对以前政策“个人唯一住房”概念的深化，避免了家庭成员分别作为产权人变相购买多套房产以达到避税目的的行为。

　　不过，总体来看，政策实际效果还有待检验。

　　首先，从出台时机来看，个税政策与前段调控政策的时间间隔太短，看似是对市场下了一系列猛药，但也容易导致市场麻痹。

　　其次，从内容上来看，营业税免征期为5年，而个税免征期也为5年，因此征收个税只是进一步增加本已较高的短期炒房成本。

　　其三，一系列政策都对自住购房者给于减免优惠，而“自住”难以界定，这使得规避税收存在操作空间。

　　其四,虽然个税税率高达20%，但由于可以扣除各项成本，纳税基数并不大。例如装修一项，

商品房装修费最高可占房价10%，可能出现投资者只对房屋进行最基本装修，出售时却按最高额申报，由于考证其出具发票、凭证的真实性及现场实际情况等需要大量成本，因此监察工作难以具备现实可行性，这将导致精装修名义的准毛坯房成为二手房市场主流产品。

　　中原地产浦东新区区域副总监叶厚彪表示，个税政策出台后，约50%的客户表示会延长观望时间，大部分准备购房自住型的客户将此视为特大利好，他们认为无论是一手房还是二手房的价格都会有一定跌幅。

　　中原研究咨询部经理龚敏表示，个税政策在征收营业税政策后2个月即出台，表明政府对此次调控市场的决心及力度，今年调控力度及深度必将加大。

　　龚敏表示，长期来看，该项政策的意义在于通过进一步调节供求关系来达到抑制房价上涨的目的。由于征收个人所得税后进一步加大了卖方的成本，未来以投机为目的需求将被彻底清除，虽然卖方可能会转为长期投资，长期出租政策，这对供应量也会产生一定的影响，但考虑到市场总量庞大的因素，价格仍可能得以平抑。