失意的地产买办

　　本报记者 王芳艳 上海报道

　　过去一个星期，方跃(化名)的日子不好过。

　　7月24日，他站在明净的办公室玻璃窗旁，从上海人民广场附近的公司写字楼往下俯瞰，寸土寸金的城市繁华依然，但他们的生意，遭受了毁灭性的打击。

　　过去几年，他和他的公司一起，在上海度过了职业生涯的第一个黄金时期。他所在的S公司只有十多人，但他们代理欧洲富有个体投资者投资中国房地产，涉及资金数十亿人民币，上海的多处高档楼盘，无一不是他们曾经横扫的战场。

　　现在，幸福时光结束了。7月24日，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》获得国务院通过。《意见》非常强硬——“在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、自住商品房，在境内工作、学习一年以下的不得购买商品房”。

　　对方跃和他的公司里说，这只意味着一个残酷的事实——中国将对外国个人炒房关上大门，而S公司的客户正是来自欧洲的个体投资者——他们成为了政策的直接打击对象。

　　如今，方跃和他的英国老板开始忙着“善后”——没完没了的会议，以期停止一些正在进行的交易，或者寻找解决应对的办法。此后，公司近几年蒸蒸日上的业务将彻底停顿，而他也许需要另谋他路。

　　方跃心情复杂——有时他会抱怨，外资进入楼市的金额在总量上其实还非常小，不足以兴风作浪，而他的客户通常不是短期投资，而是长达三到五年。但他有时又会承认，这些资本将会起到放大效应，“说真的，我赞成此次的政策调控，对咱中国人有利……”

　　神奇的“管家”

　　对投资者来说，S公司就是一个神奇的管家——即使身在遥远的欧洲，也只需把钱交给他们，其余一切公司负责打理。

　　“这相当于理财业务。”方跃把他的工作看得相当简单。

　　当然，方跃有这样的资历——2003年，英国老板第一次见到方跃，就认定他是开拓中国市场的极佳人选。方跃曾在英国留学，精通英语，同时又从事过管理咨询工作，对内地房地产市场相当了解，而英国老板有着广阔的欧洲人脉资源，但却不懂中文，也苦于对中国国情不通——这是一个不错的搭配，很快两人一拍即合，方跃担当起公司在上海的高级投资经理，负责内地项目的接洽和谈判。

　　平日里，方跃搜寻上海繁华地区的高档楼盘，然后推荐给欧洲客户。此后的过程并不复杂——他们告诉客户，只要支付29000英镑起就可以投资上海，一切具体手续由S公司操作。经公证后，S公司成为客户代理，全权代理购房事务。而房子的日后出租经营S公司也会一手搞定。客户可以仍然距离他的房产万里之外悠然自得——每年他们都会收到一张投资报告，被告知其投资收益情况。这期间，S公司每年收取年收益的10%作为费用。

　　到目前为止，方跃战绩斐然——3年5笔交易，大约480套房子，估算成交价约有10亿人民币。这些房子分布在上海的高档楼盘——年初虹桥区单价达约2万元/平方米的楼盘开盘不久，方跃代理约70位欧洲客户拿下78套，总价达约1.5亿人民币。这些客户委托S公司日后进行统一装修，按照酒店式服务公寓的方式进行出租。

　　方跃说，来买房的欧洲人大多是专业投资者，不少人有朋友或者亲戚在上海，年家庭收入大多是百万美元以上，他们中间的绝大多数至少在全世界拥有2-3套房子。

　　虽然这些客户被称为“有勇气的选手”——因为要随时做好面对资金进出渠道、税收制度以及对外资政策等变动风险，不过过去几年中，外资通过代理方式进入中国房地产行业并无任何障碍。2002年以来，根据国家外汇管理局的规定，中国对境外机构和个人购买境内房产并无限制，非居民出售其境内房产后，所得人民币可通过购汇的方式将所得汇出，其税收待遇也等同于境内投资者。

　　“尽管要经过繁琐的手续，但理论上资金进出都没有问题，如果金额小，就无需到外管局去备案。”方跃说。而这些买家的资金来源主要是自有资本和银行贷款。通常他们会向中国的银行贷款，大约能贷六成。

　　新兴市场的逻辑

　　很多人没有想到的是，由于中国房地产市场的吸引力，S公司的业务并不需要大肆宣传，很多欧洲投资者通过人际关系主动找到他们。

　　但并非一向如此——就在几年前S公司仍未成立时，现任英国老板2000年在上海的个人房地产投资被他的欧洲朋友们认为是一件疯狂的事情，他们很肯定的说，把钱扔在中国房地产市场只能是打了水漂。

　　但曾在世界知名投行担任中国证券资产分析师的英国人很庆幸自己的果敢——之后几年，上海楼价急剧上涨，更令人惊奇的是，正是这段时间，从美国到欧洲英国，全球房地产市场价格高涨，投资回报惊人——这使很多欧洲人开始相信，包括中国在内的全球新兴房地产市场是值得试探的金矿。

