能卖的赶紧卖 8月1日起执行卖房个税新规

　　“还有5天，能卖的赶紧卖！”

　　沪上置业公司昨启动应对方案紧急通知业主，预计8月1日前办理二手房交易者将大增

　　王舒 杨羚强 每日经济新闻

　　二手房个税强制征收传闻落地。昨晚7点开始，上海顺驰置业的高层就在内部讨论这一政策。多方消息指出，国税总局即将发文，要求从8月1日起，各级税务机关严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]82号)和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)的规定。虽然发文尚未明确具体税率，但如按156号文件，个税应按“转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”的20%征收。

　　至昨晚9时，顺驰已启动紧急应对方案，要求所有门店的业务员向已成交的买卖双方，通知个调税政策于8月1日开始执行的相关消息，并督促买卖双方协助办理过户手续，并在交易中心安排专人协助客户办理交易、纳税等手续。同时，尽快向已在该公司门店挂牌的房东，说服部分房东压价尽快销售房屋，并在4天内全额付款迅速办理交易过户。

　　易居臣信总经理柯博仁表示，政策出台后对市场的影响当然不会小，政策执行之际短期内必有一轮观望僵持期，会有部分现金流较为紧张的买家以10%-20%的降幅抛售物业。但经过一年多来的淘沥，现金流紧张的买家已为数不多，政策的真正影响还取决于是否会有地方实施细则出台。

　　21世纪不动产市场部经理王峻表示，目前市场中刚性需求的信号仍旧强烈。

　　信义地产公关部经理张锦达也认为，个调税政策的实施早在意料中，对

二手房市场交易量的冲击，应该不会很大。他介绍说，自去年初开始，市场上已经风传买卖二手房即将要征收个调税。受传言影响，已经有相当一部分业主提前将所持有的房屋出售。目前将房源挂牌销售的房屋业主，对个调税政策大多能够接受。而且，经过连续性的政策出台，买卖双方已呈现“胶着”状态，购房者不急于买房，房东不急于卖房。市场的交易量已经趋于平淡，因此个调税的政策实施虽然会影响二手房交易量，但却不会造成二手房交易量的大幅度下滑。

　　中星房地产营销机构执行总经理刘承健表示，个调税政策比较合理，对上海一手房市场的冲击应该不大。连续出台的房地产政策，已经逼迫投资客从上海一手住宅市场撤离，剩余的客群全部是有自住需要的自住客。他认为，个调税政策的实施，只会使上海发展商更“死心”为自住客服务，不再开发满足投资者需要的产品。而部分自住客无意购买的产品，销售将雪上加霜。

　　然而从今日起到7月31日，各区县交易中心办理二手房手续的人潮盛况又将再现。

　　由于在送件办理房产交易的当日，买卖双方就必须完成房地产交易契税的支付，且整个完税过程只有1天时间。因此可以预见，几乎所有的房东都会在8月1日前抢办手续以避税。

　　但张锦达也认为，市场不会因此出现二手房挂牌量骤增的局面。二手房从挂牌到成交的周期比较长，目前状态下购房者的观望心态仍然很重，不会贸然入场。所以即使大幅度降价，也未必很快找到买家。

　　业内：异地购买多套住房者仍可能逃税

　　此次重税对部分个人自用的普通买家仍保有优惠。

　　按照规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　但不少业内人士指出，对于“自有住房”以及“家庭唯一生活用房”的查证容易存在疏漏，不少楼市投资客物业投资遍布全国各地，而目前税收征收情况尚未实现全国联网，一个已经在外地购买过多套物业的资深投资客，只要在上海只有一套住房，仍在上述税收优惠的享受之列。

　　部分刚性需求将从二手房转向新房

　　根据2005年上海市统计局的统计年报，去年新建商品住宅销售总面积为2845.7万平方米，同期二手(存量)房过户面积为1971.55万平方米。个调税政策的实施，有可能使二手房的挂牌量减少，部分刚性需求则可能被迫从二手房市场向新房市场转移。杨羚强

　　8.1起执行卖房个税新规

　　新政后再出“重拳”，税务总局发通知明确个人住房转让的所得税征管政策

　　个人转让住房究竟该如何征收个人所得税？国家税务总局日前发布通知，明确了相关问题。新规定自2006年8月1日起执行。

　　新规定明确，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　新规定还针对商品房、自建住房、经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)、已购公有住房、城镇拆迁安置住房等不同住房类型，就房屋原值的计算标准作了详细规定。同时明确，转让住房过程中缴纳的税金，是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房

装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　关于住房装修费用，新规定明确，已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明

房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

　　新规定明确，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

　　在严格个人所得税征管的同时，新规定也明确，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。陈二厚 新华社