　　越来越多的朋友开始佩服英国老板的判断，尽管“有些人连中国在地图的什么地方都不知道”，但试图参与火热市场牟利的冲动越来越强烈——由此，英国老板萌生了代理欧洲人到中国投资房产的想法，S公司在英属维尔京群岛注册诞生。

　　这样的局面在摩根士丹利看来，有着更为清晰的逻辑——资产价格重估促进了房地产投资的全球化。今年7月初摩根士丹利发布《全球资产统计概要》分析，整个速度异常惊人——现在占全球35%市场的美国房地产业也只是在1990年代才通过REIT等手段扩展成全国性的行业。而2000年以来，房地产行业越来越“GLocal”——这意味着“全球拥有，地方操作”。

　　S公司的操作正是如此——它在上海替欧洲的资本买卖当地房地产。对S公司来说，它们的竞争对手并非中国国内的代理商，而是国与国之间的竞争——匈牙利、罗马尼亚、捷克等地的新兴房地产市场都是中国的对手。

　　由此，公司的思路很简单——中国概念的最大卖点无疑是上海。而2003年开始的上海楼市每年15%的上涨，更是让欧洲人心跳加快。

　　这样的热情蔓延到了大西洋彼岸，即使2005年开始的宏观调控也并未阻挡欧洲资本的热情——在他们看来，宏观调控会使得市场更加健康。一份欧洲报纸用go buy in shanghai(买在上海)来形容上海地产的诱惑力；而另一份报纸则用了更具煽动力的名词作标题——Modern Shanghai：China's City of Perpetual Sunrise(现代上海：中国的日不落城市)。

　　欧洲人的信心确保了S公司的好日子。今年5月，一张爱尔兰报纸如此报道——“最近几个月S公司扩张了规模，以适应爱尔兰人日益增长的房地产投资需求”。分析师说，这种投资冲动是因为爱尔兰本土房地产已经饱和无更多利润，但是上海这样的城市，可以猎到更好的资产回报和租金收益。

　　“其实客户也冒了很大的风险，他们认为中国是一个新兴市场，投资存在很大不确定性，相应的，他们希望带来更多的投资回报率。”方跃说，客户一般要求至少5%的租金回报率，但租金回报率绝对不是他们最看重的，未来几年上海的资产升值以及人民币升值才是焦点。

　　S公司非常明白这一点——他们的公开资料称，投资上海房地产的资本收入将分为三块，资本升值、租金收益和汇率升值。资本升值取决于房子本身价格的变化，2005年投资回报是15%，S公司可以做到25%；租金收益率，过去保持的纪录是达到6%-8%；而人民币被普遍认为大大低估，因此，在投资期间一旦人民币升值，投资者有望获得20%-25%的潜在收益率。

　　更大的手笔：机构投资者

　　即使生意不错，但面对中国房地产大蛋糕，S公司只是截取了非常小的一块——方跃说，因为他们只是做个体海外投资者的代理。

　　很难衡量这些个体投资者在中国房地产市场的投资金额——初步统计的结果是，相较2003年，上海、广州和深圳三地，2004年境外机构和个人购买房地产的比例分别提高了5.9、2.6和3.3个百分点。其中，上海市2004年该比例已达到15.5%，2005年上半年则进一步蹿升至16.8%。非居民机构和个人目前已成为上海、北京、广州新开高档楼盘的重要购买者。

　　但个人代理机构还远称不上巨鳄——地产界比较夺人眼球的是高盛、摩根士丹利这样的机构投资者，尽管他们的负责人总是神龙见首不见尾，但他们动辄几亿的出手总是占据报纸的头条。

　　知名地产基金管理机构盛阳地产发布的《2005中国外资地产基金生态报告》指出，当年海外资本在中国房地产的投资超过150亿美元，并以每年三倍以上的速度增长。

　　市场总是风云突变。7月新出台的《意见》则是彻底粉碎了一些还急于进入中国的投资者的幻想。方跃始终认为，与他们的遭遇相比，机构投资者受此次政策的影响较小。

　　“不愧是摩根士丹利，在前几个月就抢先买楼，大概是已预感到外资会受到限制。等到政策出台时，他们早已暗度陈仓。”方跃依然记得一个细节，4月上海浦东的房地产成交金额异动，在一天之内突然猛增7亿，这相当于350套单价约200万元的房子，而这一切的背后就是摩根士丹利在出手。

　　此后，摩根士丹利几乎是每个月便有动作。6月中旬将位于上海徐家汇的华山夏都苑A栋楼收入囊中，交易涉及金额约8亿元人民币。7月中旬收购上海静安区的“烂尾楼王”东海广场，交易总金额高达19.6亿元人民币，创下外资“扫楼”纪录。

　　除了购买物业，摩根士丹利还为有潜力的房地产公司注入资金，游说企业打包上市，将前期的股权和投资套现获利。

　　显然，相比S公司代理海外个人投资者，这是更为玄秘却更加刺激的游戏。

　　(实习记者徐瑾对本文亦有贡献）